以房生財曲線養老這種方式，目前中國人觀念不接受。(資料圖片)

　　“60歲前人養房，60歲后房養人。”隨著廣東提出年內將率先探索發展“以房養老”之后，這種在國內還是新鮮的養老方式頻頻見諸報端。

　　盡管廣東保監局今年將“以房養老”作為重點推進的工作之一，但目前相關細則尚未出臺，也沒有具體時間表。業內人士指出，“以房養老”涉及到政策進一步支持、如何對未來房屋價值評估等多方面問題，保險公司操作難度較大。另外，在中國傳統觀念影響下，老人更愿意將房產留給子女，而將房屋抵押最終賣給保險公司，不少市民也很難接受。

　　難題1

　　未來房屋價值難評估

　　將現有住房抵押，并且還可以繼續在原房屋居住，待投保人去世后，保險公司收回房屋產權，這與房屋按揭不同。房屋按揭是將房屋抵押給銀行，銀行根據目前市場情況對房屋價值進行評估，并向借款人提供貸款，未來房子升值，借款人具有房屋產權，享受房屋增值收益。

　　而“以房養老”是“倒按揭”，投保人將現有住房進行抵押，保險公司根據房屋評估價，以及投保人的預期壽命，來精算每年需要向投保人返還的保險金，保險公司最終將享有房屋產權，未來房屋升值幅度大，保險公司受益多，但是，保險公司也將承擔房價可能下跌的風險。

　　因此，對于房屋價值的評估則是“以房養老”遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的評估價格，一位保險公司人士表示，每年或每月返還的養老金數額應是房屋評估價與未來生存年限的除數，未來房屋變賣后應略有盈余，這樣保險公司可從中獲得利差。但是，未來房價是升還是跌，就很難說得準。

　　這位保險公司人士還說，對于投保人來說，意味著將房子抵押給保險公司來變現，保險公司與投保人都在博弈，對于未來經濟形勢、房價變化判斷的差異性很大，也許投保人認為房價會大幅升值，一旦價格定低了，有可能認為會吃虧。房屋估價過高，房價波動較大，這樣，保險公司將承擔較大風險。“這是十分考驗保險公司的。”

　　一位評估業內人士指出，一般來說，在對未來房屋價值評估時，會根據人口老齡化程度、地段規劃等設計一個風險系數，中國房價受政策因素影響很大，而在房屋價值評估時，政策因素是沒有辦法考慮的。

　　難題2

　　房屋產權如何處理？

　　“以房養老”這種養老方式在國外已經成熟，但在我國推行還面臨一個特殊的國情，即我國商品房只有70年產權，70年后如何續權還是未知數。

　　有業內人士擔心，如果將房產抵押后，商品房的使用年限已經所剩不多，那么，保險公司依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，則所能承受的給付能力也就相當有限。

　　上述保險公司人士指出，房產收回后該如何循環，如何處置？保險公司可出租或出售獲得相對穩定的現金流，但是在房價泡沫時，租不出去，或賣不了價的情況也不是沒有可能。因此，這也是保險公司必須考慮的一個重要因素之一。

　　上述評估人士表示，現在遇到的一個重要問題是，不少購房者在心理上不會傾向于購買已逝業主的房屋，這類房子通常比較難轉手，或者價格被壓得很低。有些中介在購房者不知情的情況下，將此類房屋銷售出去，還引來了官司。

　　難題3

　　市民接受程度待提高

　　對于市民來說，“以房養老”能否迎合他們的胃口？今年30歲的梁先生說，“我現在又不需要養老，如果把房子抵押給保險公司，就等于失去了其它投資機會，如果以后再買一套房子，這套房子完全可以用來出租養老，何必現在就抵押給保險公司呢？”梁先生擔心，如果保險公司從現在起每年支付給自己一定的養老金，可以支付50年，但是萬一自己壽命不足80歲，豈不是虧了？

