文/本刊記者 黃羅維 甄愛軍

　　文前提要：在臺(tái)灣地區(qū)投資房產(chǎn)如何申請(qǐng)貸款？要負(fù)擔(dān)哪些稅費(fèi)？如何打理？……諸多實(shí)際問題需要投資者逐個(gè)解決。因此在這里有必要介紹臺(tái)灣地區(qū)購(gòu)房的流程、主要稅費(fèi)、挑選物業(yè)以及出租管理等方面的內(nèi)容，讓投資者對(duì)此有一個(gè)初步的了解。

　　大幅松綁房產(chǎn)投資

　　從6月30日起，臺(tái)灣地區(qū)大幅開放大陸居民及陸企赴臺(tái)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)及商辦樓宇的限制。記者日前從相關(guān)渠道獲得一份由臺(tái)灣地區(qū)“行政院大陸委員會(huì)”制訂的《開放陸資來(lái)臺(tái)從事事業(yè)投資政策說(shuō)明》(初稿)，其中就對(duì)放寬大陸資金購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)限制方面做出了明確規(guī)定。作為臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)政策研究學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)，蔡為民認(rèn)為這只是開了一個(gè)頭，日后還會(huì)有更多的限制會(huì)被放寬。下面我們不妨對(duì)目前已經(jīng)放寬的內(nèi)容做一下分析：

　　修改條例1：開放陸資企業(yè)因業(yè)務(wù)人員居住之住宅、從事工商業(yè)務(wù)之廠房、營(yíng)業(yè)處所或辦公場(chǎng)所或其他因業(yè)務(wù)需要之處所，取得的不動(dòng)產(chǎn)。

　　蔡為民表示，在過(guò)去十年里，大陸人士能夠在臺(tái)灣購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的情形可以用“罕見”來(lái)形容，能夠成功買房的都是一些已經(jīng)移居到臺(tái)灣地區(qū)的“大陸媳婦”，而對(duì)于真正居住在大陸的人士來(lái)說(shuō)，連看房都難，更何況買房？這項(xiàng)內(nèi)容相當(dāng)于為大陸人士在臺(tái)灣地區(qū)投資房產(chǎn)“開了門”。

　　修改條例2：取消大陸人士來(lái)臺(tái)取得不動(dòng)產(chǎn)需說(shuō)明資金來(lái)源之規(guī)定。

　　蔡為民認(rèn)為，這條規(guī)定的修改，也使得大陸人士投資臺(tái)灣房產(chǎn)變得相對(duì)容易了一些。以前對(duì)大陸人士對(duì)其資金來(lái)源進(jìn)行說(shuō)明，這實(shí)際上是人為設(shè)置了一道門檻。

　　修改條例3：放寬向金融機(jī)構(gòu)融資之限制。

　　(1)陸資投資人在臺(tái)購(gòu)買房地產(chǎn)之貸款規(guī)定比照本地區(qū)人士相關(guān)規(guī)定辦理。

　　(2)在臺(tái)無(wú)住所之大陸人士辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擔(dān)保放款，核貸成數(shù)以擔(dān)保品鑒估價(jià)值50%為上限。

　　對(duì)此蔡為民指出，允許大陸人士在臺(tái)灣地區(qū)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)申請(qǐng)按揭貸款，實(shí)際上是降低了購(gòu)房門檻。此前雖然允許已在臺(tái)灣地區(qū)投資的大陸人士購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，但必須是全額付款，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是很難做得到的。

　　修改條例4：放寬取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之大陸地區(qū)人民來(lái)臺(tái)停留期限。

　　每年來(lái)臺(tái)總停留期間從不得逾1 個(gè)月放寬為4 個(gè)月；每次停留期限及次數(shù)不作限制。

　　蔡為民說(shuō)，之前大陸人士在臺(tái)灣停留時(shí)間有限，就只有短短一個(gè)月，不管想出什么辦法進(jìn)行延展，還是無(wú)法突破這個(gè)限制。現(xiàn)在放寬至4個(gè)月，而且次數(shù)不限，這等于是給大陸人士在臺(tái)灣投資房產(chǎn)提供充足的時(shí)間來(lái)辦理相關(guān)事宜。

　　當(dāng)然，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)角度出發(fā)，對(duì)大陸人士購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)設(shè)置了相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓條件，如增設(shè)轉(zhuǎn)讓限制條件，即大陸人士取得供住宅用不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)后，須于登記后滿3 年才得移轉(zhuǎn)；此外為防止大陸人士已將臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓卻仍在臺(tái)滯留，地政機(jī)關(guān)需負(fù)責(zé)通報(bào)大陸地區(qū)人民轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之信息。

