(文前提要)由于房價上升，大部分購房者都不得不對預算進行調整，隨之而至的就是還貸壓力有所上升。購房者可以通過選擇延期還款的方式進行適當的減壓。

　　文/本刊記者 尹娟

　　經歷了近一年的盤整，房地產市場似乎再度火熱起來。相關統計數據顯示，近幾個月來，上海房地產市場不僅成交量出現了顯著的上升，成交價格也有所上漲。6月20日，上海17個樓盤齊開盤，開盤價格均顯著地高出預期價格。

　　房價的走高，對購房者的置業計劃也產生了影響。“從5月份開始就一直在看房。”年輕的華先生準備今年年內與女友完婚，“隨著房地產市場的升溫，購房預算也不斷提高。”最近，華先生終于選定上海浦東新開盤的一處小戶型住宅，總價近150萬元，比最初的預算高出了15萬元。

　　讓華先生覺得有些煩惱的是，由于貸款額上升，每個月的月供也要相應提高。緊接而至的裝修、婚禮計劃處處都是“資金流出項”。他希望找到一些解決辦法，舒緩一下短期之內的還貸壓力。

　　由于房價上升，大部分購房者都不得不對預算進行調整，隨之而至的就是還貸壓力有所上升。加上購房后房產過渡、裝修等都需要資金的支持，這段時間往往是家庭財務繃得最緊的階段，有時候還會給購房者帶來不小的精神壓力。因此，適當的減壓也是很有必要的。

　　“停本付息”暫緩還貸壓力

　　在一些銀行的還款方式中，為了幫助貸款人緩解購房初期的還貸壓力，都推出過一些“寬限期”還貸、“入住還”、“停本付息”的還款模式。盡管名稱上有所不一，產品實質上都是類似的。也就是在還款的初期，如1～2年的時間內，貸款人與銀行簽訂合同后，可在指定期限內每個月只支付房貸利息，不償還貸款本金。在一定程度上，這種延期償還本金的方式能夠起到緩解貸款人壓力的作用。

　　如上海銀行是首家推出“寬限期”還款的銀行，主要針對新的房貸客戶。寬限期可分為1年、2年、3年三種固定的期限，在寬限期內貸款人只需要償還貸款的利息，待寬限期結束后重新按照還本付息的方式來進行還款。

　　舉個例子來說，華先生購入了這處150萬元的住房，按照相應的住房貸款政策，由于房屋的面積低于90平方米，且屬于他購入的第一套住房，因此最低的首付比例為20%，即30萬元，貸款利率可以獲得基礎利率上的7折優惠，實際貸款利率為4.158%。除了申請30萬元的公積金貸款外，他申請的商業住房貸款金額為90萬元。需要注意的是，由于公積金貸款僅提供“等額本金”、“等額本息”兩種還款方式，因此“寬限期”還款僅適用于商業住房貸款的部分。為了緩解近期的資金壓力，華先生準備選擇2年期的寬限期，那么按照目前的利率水平來計算，他在這兩年內每個月需要償還的貸款利息為900000×4.158%/12=3118.5元。而如果他直接進行還貸(30年期)，每個月需要償還的月供金額為4379.12元。

　　類似的產品還有招商銀行所推出的“入住還”業務。“入住還”主要針對購買了期房的貸款人。在與銀行簽訂貸款合同之后，貸款人就需要按月進行還款。但由于期房的交付、裝修往往還需要一定的時間，這段期間貸款人需要支付另外的費用，如住房按揭、房屋租金等等來保證自己的居住，資金的壓力也比較大。“入住還”就是針對這種特點，為貸款人推出在入住之前，具體期限按與銀行所簽訂的合同來確定，每個月只償還貸款的利息，而不進行本金的償還，從而降低了期房購買者的財務壓力。目前，“入住還”只償息不還本期限為6個月～12個月，在此期間，貸款人可選擇每個月歸還一次貸款利息，也可選擇每個季度歸還一次貸款利息。

