文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：上海“蓮花河畔景苑”一幢在建的商品房發生倒塌事故，人們在急切盼望早日找到事故原因的同時，也對開發商該如何賠償購房者這個問題表示出了極大的關注。在權威部門給出具體賠償標準之前，我們不妨先聽聽專家對此的看法。

　　位于上海市閔行區的新建樓盤“蓮花河畔景苑”發生倒塌事故，人們在關心建筑質量問題的同時，也關心著這樣一個問題，即開發商如何賠償購房者？因為，房產可以算得上是絕大部分百姓一生當中最大一筆的投資，很多人都是傾其所有來購買一套房子的，在房價處在上漲階段的今天，事故的善后處理便變得復雜起來。人們不禁要問，開發商怎樣賠償才算合理？是按照原價賠償還是照目前的市場價賠償？是否承擔違約責任？是不是所有的業主都可以提出賠償主張？……

　　目前政府部門已經介入，相信不日會根據事故的原因來確定具體的賠償方案。在問題得到解決之前，我們不妨聽聽專家的說法。需要說明的是，這些專家個人的分析意見僅供參考，并不能作為索賠的標準。

　　樓房倒塌受關注

　　6月30日下午，當記者來到樓盤倒塌現場時，為避免影響到相關部門的搶險排險工作，這里已被警方控制，一家來自南方的電視臺記者想進入現場拍攝，但未得到允許。記者看到有工人正在事發現場附近的河段內清理污泥，相關人士表示，考慮到汛期已經到來，要盡快對淀浦河防汛墻進行搶修。

　　售樓處已經門可羅雀，雖然大門敞開，但見不到一個人。在羅秀路上，卻聚集了很多一探究竟的市民。不過由于事發現場受到控制，市民只能遠觀，并相互之間交流著聽來的各種小道消息。

　　在建樓盤倒塌事件發生在6月27日早上5：40分左右，倒塌的是一幢13層的小高層樓房，親身經歷事件全部過程的市民在某房產專業網站的“蓮花河畔景苑”業主論壇上發帖稱，樓房倒塌一瞬間，造成強烈震動，感覺像是發生了地震。

　　目前，設在梅隴西路968號的接待點基本上已經見不到業主，工作人員解釋說，經過前三天集中接待，目前業主情緒已基本穩定下來。據了解，樓盤開發商為上海梅都房地產開發有限公司，注冊資金為800萬元。

　　目前關于導致樓房倒塌的原因眾說紛紜，是地基打得太淺？還是建筑材料質量差？或是施工不過關？……在官方權威機構檢測結果沒有公布之前，各種各樣的說法、猜測滿天飛。

　　如何賠償成焦點

　　倒塌事件發生后，購買“蓮花河畔景苑”的消費者們已經迅速行動起來，并初步提出四點要求，主要如下：1、由于房屋存在質量和建筑隱患，要求立即退房；2、1周之內停止銀行的還貸；3、1周內查明并公布事故的原因和責任人；4、要求開發商在1個月內退還房款，支付合同上5%的違約金，賠償銀行利息，參考同地段房價補償原購房差價，支付動遷過渡安置及補償費用等。

　　據記者了解，目前“蓮花河畔景苑”業主都準備向開發商索賠。除了購買倒塌樓房的業主向開發商提出索賠請求之外，在其他10幢樓里置業的業主也準備向開發商提出賠償要求。

　　由于近階段房價出現上漲，可能會讓賠償問題變得復雜化。據了解，不少業主是在去年年底以12000元/平方米的價格買入的，而現在樓盤均價已經達到15000元/平方米，那么，將按照那種標準進行賠償呢？

　　在此，我們將各種爭論的焦點問題集中起來，并聽聽法律專家對此的看法。當然，其中主要涉及兩大人群：其一是購買倒塌樓盤的業主，其二是購買其他10幢樓盤的業主。由于兩大人群所遭遇的具體情況不同，因而必須分開來討論。

　　溢價部分應考慮

　　對于購買了倒塌樓房的業主來說，專家認為在賠償時，應該考慮溢價部分。上海聯業律師事務所主任律師王展告訴記者，對于購買倒塌樓房的業主來說，因為考慮到開發商已經不可能按時交付，形成預期違約責任，因此這部分業主可以要求開發商退款，并承擔相應的違約責任。在王展看來，這部分業主可以獲得的賠償主要包括以下四個方面：

　　房款退還  目前有業主提出退房，并全額退還房款，這種要求是否合理？雖然還沒過交房時間，購房者能否以開發商違約為由解除合同？

　　“這部分業主有足夠的理由要求開發商退房并退還房款。”王展如是說。王展分析認為，對于購買倒塌樓房的業主來說，完全有理由要求開發商退款。他表示，按照合同的約定，開發商必須在年底交房，但現實狀況是樓房已經倒塌，這實際上可以視作開發商預期違約，雖然理論上開發商還有機會自救，即在未來的6個月內造出一幢與倒塌樓房相同的13層建筑出來，“不過這種可能性非常小，可以視為零。”王展說。因為建筑施工工期加上地基重新勘察等工作，耗時肯定要超過半年時間。

　　基于上述分析，王展表示，既然開發商已經沒有能力交付房屋，那么將來必定違約，導致房屋買賣合同無法繼續履行，解除合同成為必然。在這種情況下，購房者可以要求開發商退還房款。

