文/本刊記者 王雪吟 攝影/周海波

　　從2009年春天開始，北京的房價如雨后春筍般經歷了復蘇、茁壯成長、達到歷史新高的三個階段，入冬后非但未迎來淡季甚至還出現了一輪小高潮，與黯淡的股市相比，單就投資回報率而言，部分產品獲利可達100%。

　　但房子畢竟不是單純的投資品，普通人買賣這樣大件的商品除了要排除交易周期的因素之外，更難的是過心理和感情這一關。

　　東方文化里，給住房賦予了太多的非商品化因素，中國人說“安身立命”，成就事業和人生的基礎都是安身，就要先有個處所。所以不止是北京，2009年房價摩天輪的場景也在上海、廣州等城市上演，據中國指數研究院數據信息中心提供數據顯示，11月監測的70個城市的房價同比上漲5.8%，而1—10月，全國商品房銷售額達到3.15萬億元，已超過2007年全年的數字。

　　我后悔當時沒多買一套

　　跟張岱見面的當日，正值北京最冷的幾天，落座后張岱調侃說：“不知道這么冷的天能不能把房價凍住，我好趕緊把夢圓了。”

　　如果馮小剛的“好夢一日游”繼續辦的話，張岱想過這樣的一天：早晨起來，七八十個地產商的車都在門口侯著、接他去看新的物業，什么中糧、魯能、保利、華潤……統統在列，萬科、soho、碧桂園都要排號才能見他。上了車，售樓姑娘就坐身旁，嗓音甜美面帶微笑拿著一摞資料說：“張先生，您看這是您的戶型圖、這是您房子周邊的生態復原微縮景觀、這是建材的取樣本和合格證，這是您房子從開工到銷售所有的文件副本……您要是喜歡，我們就讓第三方的專家來見您，給您貼身做一套房產金融方案，您不用見銀行的人，這些都是我們的增值服務。您要看好了，下周我們就能把房產證給您送家里去……”。到了售樓處，想要什么戶型都有，根本沒人鄙視你計劃買一50平的小戶型，墻上的大屏幕實時傳輸來施工現場作業情況、施工方及負責人資料和信息……

　　這種夸張的場景估計存于每個看房者的想象之中。張岱2008年年末決定買房，他今年32歲，結婚2年，這次是生平第一次買房。“岳母明示暗示了多次，我也覺得房價越漲越高，不如趁這次價格調整置業，房貸還能打七折優惠。”張岱把部分從股票和基金投資中獲得的收益變現，有足夠置一套總價百萬元房子的首期了，接下來就是考慮位置了。人說買房的關鍵在于位置、位置、位置，到2009年4月簽單，半年內張岱在北京四處看房，每個周末的生活都豐富精彩：北京市境東至密云縣墻子路、平谷縣靠山集、通縣西集鎮一帶，與河北省、天津市接界；西至延慶縣海陀山、門頭溝區靈山、與河北省接界；南至房山區長溝峪、大興縣禮賢鎮附近，與河北省接界；北至密云縣古北口、懷柔縣石洞子、延慶縣白河堡一帶，與河北省接界。東西寬約160公里，南北長約176公里，全市總面積 16807.8平方公里……“不用160公里這么夸張，東到五環、西到四環、北到北苑、南到草橋，就這個范圍內看房，也是重體力活。從任何一個起點出發，到達另一個方向，路上2小時還要盼著不堵車。”

　　這套房子不僅要價格合適，還要滿足如下需求：交通方便以確保能夠準時到達公司，能住得下經常來京探親的爸爸媽媽和岳父岳母，要能夠辟出專門的空間做嬰兒房，要在生活區不能離超市醫院太遠。好在張岱以前做過媒體、現在的工作是信息處理，所以擅長篩選。他平時收集資料，按照預算總價在東西北三個方向圈定了合適的居住圈，然后再鎖定重點樓盤，周末時攜岳母大人一同前往看房。

