文/本刊記者 尹娟

　　住房貸款政策的調整范圍從商業貸款擴大至公積金貸款。11月3日，住建部等四部委聯合下發通知，規定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。以上海為例，從11月8日為分界點對公積金貸款利率政策進行調整，上海公積金管理中心規定，在2010年11月8日(含)以后受理并簽訂借款合同的，按新規利率執行；11月8日前受理并簽訂借款合同的，其貸款利率則按調整前利率執行。

　　事實上，今年以來，各地的住房公積金貸款政策已經進行了多次調整。其中包括公積金裝修貸款的叫停、公積金貸款最高額度的下調、利率的上升以及最近的對第二套改善型住房首付比例和適用利率的上調。

　　最高可貸額度下調

　　按照2009年的住房公積金政策的相關要求，對于符合一定條件的上海購房人來說，可以使用的公積金貸款額度最高可以達到110萬元。最高額度來自，對首次購買普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額仍為60萬元；若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額仍為80萬元。此外，貸款人還可以申請到住房公積金裝修貸款，公積金裝修貸款的標準為最高1000元/平方米，最高額度則可以達到30萬元。

　　但是，今年以來上海的公積金貸款政策進行了多次調整，除叫停公積金裝修貸款外，每戶家庭的最高公積金可貸額度也降至了60萬元。

　　其中，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下，或按規定購買經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元。此外，對于為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元。貸款首付款比例不低于50%。按照最新的公積金貸款政策要求，對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款和第三套住房及以上家庭住房停止發放公積金貸款。

　　不過，從全國的情況來看，下調公積金最高可貸額度的城市并不多。如在北京，單個家庭購買住房時可申請的單筆最高公積金貸款額度仍為80萬元。據了解，北京市住房公積金貸款測算方法是：首先計算本人及共同申請人的月收入，月收入=個人住房公積金月繳存額/住房公積金繳存比例；在此基礎上，以申請人的家庭收入(指通過上述計算方式計算出的借款申請人及共同申請人的月收入之和)留足40%生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限等額本息還款的每萬元貸款月均還款額的所得就是最高可貸款額。目前北京對于第二套改善型住房的最高可貸額度也沒有進行差異化區分，第二套非改善型住房、第三套及以上則停止發放公積金貸款。

　　貸款利率上升

　　除了在可貸額度上進行調整，全國各地的公積金貸款利率實行統一調整。今年以來，利率調整分作了兩個步驟。

　　一是從2010年10月20日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。五年期以下(含五年)從3.33%調整為3.50%，五年期以上從3.87%調整為4.05%。

　　第二步調整則是住建部等四部委聯合發文，住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。對于第二套改善型住房的公積金貸款來說，貸款期限在五年以下，適用的貸款利率為3.85%，貸款期限在五年及以上，適用的貸款利率為4.46%。如在上海，就是以11月8日作為分界點，在2010年11月8日(含)以后受理并簽訂借款合同的，按新規利率執行；11月8日前受理并簽訂借款合同的，其貸款利率則按調整前利率執行。

　　表1：近期公積金住房貸款利率調整表

　　因此，除了新增的住房公積金貸款外，存量的公積金貸款將從明年1月份起進行利率的調整，如對于5年期以上的公積金貸款，適用的利率將由原來的3.87%上調至4.05%。我們以80萬元30年期的公積金貸款等額本息還款為例，在利率調整前，月供3759.61元，利息總額為55.3459萬元。利率調整后，月供3842.42元，比調整前每月多支付82.81元，利息總額為58.3271元，比調整前總共多支付近3萬元。

　　第二套改善型住房標準出臺

　　盡管公積金貸款的利率進行了上調，但是與商業住房貸款相比較，其利率仍然具備一定的優勢。如央行目前五年期以上商業貸款的基準利率為6.14%，以85折的住房貸款優惠利率來計算為5.219%，而公積金貸款首套房和第二套改善型普通自住房的同期限利率分別為4.05%和4.46%。

　　但是，由于公積金貸款也開始實行差異化管理，貸款的對象僅限于首套房和第二套改善型普通自住房，此范圍之外一律暫停發放公積金貸款。因此，購房人必須對照相應的要求，判斷自己是否屬于可貸范圍。

　　首先，在公積金貸款的發放過程中，對于“首套房”的確認有一定的標準。按照最新政策，對于購買首套住房的認定，以借款人家庭從未使用過住房公積金貸款購房，及由借款人提供經房管部門認定的其家庭成員

　　(包括借款人、配偶及未成年子女)名下無成套住房登記作為依據。

　　上海市對于購買改善型第二套住房的認定，其標準為以借款人家庭成員(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部門登記信息反映實際僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積為依據。根據統計部門公布的數據，去年上海市城鎮居民人均住房建筑面積為34平方米。也就是說，如果借款人家庭人均住房建筑面積超過34平方米，第二次貸款購房，即認定為非改善型住房。

　　從2010年5月開始，北京公積金貸款對于第二套房的認定標準與商業住房貸款一致，采取“認房又認貸”原則。目前北京使用的是限制公積金二套房貸的臨時措施，據介紹，北京所執行的標準為是統計部門公布的2007年城鎮人均居住面積27.07平方米。也就是說，借款人家庭人均住房建筑面積不能超過27.07平方米，第二次貸款購房，才可認定為改善型住房。據悉，北京的相關細則即將正式出臺，在細則中對于第二套改善型住房的認定，可能采用北京市2009年的統計數據，人均住房建筑面積不得超過30平方米，第二次貸款購房，可認定為改善型住房。

　　表2：公積金貸款政策一覽表