　　不過，梁先生同時認為，未來經濟走勢如何難以預料，如果自己在60歲時養老資金不足的話，可以考慮“以房養老”，但是，現在自己才30歲，不確定因素這么多，何必過早把房子拿出去抵押呢？當然，他更相信日后兒女可以實現經濟獨立，減少自己的后顧之憂。

　　某網關于廣州“以房養老”的調查顯示，會采用“以房養老”的占比達到55%，不會“以房養老”的占18%，視情況而定的則占27%。而在“您將靠什么養老”的提問中，“社保”的投票最高，占32%，房子其次，占28%。

　　保險公司有關人士表示，手頭有2套以上房產的人可能更會考慮“以房養老”。而從觀念接受程度上來說，年輕人更易接受，因為他們不一定未來要將房產留給子女，但老年人則相對困難些。同時，由于年輕人養老需求還不迫切，即便參與“以房養老”，將房子拿來貼現，但也未必一定用于養老，其用于炒股或其它需求的可能性仍存在，真正養老需求較為迫切的其實是老年人。而國外“以房養老”也主要是老年人將房產用于抵押貼現。

　　猜測

　　在“以房養老”政策尚不明朗情況下——

　　誰將首吃“螃蟹”？

　　金盛保險公司廣東分公司有關負責人告訴記者，“以房養老”涉及到多部門監管的問題，包括保監會、房地產部門等，其政策目前還不明朗，也沒有辦法預料。

　　有業內人士表示，“以房養老”實際上是保險公司變相在房地產市場投資，新《保險法》出臺后，保險資金投資不動產正式放開，但相關細則遲遲還沒有落地。近期有消息稱，《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》已于2月初上交保監會主席辦公會議審議并原則通過，但險資投資不動產的占比已從6%下降到5%以下。

　　有業內人士預測，中國人壽(601628)和中國平安(601318)已經提前布局房地產業，由于對房地產業的了解，使其具備推行“以房養老”的條件。

　　據了解，早在2009年底和2010年初，中國人壽曾通過股權投資，兩次購入遠洋地產股份，持股比例增至24.08%，成為遠洋地產第一大股東。自2009年8月起，中國平安旗下平安信托也與金地集團(600383)等地產巨頭相繼簽署合作投資戰略框架協議。

　　除此之外，今年2月，太保、泰康人壽聯合上海房企共同競拍上海外灘新地王，盡管競拍未成功，但險資對于房地產業的投資熱情可見一斑。

　　名詞解釋

　　以房養老

　　什么是“以房養老”？即住房反向抵押養老保險，將房屋產權抵押給保險公司，由其對房屋進行綜合評估后，按月或按年支付養老金給被保險人，待被保險人去世后，保險公司將收回房屋產權。

　　“以房養老”示例

　　王先生，今年60歲，假設廣州人平均壽命80歲，那么王先生可余壽命為20年，假設房屋估價100萬元，房屋折舊后估值為80萬元，則王先生未來每年可領取養老金800000元？0年=4萬元/年。

　　據了解，養老金的領取方式可能會有不同，如分為等額領取、節節高、階段領取等，如考慮未來通脹因素，每年領取的養老金遞增，以滿足養老消費需求，如某一階段資金需求較大，安排外出旅游等，可選擇某一階段集中領取等。

　　解決養老三大途徑

　　隨著人口老齡化越來越嚴重，養老資金缺口也在加大。據統計，廣東目前65歲以上老人占總人口比例已達8.17%，且每年以3.5%遞增，速度居全國前列。在目前的養老解決方案中，社保是主要途徑，用于滿足基本養老保障，但社保保障低，很難滿足真正養老需求；其次是企業年金保險，是企業為職工參保的補充性養老保險，參與企業年金保險可享受稅費減免等優惠政策。除此之外，最重要的是個人為自己養老所規劃的長期投資計劃，如參與商業養老險、長期投資投連險、基金定投等。

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