　　房貸存量客戶也可申請

　　以往在銀行推出的類似產品中，一般都僅針對新的房貸客戶推出。近期，中信銀行則把這一業務范圍擴展到了房貸存量客戶。近日，中信銀行推出了針對存量房貸的“停本付息”計劃，部分客戶可以在一定時期內只付利息暫緩付本金。據介紹，符合如下條件的客戶可以選擇“停本付息”還款方式：在中信銀行貸款超過一年，目前尚有余額、按月還款的房貸客戶，最近一年內發生30天以上的逾期次數不超過一次，貸款當前不處于逾期狀態，就可申請這一業務。中信對于“停本付息”業務的期限為最短6個月，一般為12個月，優質客戶可延長到24個月。

　　另外記者了解到，興業銀行的“隨薪供”業務也適用于房貸存量客戶。興業銀行介紹說，“隨薪供”的期限最低一年，按月遞增，最長可達三年，且不超過總貸款(剩余)期限的1/2。同時，對申請“隨薪供”的個人按揭類貸款客戶，在申請這一還款方式時，貸款金額(余額)不得超過抵押物凈值的60%(以商用房抵押的，貸款余額不得超過抵押物凈值的40%)。

　　對于再次置業的購房者來說，如果需要同時擔負兩套住房的貸款，為自己的存量房貸申請短期內只付息不償本的還款方式，也不失為緩解壓力的一種解決之道。

　　移動按揭靈活還款

　　除了延期還款外，靈活還款方式也可以起到緩解貸款人還款壓力的作用。

　　如在交行所推出的“輕松安居貸”業務中，可以按照本金的償還計劃，把貸款期限分成兩個階段。根據產品設計，第一階段最短1年，最長3年；第二階段為整個還款期限的余下部分。客戶可自由確定第一個還款階段歸還的本金金額，最低100元，平均每月償還本金額不足2.8元，余下的本金則在第二階段償還完畢。

　　這樣，在第一個階段內，還款壓力較重的貸款人，就可以只償還利息和少量的本金，把收入中的大部分用于其它的支出，待償付能力恢復到正常水平后，可以按照所制定的還款計劃，使用傳統的方式同時償還房貸的本金和利息。

　　在民生銀行的“移動按揭”業務中，可以根據貸款人的收入曲線預期，并結合實際情況將還款分成幾期，各期內每個月的還款額相應提高或者降低，以達到匹配貸款人還款能力的需要。

　　光大銀行的“隨心還”D款產品的設計理念也基本相同，“貸款人可根據自己的未來收支變化情況，自主將貸款本金分成若干段，并約定每段本金的還款期限。在各個期限內，按等額還款方式償還貸款金額，利息按照資金實際使用時間計算。”此外，這款產品在貸款有效期內，貸款者可隨時重新調整還款方案，包括資金分段、每段的金額和期限等，更加機動靈活。

　　貸款成本將提高

　　“只還息、不還本”的寬限房貸，或是移動按揭產品，雖然可以在一定程度上滿足貸款人的需要。但是，要提醒貸款人的是，世上沒有免費的午餐，本金償還的拖延，對銀行資金的占用，勢必要增加自己的利息負擔，這一點是毫無疑問的。

　　以寬限房貸為例，假設你選擇了一筆20年期、金額為50萬元的房貸，由于某些原因希望在第一年只還息不還本。那么與常規的還款方式相比，你需要多支付500000×4.158%=20790元利息，這一年里平均每個月的利息負擔為1732.5元。

　　“按照等額本息或者等額本金的還款方式，我們在還款的時候同時償還本金和利息，因此未償還的本金和需償還的利息都是遞減的。而這種延期還款的方式，其實基本相當于先向銀行申請了一筆1～3年期的銀行貸款，在1～3年期內每月按期償還利息，而貸款本金則是在寬限期結束后一次性轉入了你的房貸中。”理財專家分析道。

　　而在移動按揭產品中，由于第一階段的償還本金較少，占用銀行資金的時間相對變長，也會導致利息成本有所上升。因此在選擇類似的寬限房貸、靈活按揭產品時，貸款人還是應當進行合理的預估。如果沒有其它的融資渠道，或是認為利息負擔在自己可以承受的范圍之內，才能去嘗試這種產品。尤其對于年輕的家庭來說，今后還將遇到家庭成員增加，養育、教育費用，再加上房貸，負擔會越來越沉重。

　　表：主要的延期還款房貸產品

 

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。