文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：購買過渡房，需要在房價、需求等諸多因素之間找到最佳平衡點，因此也不是一件容易事。專家建議做到取舍有道，如適當(dāng)放棄地段、舒適度等，以交通、實用等來彌補。

　　房價不斷走高，對于首次置業(yè)的人群來說，已不能講究“一步到位”，因而如何購買過渡性房產(chǎn)，成為他們必須要認真考慮的問題。

　　專家表示，購買過渡性住房，并非只是少花一點錢買套小房那么簡單。除了要考慮購房成本之外，還要綜合考慮未來的實際需求，以及日后換房時所面臨的問題，只有把這些因素都考慮進來，方能做到合理置業(yè)。

　　那么，在購置過渡性住房時，在諸多實際問題面前，如何取舍呢？

　　“過渡房”難選

　　“買套小房子其實也挺麻煩的。”程先生對此感觸頗深。程先生是個“新上海人”，從安徽老家來上海打拼已經(jīng)五年多時間。眼見即將成家，買房成為不得不考慮的問題。通過這幾年的打拼，程先生已經(jīng)積攢了一些錢，足夠支付購房首付款。不過考慮目前的收入狀況，以及日后的負擔(dān)情況，他準備購買一套小兩房用于過渡。

　　“至少要買套70平方米左右的兩房吧。”女朋友給他提出這樣的建議。程先生覺得有道理，因為婚后可能會馬上就要一個小寶寶，如果沒有兩個房間，屆時會顯得非常擁擠。“寶寶出生之后，肯定要接一個老人過來幫忙照看，因此至少要兩個房間才住得下。”他說。

　　選擇在哪里買房呢？內(nèi)環(huán)線房價太高了，連老工房的單價都已經(jīng)超過了兩萬元，這已經(jīng)遠遠超出了程先生的心理價位。不過考慮到日后兩人上班問題，他也不想為了降低購房成本而將購房區(qū)域移出外環(huán)線以外，兩人一合計，決定先暫定在中環(huán)線附近。

　　此外，程先生還考慮到了教育、商業(yè)、交通等配套，然后選擇了幾個板塊。他首先挑選閘北大寧板塊，因為這里已經(jīng)通了地鐵，而且商業(yè)配套也很完善。不過符合面積標準的兩房，總價已經(jīng)超過了90萬元，這讓他感到有些吃力。他接連又考察了好幾個靠近中環(huán)線的成熟板塊，如浦東三林板塊、閔行古美板塊等，兩房的報價基本上都在13000～15000元/平方米之間，超出了他的承受能力。

　　他只好重新設(shè)定選房條件，將總價限定在70萬元左右。因為考慮到面積要求，只好將購房區(qū)域向外環(huán)線附近靠近。在選房過程中，他也碰到了很多問題，如有些交通方面存在欠缺，有的則是配套不完善，能讓他都滿意的房源似乎很難找得到。最后，經(jīng)過長達近三個月時間的房源“海選”之后，他挑中了一套位于閔行區(qū)黎安新村內(nèi)的66平方米兩房，“矮子里面拔將軍吧，要找到各個條件都讓自己滿意的房子不太容易。”他有點無奈地說。

　　其實，程先生碰到的問題是一個普遍現(xiàn)象。對于首次買房的人來說，面對房價高企的現(xiàn)狀，要在自身需求、房價承受能力等諸多現(xiàn)實問題中找到平衡點，這的確不是一件很容易的事情。

　　講究取舍有道

　　專家表示，由于受到諸多因素牽制，買過渡房不可能滿足所有想法，因此要學(xué)會取舍。

　　比如為了降低購房成本，可選擇外圍區(qū)域，可以放棄舒適而追求功能齊全，當(dāng)然，也不能過于追求低總價而忽視住房的其他因素，如質(zhì)量、升值潛力等。那么，如何取舍呢？專家給出的建議是用不太多的錢買到實用的住房，總結(jié)起來主要有以下五個方面。

　　取交通舍中心

　　上海德佑地產(chǎn)市場部有關(guān)人士建議，購買過渡房，最好是在把交通比較便利的外圍區(qū)域作為首選之地。

　　大多數(shù)人不愿意在上下班的路上耗費太多時間，因此希望住在市中心區(qū)域，但現(xiàn)實問題是市中心房價漲到了高位，如徐家匯、中山公園附近的小戶型，單價基本上達到了20000元/平方米左右，購買這里的房子，即使是只有50平方米左右的一戶室，總價也接近百萬元，這對于一般的購房者來說，不但要承擔(dān)較高的購房負擔(dān)，而且也因為住房的功能存在一定的缺陷而不利于以后的安排。