　　“父母輩的人不容易被語言的渲染打動，他們關注性價比而且立場堅定不動搖，最重要的是，如果丈母娘拍的板，太太絕對一點意見都沒有的。”張岱對此深明大義。

　　2009年初時，北京的房價還處于上一年量價齊縮的后續影響之中，雖價格稍有緩和但購買的氣氛并不濃烈，張岱選了四個樓盤重點關注，每個樓盤看兩遍，可他的購房四大需求總是有一兩個不能兼得。最有意思的是，“往往第二周再去看一遍，均價就漲了300－500元/平，總感覺看一個月少一個平方。”終于，在2009年4月中旬，張岱遇見了心儀的“她”，她在北京東郊的通州，是北京遠郊的幾個區中交通和配套建設最為完善的一個生活區，上一輪房價高企時，該地區的房子也創下了驚人的漲幅，張岱看上的那套loft周邊有幾個成熟小區，房價據最高峰時已有40%左右的跌幅，年初所有緩和恢復速度遠不及市區。

　　房子的好處一言以蔽之：同樣的生活配套水平，這里可以買到比市區更大的戶型。張岱心里還盤算了一下，5.6米層高的loft可以分隔成2.7米層高的兩層，無形之中使用空間增大了一倍，進可以滿足兩家三代人的居住要求，退還可以做房東把一整層都租出去。但是，遠郊的弊端也一覽無余：這里聚集了北京東部寫字樓里一半左右的白領青年，每天上下班時間的地上交通和地下交通都只能用觸目驚心來形容。張岱親自體驗了一下，從新居所在地歷時1小時40分鐘才能進辦公室，而摩肩接踵這個詞只能用于次高峰時期。

　　大房子VS。短交通，這是個兩難的選擇。最后做決定的，只能不是當事人，“岳母拍了板，她說就算不住，這么劃算的房子也要先買了再說。確實，如果按兩層計算的話，價錢只相當于這個區域2007年初時的水平。”張岱的直覺和身邊朋友的購房經讓他深信，房價回到2007年時的水平基本是夢想。

　　雖然鑰匙要到元旦前后才能拿到，但七個月的時間他的房子名義價格已經增值100%。對此，張岱的反應是“先喜后悲”。“漲20%的時候，我特高興，覺得我岳母簡直太英明了，房價漲1%我那兩層就有2%的升值感受，一下就漲到40%，我覺得比以前所有的投資都成功；然后又輕松漲到了50%，我的喜悅度就下來了，開始后悔當初為什么沒買兩套；到最近，我們周邊的中介都打電話問我賣不賣，最近的價格已經過2萬了。現在我欲哭無淚，手邊所有的現金算下來首付也只能買到原來看中的房子的一半面積。”

　　更深一層的問題在于，這座城市的房價是普遍上漲，張岱現在可以稱作“好幾百萬的身家”，但他在未來二三年內再買一套學區房方便小孩上學的計劃現在基本上可以稱為“夢想”了，而夢想的轉折就是當初他應該買兩套房的，哪怕動用公積金賬戶、短期向親朋拆借、月供讓流動性停止，都應該再買一套。

　　“11月，我身邊的朋友掀起一輪買房小高潮，就好象是小時候藏白菜一樣，大家都要趕在這個瘋狂的時候搶一套在手里，不然都被人搶走了，以后就只能住離城市更遠的地方去了”。

　　“中介問我，加20萬賣嗎？”

　　張岱的改善性住房計劃似乎只能先遙望著維城買房子是被“逼迫”的，遠在河北的父母從他28歲后加大了“攻堅”力度，擺在他面前的選擇不外乎二個：

　　留北京，就馬上買套房、安定下來，然后再把婚結了、孩子生了；

　　不買房，就回老家，守在爸媽身邊至少方便他堂前盡孝。

　　于是，他在2008年決定買房，看過兩個新盤之后，維城發現自己還是習慣老房子的感覺，位置好、生活方便、周邊公園醫院學校應有盡有……他說在網上看到北苑附近的一個新樓盤口碑很好，于是坐城鐵過去看，坐在車上遠遠看到了新房卻沒任何感受，再向北眺望，正是“白茫茫一片真干凈”。

　　他買房子的一大訴求是：接父母過來常住，所以要求周邊配套完善，而支付能力范圍之內的新小區滿足這一條件的實在少只有少，“也許三到五年之后這些小區可以建成滿足我要求的配套，但我并不想等那么久。”

　　他乘坐公共交通工具，陸續體驗了東南西北四個方向的生活狀態：東邊的朝陽路沿線交通擁堵、南邊的亦莊房子老人多環境嘲雜、西邊石景山離公司太遠，于是就選北邊。1997年上大學來北京，12年里他最熟悉的還是海淀區，母校北京服裝學院、以前每周必去的中關村、還有住在附近的女朋友家。