　　賠付違約金  業主提出，開發商應該賠付5%的違約金。這個要求是否合理？

　　專家認為，解除房屋買賣合同之后并退還房款，開發商構成根本違約，那么必須賠付違約金。王展表示，在完成房屋買賣合同解除這個程序之后，即表明開發商無法在預定的時間內交房，因此按照合同的約定，要求開發商承擔相應的違約責任也是合情合理的。當然，具體標準應該以合同規定為準。“蓮花河畔景苑”的業主提出違約金的賠償標準為總房價的5%，這可能是合同事先約定好的，則應該以合同約定為準。

　　在此需要注意的是，業主可能還會主張開發商承擔銀行按揭貸款利息，因為在業主看來，樓房的倒塌，而導致自己額外支付一筆費用，顯然不能由自己來承擔。但專家表示，業主在違約金與銀行貸款利息兩者中間只能選擇一項，而無法同時獲得。“《合同法》對此有規定，違約金與賠償損失兩者互為包含關系，這導致兩者無法同時得到。”王展說。

　　溢價應考慮  業主提出，因為房價的上漲，導致同地段的相同住宅價格出現了變化。而對于業主來說，由于先前購買的住房已經倒塌，因此再次置業時面臨成本上升的尷尬現實，考慮到所有事情皆因開發商而起，所以也應該承擔這部分費用。

　　雖然這項要求飽受爭議，但業主并沒有提無理要求。據了解，目前同地段相同品質的二手房已經上漲到15000元/平方米，對于在去年底購房的業主來說，每平方米上漲了3000元，也就是說，去年底購買一套100平方米左右的兩房，前后相差30萬元。而對于那些購房自住的業主來說，由于先前購買的樓房已經倒塌而不復存在，重新買房肯定要面臨成本增加的現實問題。

　　王展認為，開發商應該承擔再次置業時由于房價上漲造成的額外負擔。他表示，房價不斷上漲是現實存在的真實情況，業主再次置業時肯定會面臨更高的房價，會形成實際損失，因此如果開發商不賠償這部分損失，不符合社會常理。

　　至于賠付標準如何確定？專家認為可以按照同時期、同地段、同類房屋的當前市場價為比較依據。王展建議，為了能夠爭取到更為有利的條件，業主必須采取實際行動，即要真正購房。“如果只是停留在口頭上的設想，雖然也能通過評估的方式估算出實際損失，但還是不如采取實際行動來得直接。”王展說。

　　過渡費用  有業主提出，買房之前為了支付首付款，已經把自己的住房賣掉了，租房等待交房，而現在因為樓房倒塌，平白無故讓自己又要多承擔一段大約一年時間的租金支出，這部分費用理應由開發商來承擔。

　　王展表示，對于過渡性費用，的確也屬于實際損失中的一種，而且也是由開發商造成的，因此業主提出這樣的要求也是合理的，可以向開發商提出索賠。他認為，過渡性費用包括兩個部分，其一是房租支出，另外就是過渡期間的銀行按揭貸款利息支出，業主可將這兩項合并在一起提出。

　　如何確定時間長度？因為時間長度決定了賠付金額的大小。王展表示可靈活確定。一般情況下，業主可根據合同約定的交房日期起，到實際取得房產的日期止。當然，也可與開發商具體商定。至于過渡性費用的大小，應結合自己的實際情況，比如租住與所購住房同類型的房子為佳，如果超出這個標準，可能會遭到開發商的反對。

　　兩大難點存爭議

　　從目前來看，還有兩大難點存在爭議。首先，按揭貸款是否繼續還？從控制風險角度出發，業主認為應該馬上就“斷供”。“房子都沒了，還有必要再向銀行繼續支付按揭貸款嗎？”這是業主的普遍看法。

　　對于還要不要繼續向銀行還按揭貸款，專家對此意見也不統一。有專家分析認為，貸款合同和購房合同是獨立分開的，雖然預備作為抵押物的樓房因為倒塌而不存在了，但一旦“斷供”，銀行還可以找業主其他財產進行抵押。由此看來，“斷供”不僅僅是壞了自身的信用資質，而且還逃不掉債務，這種做法實在是得不償失。

　　但也有專家提出了不一樣的觀點。有專家認為，在未取得房產證之前，業主之所以能夠從銀行申請到按揭貸款，是因為開發商提供了擔保。因此業主在此時選擇“斷供”也未嘗不可。不過在做“斷供”之前，應該先與開發商之間解除房屋買賣合同，之后向銀行提供書面通知，這樣，“斷供”之后便無后顧之憂。

　　其次，其他業主的退房要求能否得到滿足呢？記者了解到，目前“蓮花河畔景苑”近400個業主都已提出了退房要求，這其中包括購買倒塌樓房的業主，也包括其他的業主。可見業主都已受倒塌事件的影響，想離開這個是非之地。

　　上海保瑞律師事務所熊立民律師認為，一般而言，退房難度不小。熊立民表示，按照現行相關規定，退房的前提是整體結構出現了較大的問題，“這意味著樓房已經無法實現居住功能，業主的退房請求才能得以實現。”他說。

　　熊立民坦陳，此前購房者因為房屋質量問題而索賠成功的案例并不多。對于一些常見的建筑質量問題，根本無法構成退房條件。在此之前，他曾碰到有墻壁裂縫可伸進手指的情形，即使如此，仍然沒能退房成功。

　　對于“蓮花河畔景苑”而言，由于事件波及范圍太廣，他認為處理方式會有所不同。在他看來，如果政府部門請權威機構鑒定后認為，周邊還有樓房也存在安全問題，且無法修復，那么業主的退房請求能得到滿足。如果周邊幾幢樓房不存在質量問題和安全問題，那么，退房的要求恐怕不能獲得法律的支持。

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