(內文提要)每當房價大幅上漲、中央出手調控樓市之時，業界都會響起開征物業稅以穩定樓市的呼聲，此番中央跨年度樓市調控新政先是“國四條”，后又推出“國十一條”，力度越來越大，近來又傳出了中央下一步將開征物業稅的傳聞。然而這會是真的嗎？

　　文 本刊記者/邢 力

　　在房地產市場，關于物業稅的話題早已是老生常談，然而談了多少年，卻始終“只聞樓梯響，不見有人來”。不過眼下我們正處于力度空前的樓市調控階段，這給了物業稅開征提供了前所未有的契機，不過物業稅政策真的就能很快出臺了嗎？

　　今年將開征物業稅？

　　1月5日，《中國證券報》援引“接近國家稅務總局的權威渠道”的消息稱，今年稅務部門將把房地產模擬評稅試點(即物業稅“空轉”試點)推廣至全國范圍。并援引未具名專家的話稱，這一消息表明，物業稅開征的步伐將大大加快。

　　消息一經傳播，立刻引發了市場的廣泛關注，并于當日重挫地產股。長期以來，開征物業稅一直被視為打擊房地產投機、打壓房價的一劑“猛藥”。任何關于物業稅的風吹草動，都能引起一輪行情波動。

　　四天后，《華夏時報》又言之鑿鑿地報道稱，其從國家稅務總局了解到，目前稅務總局正在擬定的物業稅實施方案。按照計劃，擬定方案將在今年“兩會”上討論，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前后或選擇城市進行實征試點。關于物業稅的討論隨之再次升級。

　　報道還表示，本輪國家財稅部門釋放推進物業稅開征的信號，主要還是為了配合“國四條”的要求，打擊房地產市場的投機行為。因此，北京、深圳、上海等目前房價已經超出國家“房價警戒線”的城市將有可能率先對商業物業和高端住宅進行實征試點。

　　可沒過幾天，1月12日，《中國房地產報》卻再次爆料說，“從一位接近決策層的人士處獲悉，中央已明確表態，短期內不會推出物業稅。”而且在向有關部門求證后發現，物業稅“空轉”即將推廣至全國的傳聞并不準確。國稅總局稅收科學研究所研究員張培森在總局內部反復詢問求證后，更是對記者直言，傳聞“不真實、完全沒有依據”。

　　一時之間，物業稅到底會不會開征？何時開征？是全國統一開征還是某些地區先行？種種關于物業稅的問題引起了人們廣泛的討論。

　　六年“空轉” 即將“分娩”？

　　關于開征物業稅的話題其實早已是一則舊聞了。

　　早在2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，就我國稅收體制改革提出：“按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的原則，穩定推進稅收改革。實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”

　　隨后幾年，財政部和國家稅務總局陸續批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十個省市為模擬物業稅試點地區，即進行“空轉”試點。

　　然而從2003年到2009年，每當房價快速上漲、調控政策頻出的時候，就會自然掀起一陣物業稅討論熱潮，物業稅往往被業內外公認為“可以有效抑制投機購房、打壓房價”的不二武器，屢屢被寄予厚望，卻又一次次陷入沉寂。人們納悶的是，6年過去了，物業稅怎么還沒有具備開征條件呢？

　　2009年5月，國務院批批轉了發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，明確提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”。同年12月，財政部稅政司副司長王曉華更是公開表示，經過6年多的模擬評稅試點，我國按照評估值征收物業稅“從技術上看是可行的”。財政部財政科學研究所所長賈康也公開稱，我國當下開征物業稅可行。并透露，從目前北京、深圳等地的物業稅“空轉”試點的情況來看，在操作方面已經沒有問題，評估方法、登記造冊、數據庫等各方面已經完善……

　　正是這種種跡象讓人們似乎又看到了物業稅可能即將“分娩”的希望。尤其是“國四條”要求綜合運用金融、土地、稅收等調控手段遏制房價過快上漲，而開征物業稅無疑是最有力的稅收調控手段。

　　開征物業稅缺乏可操作性

　　然而要想開征物業稅，遠非許多人想象的那么簡單，首先是它在實踐中缺乏明確的可操作性，即很難確定物業稅的征收標準和征收范圍。

　　房地產“大炮”任志強最近就撰文表示質疑：“中國的土地分為國有城鎮土地和農村集體土地，是否這個不動產稅只向城鎮占地的房屋收取，而不向農村的集體土地收取呢？城鎮中的土地大體又分為三種情況：一是歷史上遺留的自然擁有的土地，既無劃撥的手續，也無出讓的手續；二是行政劃撥的土地，并未交納土地的出讓金；另外一種是交納了出讓金的土地；而這三種土地中都分別有進行了房改的住房與沒有進行房改的住房。出讓土地中又有商品房或商品房之后房改的住房，以及受政府特殊政策約束的兩限房。非出讓的土地中又有自建房、房改房與經濟適用住房和享受經濟適用住房政策的住房；有拆遷房的實物補償房、拆遷房中的購房性住房、拆遷后的房改房、市政配套用拆遷房等多種類型的房子……”

　　由于中國土地政策多樣化，導致土地代價不同、收益不同、增值不同，住房政策類型多樣化導致房子代價不同、收益不同、增值不同。如此雜亂不一的土地和住房標準又如何按一個統一的稅法去收稅呢？國家總不能在眼下各種類型的不動產的產權權利都還沒有清晰定義的時候，就匆忙開征針對財產權利的稅收吧。

　　另根據任志強估算，中國目前的商品房市場中，真正繳納過土地出讓金的純商品住房的總存量大約只占全部住房存量的25%左右。如果政府為了省事，只對房改后那些規規矩矩繳納了土地出讓金的住房征物業稅，而不對其他各種性質的未繳納土地出讓金的土地征稅，那豈不是等于少數為國家建設做出重大貢獻的住房再要加以重稅而少為國家做出貢獻的房子反而享受優惠嗎？這顯然違反稅收原則。

　　如果是對所有住房開征物業稅，那么交納與未交納土地出讓金的房子又應如何處理或區別對待呢？畢竟一個實打實交了70年地租，一個卻一直享受著國家福利。

　　就算政府不考慮上述因素，強行開征物業稅，也還存在一個如何收取的問題。全國大約有100萬左右的財稅干部，而據統計，全國至少有1.2億套房子需要征收物業稅，平均每個財稅干部每年至少要征收120套房子的物業稅。很顯然，征收的難度極大。

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