　　從決定買房開始，到東南西北的逛逛，再到圈定海淀區，然后是選中介、看房子，直到2009年8月選中亞運村的一套房子，他“是一路看著房價漲起來的”。現在看來，他選擇二手房還是在一定程度上規避了風險的，與新盤相比，二手房的漲速要慢很多。

　　維城說自己沒任何理財意識，從來沒考慮過投資的問題。年輕時錢都花在IT設備、攝影器材上，廣渠門附近的一個樓盤一期開盤時，一個在工商銀行工作的同學拉他一起去看房，他以不喜歡附近的生活氣氛為由拒絕了這個邀請，現在那個同學的房子“升值了3倍多，他在考慮要不要賣掉，換到遠一點的地方買一套大一點的房子”。而維城是不打算買賣的，他注重房子的居住功能，價格因素對他的影響并不大。

　　“或者你可以這樣想，升值了，我可以把房子買掉，但差不多位置、符合我居住需求的房子也在升值，我同樣要用更高的價錢才能得到同樣的居住環境。除非你有很多套房子，所有的居住訴求都已經得到滿足，這樣才可能在買賣房子中賺到錢。”

　　但是，房價的上漲還是有影響的。維城的成交價在1.7萬元每平米，他拿到鑰匙的一個月以后，他的中介打電話給他：“要不要加20萬賣掉？很多人都想買你這種房子……”他說會心動，一個月20萬，要比他現在自己創業的公司賺得多也輕松很多，只可惜沒有持續性。他說，他的大學同學中，有13個男生留在這座城市，只有一個人還沒買房，其他人不過是程度不同的房奴，最近的變化是：以前話題要聊好久才轉到買房上來，漸漸變成討論買不買、什么時間買，現在他們討論賣不賣、賣了還買不買下一套。

　　維城也有第二套置業計劃，郊區大宅，有院子，能養花種草，能和兒子在草地上打籃球、玩飛盤的那種，目標是10年左右，實現途徑是創業成功。

　　“隨著我們成熟、變老，責任和婚姻家庭聯系到一起，賣不賣房子就不再是個人的選擇，而是對家庭成員負責任的表現，是自己社會價值的展示和衡量標準之一了”他說。

　　如果把房子看作是資產配置的一部分，只要考慮它的商品價值和投資價值就可以了，可一輪采訪下來，才知道，這分明不是商品那么簡單，也不像投資品那樣只是個獲益的工具。對大多數人而言，房子是超出“房子”兩個字本身價值的奇怪東西。有時它是家庭、有時它是社會地位、有時它又是獲利的工具。

　　專家點評：

　　住房市場 ★★★★

　　1.第二或第三季度會迎來調整

　　瑞信董事總經理 陶冬

　　從目前經濟形勢看，中國有可能在2010年的第二或是第三季度開始快速進入加息通道。央行一旦加息，不僅老百姓買房子的成本會增加，開發商的財務成本也大幅增加。因此，房地產大概在第二或第三季度就會迎來新的調整。

　　此外，業內普遍預測的2010年信貸規模將出現萎縮，這也將壓制下半年樓價的上漲。

　　2. 地方政府的執行到位才行

　　經濟學博士 馬光遠

　　政策組合拳緊鑼密鼓，說明高層對部分城市房地產的過度投機，過高的房價對經濟健康的危害和金融安全的關注提升到了非常重要的地位。這也意味著從2008年底開始的鼓勵、促進房地產發展的政策已經被目前調控政策取代。

　　房地產政策正式從“保增長”轉型為“調結構，壓房價，抑投機”，政策的導向和意圖極其明顯。但從以往的經歷看，2005年開始的調控政策，越調越高，根子在于有的地方政府執行不力。

　　3.熱錢可能推高房價

　　上海易居房地產研究院 楊紅旭

　　中央多次重申“抑制投資性購房”，因此，2010年二套房貸政策勢必會嚴格執行，甚至有可能收緊。

　　另外，新一輪海外熱錢潮剛剛開始，2010年外匯儲備增量很有可能超過2009年，況且中國經濟復蘇的勢頭遠好于美國，而今年我國4萬億元投資計劃和信貸規模皆超美國，這就意味著我國通脹的到來也將早于美國，加息的壓力會越來越大。因此，雖然海外基金投資內地樓市熱情可能難以超過2007年，但其間接推高房價的作用卻不可低估。

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