　　購(gòu)房流程要了解

　　在臺(tái)灣地區(qū)投資房產(chǎn)，首先要了解購(gòu)房流程。記者對(duì)比臺(tái)灣地區(qū)和上海的購(gòu)房流程發(fā)現(xiàn)，雖然大體上相似，但是其中有很多細(xì)節(jié)存在著區(qū)別，這些地方甚至完全不同。因此對(duì)于購(gòu)房流程而言，投資者應(yīng)該重點(diǎn)了解其特點(diǎn)。

　　臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上房源可分為預(yù)售屋、新成屋、中古屋，其中預(yù)售屋類似于新建商品房，而新成屋在相當(dāng)于大陸的現(xiàn)房或者次新房，中古屋則指建成時(shí)間超過(guò)10年以上的二手房。這三種房源購(gòu)買的途徑不一樣，預(yù)售屋從建造商手中購(gòu)買，新成屋既能從建造商手里購(gòu)買，也能從二手房中介公司手里購(gòu)買，中古屋則可以向個(gè)人購(gòu)買，當(dāng)然，絕大部分是通過(guò)中介公司進(jìn)行買賣。由于臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷了40多年的發(fā)展，新房供應(yīng)量?jī)H占整個(gè)市場(chǎng)的20%，大部分為二手房，因此這里主要介紹二手房的交易流程。

　　一、預(yù)售屋付款兩步走

　　在大陸購(gòu)買預(yù)售房，房款在簽訂買賣合同一個(gè)月后就已全部交給了開發(fā)商了，未住進(jìn)新房之前，購(gòu)房者便已經(jīng)開始在還貸。而在臺(tái)灣地區(qū)購(gòu)買預(yù)售屋則并非如此，在交房之前，購(gòu)房者只需支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的30%，而無(wú)需承擔(dān)銀行貸款利息。

　　購(gòu)房者找到合適樓盤之后，第一個(gè)步驟是“定、簽、開”，即與建造商簽訂購(gòu)房合同、繳納頭期款和開發(fā)商開工，頭期款一般約占總房?jī)r(jià)的10～15%，由建造商跟購(gòu)房者雙方商定。

　　由于預(yù)售屋是尚未完成的房屋，所以在簽約是必須把當(dāng)初建造商所承諾的部份列入合約中，這是所有購(gòu)買預(yù)售屋的投資者應(yīng)注意的部分，內(nèi)容最好包括：購(gòu)買的實(shí)際面積及公攤比例、停車位的使用權(quán)、使用的建材、裝潢、公設(shè)的項(xiàng)目、預(yù)計(jì)完工日期及違約時(shí)的賠償辦法等等以保障購(gòu)房人的權(quán)益。另外臺(tái)灣“內(nèi)政部”制訂的《預(yù)售屋買賣契約范本》也可保障購(gòu)房者的權(quán)益。

　　簽約完成后，除了購(gòu)屋款之外，還要準(zhǔn)備支付一些相關(guān)的費(fèi)用，主要包括各項(xiàng)稅金及過(guò)戶的費(fèi)用。購(gòu)屋者所要支付的稅金包括印花稅以及契稅，其它費(fèi)用部份包括申請(qǐng)土地及建物謄本費(fèi)、過(guò)戶規(guī)費(fèi)等。

　　開工之后，根據(jù)工程的進(jìn)度，每過(guò)一段時(shí)間須向建造商支付一筆建造費(fèi)用。建造商會(huì)定期給購(gòu)房者寄來(lái)相關(guān)的資料，通報(bào)工程進(jìn)度，以及應(yīng)付款項(xiàng)金額等，從開工到工程結(jié)束，須向建筑商支付大約相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的15%。當(dāng)然，購(gòu)房者也可以通過(guò)建造商的網(wǎng)站來(lái)了解工程進(jìn)展情況。

　　一年以后購(gòu)房者開始要準(zhǔn)備支付第二筆款項(xiàng)了。等到工程完工，建造商通知收屋，并取得房屋所有權(quán)證之后，須向建筑商支付第二部分款項(xiàng)，這部分款項(xiàng)相當(dāng)于總價(jià)的70%。如果向銀行申請(qǐng)按揭貸款，收屋之后這部分款項(xiàng)才會(huì)劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商，購(gòu)房者正式向銀行定期還貸。

