文前提要：證監會“建議”部分城市暫停三套房貸，此舉被專家解讀為中央要求強化政策執行力度。在房價尚未真正下降、交易量略有回升的微妙時期，中央政府再次施壓，可見其調控樓市的決心之大，已超以往。

　　三套房貸暫停了！近日，銀監會“建議”各商業銀行總行收歸貸款審判權，并點名要求北京、上海等房價上漲過快地區可考慮暫停三套房貸。在房價尚未真正回調、而市場狀況慢慢回暖的時候，銀監會此舉引起諸多猜測。

　　三套房貸再次成為社會議論焦點。在當前市場正處于微妙時期，銀監會重申從嚴執行信貸政策，又意味著什么？

　　銀監會提出“建議”

　　就在前兩天，上海的榮先生突然接到中介公司的電話，稱貸款辦不了了。榮先生屬于改善型需求，想再換一套面積大一點的住房，因為在以前換房的時候已經申請過住房貸款，按照新的信貸政策規定，屬于“嚴控”范圍，已經無法申請到按揭貸款了，即使是提高首付比例，也不一定能夠成功申請。不過在此之前商業銀行對第三套房貸款的審批環節控制并不是很嚴，而通過一些變通手段，也能申請到。因此榮先生打算在中介的幫助下，嘗試一下。

　　顯然，榮先生屬于運氣不好的那部分。就在他準備好各種材料之后，答應給他幫忙的中介公司卻打來電話表示“幫不上忙了。”原來在8月6日，銀監會在其官方網站上，再度重申了關于嚴格管理房貸的相關意見，銀監會有關負責人表示，“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款”。

　　業內人士分析認為，雖然銀監會并未點出具體城市，但所謂房價價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，主要包括北京、上海、杭州和深圳等。就其他地區而言，銀監會表示，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

　　其實，早在今年4月份頒布的“國十條”中已做出明確規定，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。只不過北京、上海、深圳、杭州等城市部分商業銀行仍對三套房貸“網開一面”，并未從嚴控制。

　　三套房貸已停辦

　　記者了解到，目前三套房貸已成為敏感話題，就上海而言，各商業銀行均明確表示不再受理此項業務，這跟不久前形成鮮明對比。

　　近日，記者致電某國有銀行閔行支行，工作人員表示，近期已經停辦三套房貸。這位工作人員坦承在此之前，只要首付比例提高，以及上浮利率水平，三套房貸依然可以申請。此后記者又致電另外一家股份制商業銀行閔行區支行的咨詢電話，工作人員也明確表示，近期三套房貸暫停。至于何時恢復，各商業銀行表示要靜待“上級指示”。此外，記者以購房者身份又咨詢了多家銀行個人貸款審批部門，得到的答復大同小異，均表示不再受理第三套住房按揭申請，有商業銀行還很小心地表示，自4月中旬國務院頒布“新國十條”之后，就再也沒有受理過此類業務。

　　記者隨后又走訪了幾家大型房產中介專門負責銀行房貸的部門，從另一個側面了解了上海各家銀行目前第三套房貸的情況。上海“我愛我家”權證部經理渠福琴表示，最近幾天合作銀行已經發來通知，表示停辦三套房貸。

　　另據了解，北京各商業銀行業明確表示暫停三套房貸。北京中原三級市場研究中心有關人士表示，北京已暫停第三套住宅按揭貸款申請，嚴格按照“認房又認貸”的標準來執行。“只要申請辦理過兩次按揭貸款，不管以前買的是多大的房，一律會被當成三套房對待而被拒絕。”這位人士說。

　　加速樓市降溫

　　三套房貸暫停，對市場有什么影響呢？“三套房貸暫停，對房產市場絕對是利空。”上海某大型房產中介閔行區域經理李先生如是說。張先生在中介行業工作了十余年，經歷過三次調控，對各種宏觀調控政策的作用可謂是一清二楚。在他看來，對房地產市場影響最大的是信貸政策，“大多數購房者都關心能否申請到房貸，如果貸款收緊，無疑會讓市場購買力減弱。”李先生說。

　　渠福琴表示，三套房貸暫停對市場購買力的確起到了一定的抑制作用。她分析認為，改善型需求一般還是需要借助銀行貸款，而三套房貸的暫停，恰恰對這部分需求造成不小的影響。此前兩個多月來，申請三套房貸的比例占到總成交量的30%左右。她說：“政策的變化，將會使這部分需求重新陷入觀望態勢，因而造成交易量進一步下滑。”

　　雖然此次暫停的是三套以及超過三套的房貸，即使暫未停止的地區，也要求大幅提高首付和利率水平，從表面上看是打壓投資性需求，但實際上，也“誤傷”到不少改善型需求。上海知名房地產學者蔡為民表示，“認房又認貸”的操作模式，使得不少改善型需求也會被列入投資性需求范圍，因此在貸款審批環節會增加這部分需求的難度，從而使得市場需求有所減弱。

　　此外，業內人士分析認為，銀監會在此時要求暫停三套房貸，其實會對市場形成一種暗示作用，即中央調控樓市的決心未曾減弱。蔡為民分析指出，當前房價尚未真正回調，但交易量卻逐漸回升，這很容易讓人產生調控效果差的感覺。而銀監會就在這個時候重申從嚴執行信貸政策，分明是向市場表明，中央不會放松調控力度。

　　后續結果很有可能是這樣，購房者認為房價還有下調空間，因而觀望情緒加大，導致交易低潮期延續。在這種情況下，資金壓力逐漸顯現的開發商會率先做出讓步，加大促銷力度，繼而引來更多的效仿者。

　　調控會否再加碼？

　　樓市調控會不會再次加大力度呢？ “新國十條”頒布已有三月之久，超過百日，但就目前的市場態勢來看，似乎對房價影響并不是很大，這是不是表明調控政策對房價無能為力呢？對此蔡為民解釋說，調控政策之所以未能起到立竿見影的效果，在短時間內促使房價回調，這與地方政府的態度有著密不可分的關系。有地方政府希望價格穩定，但交易量維持在高位，因此在政策的執行方面難免與中央步調難以保持一致，甚至陽奉陰違，因此使得開發商有膽量力挺房價不跌。

　　但這種態勢不會維持很長的時間。中國指數研究院副院長陳晟明確表示，房價還存在一定的回調空間。他分析指出，未來一段時間內，隨著市場供應量的增多，開發商銷售壓力隨之增大，不排除出現加大促銷力度的情形。

　　專家分析認為，調控加力的可能性不大。蔡為民表示，其實只需將現有的政策執行到位，已經足夠。因此他認為調控加碼的可能性不是很大。“除非是現有的政策無法壓制住房價快速上漲勢頭，否則是不會出臺新的調控政策的。”他說。

　　陳晟也表示，國家再次出臺新的政策來加大調控的可能性已然不大。他認為目前國家對供應結構的改善，如加大市場普通住宅的供應量，增加保障性住宅的建設等措施，已足以保證市場平穩發展，平抑房價。

　　不過專家表示，未來一段時間內，中央會更進一步強化現有政策的執行力度。如在此前不久，國土資源部曝光了一批“囤地”黑名單，敦促地方政府加大對閑置土地清查力度，加快開發速度。陳晟表示，諸如此類的動作，在以后會更加常見。

　　當然，如果房價不降反升，不排除出臺新的政策來進行施壓。專家分析認為，其實政策“備胎”已經準備好，如此前討論已久的房產保有稅等。“只要房價出現反彈，中央肯定會再出新的政策來進行調控，這毫無懸念。”陳晟如是說。