本期參與理財師：上海浦東發展銀行上海分行倪成平

　　近日，王女士來信表示對自己家庭的住房和子女教育問題比較擔憂，想請教理財師意見。經過一番分析，理財師給王女士出了一個“換房計”。

　　家庭基本情況

　　王女士月工資8000元，先生月收入12000元，手中有三套房產，其中一套自住房在市區，60平米，價值141.6萬元，無貸款；另外一套在莘莊，115平米，價值200萬元，貸款60萬元，月還款為4500元；剩余一套在郊區，價值120萬元左右，無貸款。家庭平均月消費為5000-6000元，現在有意將莘莊的房產置換到中環以內，再把目前的住房出租。

　　1997年時王女士購買了一份養老遞增保險和重大疾病保險。目前有小額的股票和基金投資，無積蓄。另外，王女士和先生還有一個正準備上初中的孩子。

　　家庭財務分析

　　王女士擁有一個非常美滿的三口之家，工作穩定，家庭收入情況處于小康水平。從擁有的房產情況看，王女士是一個很有先見之明的投資者，并且13年前就購買了養老保險，為退休后的生活提供了很好的保障。目前，王女士家庭沒有什么現金積蓄，孩子也馬上要上初中了，這將是王女士家庭最迫切需要解決的問題。

　　王女士的家庭正處于家庭成長期階段，最大的開支應該是醫療費用、教育費用和孩子的智力開發費用。薪金仍然是最主要的家庭收入，而且我們相信，隨著其事業的蒸蒸日上，收入在日后會保持穩定并有所增加，但是為了達到財務自由的目的，還需要對其家庭資產情況作一個詳細的分析。

　　首先，我們發現，王女士的家庭資產配置絕大部分集中在固定資產上，沒有盤活的房產利用率大大降低了家庭資產的變現能力。針對目前的情況，孩子的教育和養老規劃應該是最重要的兩個部分，我們建議通過對其房產的置換，更多的利用信貸工具來調節投資類資產的配置，使得王女士可以更靈活主動的把握家庭資產的保值升值。

　　其次，王女士家庭的收入主要來源于工薪收入，且幾乎沒有積蓄，如果突然失去了收入來源，那么變現能力很低的房產將很難保障家庭的生活。為了保障家庭正常的開銷不受到突如其來的意外事件影響，無積蓄的現狀是急需改善的，一般來說，我們建議王女士要準備4-6個月的開支(36000元)作為家庭備用金，以備不時之需。

　　在保險保障方面，王女士很早就為自己購買了養老保險，且一直堅持繳費到現在，這點對于家庭理財很有利。但是，王女士的丈夫是這個家庭的頂梁柱，如果還沒有一定的保障的話，應該是馬上需要規劃的地方。

　　家庭理財目標分析

　　(1)把莘莊的房子置換一套位于市區中環內的房產自用，同時把現在的住房用于出租。

　　(2)為即將上初中的孩子準備一定的教育費用以及為日后的大學或者深造打下經濟基礎。

　　(3)增加保險保障，為王女士的先生選擇一份合適的保險，但不增加家庭的基本負擔。

　　規劃建議

　　1、購房置業規劃

　　在王女士的理財目標中，希望置換一套住房。經過對于目前上海房產市場的調查和公布的房產價格數據，莘莊的房產的價值在200萬左右，那么除去貸款的60萬元和基本的稅費，可以變現約135萬元。那么在中環內購置一套100平米左右的房產，約需要250萬元。考慮到目前銀行利率處于歷史低點，即使是非首套貸款的利息也可能獲得最低七五折的優惠，建議王女士可以最大限度地使用信貸工具，提高資產的利用率。

　　在這樣計劃之下，王小姐家庭每月還貸需要支付9500元，但是王小姐是打算將原來的自住房出租，按照房產市場數據，月租金可以達到4000-4500元左右。那么其實王女士每月只是多付出了500元左右的貸款開支卻得到了35萬元的靈活配置的資金，就可以為孩子的教育基金的籌備打下了很好的基礎了。

　　另外，理財師注意到王女士在郊區的房產利用價值不高。建議或者考慮出租，減輕貸款的壓力；或者直接將升值能力不強的房產直接變現，尋求更好的投資回報。

　　2、子女教育規劃

　　王女士的孩子明年就要上初中了，意味著九年制的義務教育即將結束，之后的教育費用將新增一筆不小的家庭開支。所幸我們還有六年的時間可以給王女士準備孩子上大學、甚至出國留學的資金。之前，通過置業規劃得到的35萬靈活配置資金將發揮巨大的作用：鑒于王女士家庭有股票和基金的投資經驗，我們建議將資產作合理的投資配置如下：

　　銀行低風險穩定收益的理財產品可以選擇不超過一年期的產品，收益好的產品一般都可以高于貸款的利息了，雖然犧牲了一些流動性，但是用于資產的保值增值還是很好的選擇。

　　2-3只混合配置型開放式基金建議請銀行的理財經理幫助精選好的配置型的開放式基金，可以更好的幫助王女士的家庭資產享受資本市場發展帶來的收益。但考慮到風險偏大，資產配置可以不大于40%。

　　堅持一份每月2000元的基金定投有利于更好的分散基金投資的風險，是目前較為有效的強制儲蓄和“懶人型”投資的方式。

　　3、家庭保障規劃

　　王女士在97年就為自己購買了養老保險，按照一般情況測算，繳費期也差不多結束了，同時自己還擁有一份重大疾病保險，應該說是比較完善的了。那么我們就建議為王女士的先生也購置一份以重大疾病險為主險的保障計劃，其中可以附加養老保險金的條款和意外保險保障條款，年繳費不超過30000元。這樣，在王女士和先生退休之后，除了基本的社保之外，在考慮了通脹率的前提下，還可以保證退休后的生活水平不會低于現在的生活開支。

　　同時，根據王女士的家庭資產仍然以房產為主，建議其應該考慮為房產購買財產險，不僅家庭成員得到了保障，家庭最主要的財產也得到了保障，這樣才無后顧之憂。

　　目前家庭每月收支狀況表

　　每月收入 每月支出

　　本人收入8000 房屋貸款4500

　　配偶收入12000 基本生活開銷5000

　　其他收入

　　合計20000 合計 9500

　　每月結余10500

　　(收入－支出)

　　目前家庭資產負債狀況表

　　家庭資產 家庭負債

　　現金及活存0 房屋貸款(余額)60

　　股票和基金少量

　　房地產(自用)141.6其他0

　　房地產(投資)1200

　　房地產(投資)2120

　　資產總計461.61負債總計60

　　凈值(資產－負債)401.6

　　目前保險狀況

　　養老險醫療險

　　王女士 97年購買遞增型養老險 97年購買重大醫療險

　　先生 無 無

　　規劃后的資產配置 家庭年度收支情況表

　　收入 生活支出 保險支出

　　本人收入 8000 房貸9500 保費支出2500

　　配偶收入 12000 基本生活開銷 5000

　　房租收入 4500 基金定投2000

　　收入合計294000 支出合計198000 保費合計30000

　　每年結余66000

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