今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。

　　文/張大偉

　　導語：近日有業內人士透露，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅。

　　近期，醞釀多時的物業稅風聲再起，有消息稱物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。物業稅會否在年內開征成為業內焦點，但是北京美聯市場研究部認為，目前物業稅的很多問題還未解決，短期內推廣到全國，可能只是個傳說。

　　物業稅“空轉”或將推廣至全國

　　近日有業內人士透露，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。資料表明，從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點工作。

　　去年5月28日，在討論了近10年后，國務院批復了國家發展改革委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》。這一系列動作預示著，物業稅開征的腳步正在加快。

　　據了解，國家稅務總局在日前召開的一個工作會議上，布置了今年財產行為稅征收的相關工作，并對這一工作的十余項要點進行討論。此外，會議還對在全國范圍內開展房地產模擬評稅，以及應用評稅技術核定房地產交易計稅價格工作的有關問題進行了說明。

　　焦點：物業稅今年能否開征？

　　財政部稅政司副司長王曉華近期曾表示，經過6年多的模擬評稅試點實踐，按評估值征收物業稅從技術上看是可行的。據介紹，經過6年多的試點，財稅部門目前已初步建立了房地產數據庫，開發了若干套評稅軟件，形成了專家支持隊伍，儲備了大量的專業人才，形成了“總體設計、分步實施”的物業稅改革思路，取消了城市房地產稅，統一了內外資房產稅制度。

　　國稅總局一位負責人曾表示，物業稅方案還面臨眾多跨不過去的門檻，短期內難有實質進展，開征時間大概在2010—2015年間。例如稅基、稅率如何確定，稅收優惠以及累進稅制該如何設定，委托什么樣的房產機構來做評估等，這些關鍵點目前決策層內部均尚未明確。

　　據了解，目前“空轉”的物業稅，以房屋用途來區分，征收有兩種計算模式：一種房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅，但“空轉”中并沒有設定起征點。

　　物業稅能否平抑房價？

　　“物業稅”對普通市民來說可能還是一個很陌生的稅種。業內人士指出，物業稅開征的關鍵在于，將之前土地和房產交易過程中繁多的稅費全部“組合成”一種稅，并每年對戶主征收。這樣一來，由于開發商成本的大幅下調，房價可能會隨之走低。

　　如果開征物業稅以“相應取消有關收費”作為前提，如果未來征收物業稅包含了土地出讓金，也就是說以物業稅的形式分期支付地租和稅費。那么，這樣就會大大降低了房地產開發成本，目前的新房價格就可以大幅下降，同時也會遏制一般房地產投資。這對老百姓應該是利好消息。但是從目前土地財政歸地方政府來看，這一作用很難實現。而且如何區別對外已經有房的居民，而再購買的商品房之間的稅費對比也是難題。

　　目前我國的房價特別是大城市的房價收入比甚至已經超過20，也就是20年的收入才能置業，如果再收取已經購房人的物業稅將使得這些資產很可能成為負資產，而其他國家一般在5-10之間。所以美聯物業預計物業稅即使征收也將成為交易環節稅費，為了打壓房價而出，很難成為保有環節稅費。

　　在房產交易環節，征收保有環節稅的，目前已經在房屋出租環節收取，但是據美聯物業市場研究部統計數據顯示，目前北京出租房納稅不足實際交易量的5%。難以確定產權人，難以確定產權值，使得房產交易保有環節很難收費。而納稅額更高的物業稅可想而知，很難收取。

　　不過，在近幾年的樓市交易中出臺的稅費很多，包括個稅、營業稅、土地增值稅，而在2005年前只有契稅一項。不過目前的稅費收取標準雖有，但是大部分未執行，所以物業稅嚴格執行的可能性很小。

　　(張大偉 北京中原地產市場研究部總監)

　　插排：

　　目前“空轉”的物業稅，以房屋用途來區分，征收有兩種計算模式：一種房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅，但“空轉”中并沒有設定起征點。

　　TIPS：

　　何為物業稅？

　　物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，物業稅也要提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。

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