文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：近期，火熱的樓市又引來了各方關注的目光，房價下一步何去何從也成了時下最為熱門的話題。通過分析我們認為，當前樓市的上漲趨勢已經確立，大家更要注意把握政策優惠期帶來的購房機會。

　　市場異動引發懸念

　　“房價好像又漲了”！隨著氣溫逐漸升高夏天來臨，房地產市場的一幕大戲似乎又在徐徐拉開。徐文彬是記者的一位朋友，那天他急急地打電話給記者，說：“我一直有購房的打算，但由于種種原因卻遲遲沒有下手，但近期我發現很多地方房價又開始上漲了，那現在我究竟該怎么辦呢？這下半年的樓市還會漲嗎？”對此，記者給了他這樣的回答：“目前有種種跡象表明，未來樓市的價格還將繼續上漲，如果有購房需求的話，就應該充分把握當前的‘優惠政策’，該出手時就出手。”

　　的確，在當前的房地產市場，有像徐文彬這樣疑惑的購房者并不在少數。記得在2007年的5月，房地產市場同樣出現了蠢蠢欲動的跡象，當時本刊通過分析認為，在人民幣升值預期的大背景下，接下來樓市價格的快速漲升已無法避免。緊接著在編輯部的組織策劃下，一組《股市著涼樓市會上火嗎》的文章中也明確指出了房地產市場上漲的趨勢。現在兩年過去了，當前的房地產市場又出現了種種不尋常的異動，而市場的何去何從又再次引發了大家的懸念。

　　如果我們留意一下，在剛剛過去的幾個月中，房地產市場只能用一個“熱”字來形容，市場成交量的大幅上升已經是眾所周知的事實，而近一段時間以來，高端住宅市場的突然發力更是刺激了許多人的神經。統計數據顯示，4月份深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，而1、2、3月的增幅分別是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4個月別墅的銷售套數和成交面積分別較去年同期增長42.8%和48.4%。熱銷的不只是別墅，易居中國的數據顯示，上海的高檔公寓近來銷售量也大幅激增，其中單價2萬元/平方米以上的中高檔公寓成交量大幅回升。5月份前20天，上述高檔公寓成交面積達到了17.93萬平方米，是2月份總成交量的近3倍。而且熱銷的場面并非僅限于上述一線城市，溫州、杭州、寧波等長三角地區二，三線城市的高端住宅，也出現了熱銷景象，江浙投資客入市的跡象非常明顯。

　　與此同時，房價的上漲已成了不爭的事實。克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天分析認為，根據目前典型城市的項目價格走勢看，成交價格基本都呈現小幅上漲。從項目表現來看，目前部分銷售良好的項目已經出現了漲價現象。佑威·房產研究中心近期對滬上200多家在售主流樓盤做了一份調查報告，數據顯示，3月份以來，已經陸續有60%的樓盤出現不同程度的上漲，其中近百家樓盤在5月份漲至歷史最高價。而這一系列市場的異動，也引發了人們對后市如何進一步演化的更大懸念。

　　表1  5月全國典型城市商品住宅成交價格表                      單位：元/平方米

 

城市	5月		4月
	成交價格	環比增幅	成交價格	環比增幅
上海	13495	1.71%	13268	0.92%
南京	6572	4.70%	6277	0.59%
杭州	12820	1.19%	12669	11.76%
北京	12922	5.24%	12279	4.27%
天津	6923	3.64%	6680	1.90%
深圳	13340	3.36%	12906	12.59%
重慶	4361	2.30%	4263	12.93%
成都	5531	-0.29%	5547	2.49%
武漢	5225	3.94%	5027	-1.35%

　　表2   5月全國典型城市商品住宅成交量表                      單位：萬平方米

 