　　二、買中古房付款分四期

　　專家表示，臺(tái)灣地區(qū)早已進(jìn)入了“二手房時(shí)代”，二手房占市場(chǎng)總供應(yīng)量的80%左右，因此在這里有必要對(duì)二手房交易流程也做詳細(xì)介紹。蔡為民告訴記者，在臺(tái)灣地區(qū)買房一般都依靠中介來(lái)完成。二手房買賣分為四步，即簽約、用印、完稅、交屋。而對(duì)于房款的支付，與大陸也有所區(qū)別。在大陸買二手房，其首付款是在簽訂買賣合同之后一次性付清，而臺(tái)灣地區(qū)可以把收費(fèi)款分三期支付，最后交房時(shí)再支付最后一筆。(如圖1)(插入圖1)

　　簽約：買賣雙方針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣價(jià)款達(dá)成協(xié)議，將買賣流程，價(jià)款給付方式，買賣條件以文字方式詳載于合約書上，并且雙方親自簽名蓋章，經(jīng)代書見證簽約之程序。簽約之后，買家需要向賣家支付首付款，大約相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的10%。

　　用印：買賣雙方將報(bào)稅、過(guò)戶所需證明文件交付代書，代書并于增值稅申報(bào)書、契稅申報(bào)書、所有權(quán)移轉(zhuǎn)契約書(公契)、登記申請(qǐng)書上蓋好雙方印鑒章的手續(xù)，稱之為用印。代書是指那些專門替買賣雙方辦理送件、報(bào)稅等事宜的專業(yè)人士。在這個(gè)過(guò)程中需要注意的是，簽約3～5日之后就要用��；在這過(guò)程中，如果買方需要貸款，應(yīng)由買家找到貸款銀行，并辦理資質(zhì)審查、估價(jià)、擔(dān)保等貸款事宜。對(duì)于大陸人士來(lái)說(shuō)，證明文件主要包括護(hù)照等。在該過(guò)程，須支付另外相當(dāng)于總房?jī)r(jià)10%的房款。

　　完稅：當(dāng)契稅稅單核發(fā)后，代書通知出面繳稅，買方并于同時(shí)支付完稅款項(xiàng)，此稱為完稅。完稅之后，及時(shí)送件并辦理過(guò)戶手續(xù)。在此過(guò)程中，再次支付10%左右的房款。

　　交屋：這個(gè)過(guò)程跟大陸的交房程序相似。在此過(guò)程中，代書取得新房產(chǎn)證，并交給買方，而買方備齊尾款、代書費(fèi)、規(guī)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等，賣方則需結(jié)清水電煤氣費(fèi)等。至此，整個(gè)交易過(guò)程完成

　　相關(guān)稅費(fèi)需厘清

　　在臺(tái)灣地區(qū)投資房產(chǎn)，稅費(fèi)有哪些？這也是投資者所關(guān)心的問題。記者從信義房屋了解到，在臺(tái)灣地區(qū)投資不動(dòng)產(chǎn)，最主要的費(fèi)用是中介傭金。目前臺(tái)灣地區(qū)中介傭金為總價(jià)的1%，這跟上海相差不大。但是需要注意的時(shí)，在日后出售房產(chǎn)時(shí)，中介傭金要大幅上漲，達(dá)到4%，這相當(dāng)于上海的四倍。

　　雖然中介收費(fèi)水平不低，但中介的作用卻相當(dāng)大。由于房地產(chǎn)交易金額高，而且由簽約到交屋還需花上將近一個(gè)月的時(shí)間。為了保障價(jià)金的安全，銀行有提供成屋履約保證服務(wù)，就交易價(jià)金提供保障。以信義房屋而言，履約保證的費(fèi)用由信義房屋支付，此外還提供漏水保固、輻射及氯離子檢測(cè)等四大保障，保障買方的權(quán)益。此外，臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)交易金額無(wú)須公開，因此對(duì)買方而言，成交行情就必須倚賴中介業(yè)者提供。建議有意投資臺(tái)灣房地產(chǎn)的大陸人士，須選擇信譽(yù)良好、服務(wù)完善的中介業(yè)者，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　除了傭金之外，購(gòu)房者需要承擔(dān)的費(fèi)用包括契稅、服務(wù)費(fèi)等。契稅征收標(biāo)準(zhǔn)為契價(jià)的6%，從表面上看似乎很高，但請(qǐng)注意是“契價(jià)”而非“總價(jià)”，信義房屋有關(guān)人士解釋說(shuō)，所謂契價(jià)其實(shí)是納稅價(jià)格，要比實(shí)際成交總價(jià)低得多，相當(dāng)于在總價(jià)基礎(chǔ)上打六折。