　　因此專家建議，購房者可以選擇在交通狀況便利的外圍區(qū)域置業(yè)。上海的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，已經(jīng)使得不少外圍區(qū)域與市中心的交通時間成功縮短，而且商業(yè)、教育等配套設(shè)施也得到改善，因此選擇在外圍區(qū)域置業(yè)也未嘗不可。

　　取功能舍舒適

　　上海五合智庫建筑專家表示，如果要保證居住的舒適性，只能是面積達到一定的要求，如110平方米的兩房，舒適性肯定要比90平方米的兩房高。因此購買過渡房，只能在實用性方面下工夫，而適當(dāng)犧牲舒適性。

　　如何保證實用性呢？專家給出的建議是衛(wèi)生間、廚房間等的面積要達到一定的要求。小居室并非意味著功能不全。記者發(fā)現(xiàn)二手房市場上有不少房齡較長的房子功能上存在一定的缺陷，這會影響到日后使用，如有些小戶型中將廚房與走道合二為一，燒飯時油煙亂竄，這會影響到居住，因此建議避免這種房型。因此專家建議衛(wèi)生間面積最好達到4平方米左右，這樣可以滿足洗浴等功能，而廚房間面積也盡量達到4平方米左右。此外，房型結(jié)構(gòu)要緊湊，不能存在浪費的地方。

　　取實用舍花哨

　　上海“我愛我家”市場部負責(zé)人表示，就同一個小區(qū)而言，影響房價的因素有朝向、樓層、位置等，如中間樓層(指多層)、位于東南面以及小區(qū)中央可看到景觀的房源，售價相對較高。

　　但對于購買過渡房的人群來說，則可以忽視這些因素。通常情況下，首次置業(yè)后5～10年內(nèi)，基本上會考慮二次置業(yè)，因此在并不影響居住功能的前提下，不必為了樓層、朝向等而多花錢。

　　此外，在租賃市場上，樓層、朝向等因素對于租金水平影響并不大，如果考慮日后換房之后繼續(xù)持有小房，則更不應(yīng)該為這些因素而投入更多的資金了。

　　取“易改”舍“死板”

　　在房型的選擇上，專家建議選擇容易改動的小戶型。

　　有些房型可以改動，如一些房型方正的住宅，可以將大房間分割成兩個小房間，改動之后可增加居住的功能。而有些房型則比較死板，無法對其進行改動，或者改動之后反而影響其居住功能。

　　把容易改動的房型作為首選，是從兩個方面來考慮的。其一是考慮到日后如果因為添丁但經(jīng)濟條件尚未成熟時，可以通過改造而緩解房間不足的壓力；其二就是日后換房后不準備出手而長期投資，那么改造之后多出來的房間可適當(dāng)提高租金收益。

　　取“利多”舍“利空”

　　所謂取“利多”，就是盡量選擇有潛力的區(qū)域。如跟未來的大型市政建設(shè)項目沾邊，靠近地鐵站，或者與新建學(xué)校、購物場所相鄰等，這些都會帶動周邊房價上漲。如何選擇有潛力的區(qū)域，按照經(jīng)驗人士的說法就是未來政府是不是準備在這里投資，如果投資，肯定有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　相對而言，所謂“利空”，就是未來很長一段時間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)不會有什么新的變化。因此這里的房價在未來也只是隨大流變化。因此選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，未來房價的升值幅度要大于變化不大的區(qū)域。其結(jié)果孰優(yōu)孰劣，自然不難辨別。

　　注意避開誤區(qū)

　　購買過渡房，節(jié)約成本是關(guān)鍵。但也要避免踏入誤區(qū)。

　　首先是排斥老房子。不少購房者不太喜歡二手房，總覺得別人住過就感到別扭。其實，不少二手房房型緊湊，相對新近開發(fā)的大面積住房來說更為實用，而這類住宅總價也相對實惠一些，因此購買這類住房，無疑更為經(jīng)濟一些。

　　其次是不可一味追求低總價而忽視房子質(zhì)量。市場上存在一些質(zhì)量缺陷的房子價格偏低，比如房頂漏水、隔音效果不好的老工房，售價一般要低一些。如果買到這類住房，居住過程中會受到困擾，這反而得不償失。因此在選擇這類房子時，一定要留心這方面的問題。

　　此外就是忽視了政策優(yōu)惠措施，以為只要買小戶型就能享受優(yōu)惠措施。記者近日就接到這樣一個咨詢電話，有讀者在上海外環(huán)外購置了一套住房，面積只有90平方米左右，但總價達到了99.2萬元，這超過了上海外環(huán)線外普通住宅的標準(98萬元/套)，這意味著這位讀者要按照非普通住宅3%的標準繳納契稅，比優(yōu)惠稅率高出2個百分點。因此建議購房者也要關(guān)注政策優(yōu)惠措施，盡量選擇那些跟優(yōu)惠有關(guān)的房源，以降低購房成本。

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