　　另外還有一項(xiàng)比較大的費(fèi)用為代書服務(wù)費(fèi)，分簽約代書費(fèi)和買賣登記代書費(fèi)，這部分費(fèi)用購(gòu)房者可以與代書具體商談，兩項(xiàng)相加在2000～3000元不等。此外，印花稅、買賣登記規(guī)費(fèi)以及書狀費(fèi)、登記簿謄本費(fèi)等。

　　表1 買房應(yīng)繳稅費(fèi)一覽表

 

　　除了各項(xiàng)稅費(fèi)之外，貸款利率的多寡也決定著投資成本。不過(guò)臺(tái)灣地區(qū)目前的利率水平正處于低位，投資成本可大大降低。記者了解到，目前臺(tái)灣各商業(yè)銀行為了取得更好的業(yè)績(jī)，近期正在“血拼”房貸市場(chǎng)，如近期臺(tái)北市各家商業(yè)銀行就打起了自家“鄰居”的主意，推出了一款叫做“敦親睦鄰”的房貸產(chǎn)品，只要是銀行附近的住戶，且在有關(guān)部門或者上市公司就職，或者是由銀行代為發(fā)放薪資者，買房都可以到前半年1.86%的優(yōu)惠利率。

　　蔡為民表示，近期臺(tái)灣利率水平不斷走低，各商業(yè)銀行為了爭(zhēng)搶客戶資源，競(jìng)相推出各種優(yōu)惠房貸產(chǎn)品，因此很多房貸產(chǎn)品的年利率水平只有2.0%左右。現(xiàn)在臺(tái)灣當(dāng)局開放陸資法人可以來(lái)臺(tái)購(gòu)買商辦、廠房，以及自用住宅不動(dòng)產(chǎn)，接下來(lái)，陸資貸款也將是各銀行準(zhǔn)備搶進(jìn)的一塊市場(chǎng)。等待“金管會(huì)”核準(zhǔn)之后，對(duì)陸資買樓放款，馬上就可以動(dòng)起來(lái)�！拔蚁嘈糯箨懭耸恳部隙〞�(huì)成為臺(tái)灣各商業(yè)銀行爭(zhēng)奪的對(duì)象�！辈虨槊袢绱祟A(yù)測(cè)。

　　另類風(fēng)險(xiǎn)需規(guī)避

　　在臺(tái)灣購(gòu)房有不少另類風(fēng)險(xiǎn)需要規(guī)避，蔡為民表示，對(duì)于大陸人士來(lái)說(shuō)，最主要的是要學(xué)會(huì)以本地人的眼光來(lái)選房，這樣方能較好地做到防范風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，要考慮臺(tái)灣人在購(gòu)房時(shí)的喜好。

　　當(dāng)然，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)問題、質(zhì)量問題，以及周邊配套設(shè)施是否完備等情況，在這些方面，大陸和臺(tái)灣地區(qū)都是相通的，購(gòu)房者完全可以按照大陸通行的做法來(lái)進(jìn)行考察。除此之外，專家表示尤其要注意以下幾個(gè)方面：

　　首先要遠(yuǎn)離輻射屋和海砂屋，這是臺(tái)灣民眾購(gòu)屋時(shí)最怕碰到的狀況，有些中介業(yè)者有提供檢測(cè)的服務(wù)，另外在購(gòu)買中古屋時(shí)，可以請(qǐng)民間或有關(guān)部門代為檢驗(yàn)，輻射屋的檢測(cè)可尋求行政院原子能委員會(huì)協(xié)助(網(wǎng)址http://www.aec.gov.tw)，海砂屋的部分請(qǐng)尋求各縣市土木技師公會(huì)的協(xié)助(網(wǎng)址http://www.twce.org.tw)，另外也可以要求建造商或賣主提供相關(guān)證明文件。

　　其次就是盡量避免兇宅和與廟宇相鄰的住宅。兇宅的價(jià)格雖然極其低廉，但是臺(tái)灣人對(duì)其退避三舍；而靠近廟宇的住宅，臺(tái)灣人對(duì)此敬而遠(yuǎn)之而導(dǎo)致其價(jià)格也不高。另外就是進(jìn)門見餐廳的房型不要選。雖然這種房型在大陸屬于主流產(chǎn)品，但專家表示，這類房型在臺(tái)灣屬于最差的房型，是因?yàn)榻ㄔ焐滩坏靡讯鵀橹��?/p>

　　當(dāng)然，還要規(guī)避其他風(fēng)險(xiǎn)，比如在委托代書處理買賣事物時(shí)，權(quán)狀、印章都由代書保管，并代替買賣雙方處理簽約、用印、完稅且過(guò)戶等流程，若代書心懷不軌，可能在完成過(guò)戶后卷款潛逃，房主便可能拿不到賣房的錢。

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