城市	5月		4月		1~3月 平均環比增幅
	成交量	環比增幅	成交量	環比增幅
上海	209.8	10.30%	190.2	23.67%	36.81%
南京	95.27	-3.00%	98.22	29.25%	7.50%
杭州	100.2	50.32%	66.66	40.98%	55.99%
北京	194.5	-5.72%	206.3	25.05%	32.62%
天津	128.48	18.43%	108.49	-12.49%	61.56%
深圳	76.96	3.09%	74.65	-7.57%	14.80%
重慶	188.67	-29.22%	266.57	27.99%	33.76%
成都	183.55	92.72%	95.24	-10.71%	24.03%
武漢	128.02	25.51%	102	19.26%	27.70%

　　多重需求推升市場

　　面對當前的這波樓市行情，許多購房者還是感到頗為突然，但如果我們細細分析，可以發現政策引發了需求釋放，從而有效地推升了市場。在表3銷售額和銷售面積增長走勢圖中，我們看到增長率的上一個波峰出現在2007年的三季度，隨后就出現了下探的走勢，而在2008年四季度達到谷底之后，接下來就出現了強烈反彈。

　　那么，究竟是什么原因造成了市場成交量出現如此曲折的震蕩呢？其實歸根到底，政策是這些變化背后最重要的推手。從2008年四季度開始，一系列刺激房地產市場的政策連續推出，從而使購房進入了歷史最為“優惠”的階段。由此大大刺激了投資者的購房欲望，而這一趨勢隨著時間的推移正在逐波蔓延開來。去年四季度，財政部出臺了10項舉措拉動內需，其中有關房地產市場的條款堪稱力度巨大。而在此之后，一系列地方性政策的推出更加劇了市場的變化。從表5中我們可以看出，近期新出臺的地方性政策均主要圍繞二套房貸、公積金貸款等購房關鍵層面，這對購房者來說無疑都是一針針“強心劑”，其效力在近期已慢慢地釋放了出來。

　　表5  近期部分地方性房地產政策盤點

 

頒布地區	政策要點
浙江	印發《關于加強城鎮住房保障促進房地產市場穩定健康發展的實施意見》，提出對已貸款購買一套住房但家庭人均住房建筑面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套普通自住房的居民，可比照執行首套自住房貸款政策。
廣東	推出“粵15 條”，規定：個人轉讓自用2 年(含2 年)以上、并且是家庭唯一生活用房的所得，個人不負擔個人所得稅地方收入部分。
杭州	推出“2+8”消費新模式。制定收購中低價商品房、二手房作為廉租房、經濟租賃房、拆遷安置房和經濟適用房貨幣化安置的實施辦法。對購買第二套改善型普通自住房，鼓勵銀行按規 定實施優惠的首付比例和貸款利率。
央行武漢分行	公布《金融支持推動消費增長的指導意見》，規定居民購買第二套普通自住房或改善住房條件的，應當比照首次貸款買房，給予利率優惠。
珠三角八市	珠三角八市（廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶）在今年五一開始實施公積金異地互貸，這是全國范圍內公積金使用管理首次大規模地突破城市界限。
天津	推出公積金五項新政：住房公積金繳存余額可以直接償還個人住房公積金貸款；降低貸款門檻，提高貸款額度。
安徽省政府辦公廳	出臺《關于深入推進戶籍制度改革放寬城市落戶條件的意見》，明確規定凡在安徽省城市、城鎮范圍內有合法固定住所的農民工及其共同居住生活的配偶和未成年子女，可根據本人意 愿登記城鎮戶口。
北京	北京和秦皇島兩地市民，可持當地開具的公積金繳費證明，在對方城市購房時辦理公積金貸款業務。這是北京住房公積金管理中心首次與其他城市全面合作開展個人異地貸款。

　　如果說政策推動更多還是購房者自住層面需求的話，高端住宅的火爆則暴露了當前市場的另一個推手，那就是人們對未來通脹的預期。在這種預期的作用下，許多有實力的投資者正開始把手中的現金轉為不動產，而高端住宅無疑成了他們的首選標的。

　　克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天認為，今年一季度廣義貨幣供應量增長了25.5%，金融機構的貸款投放更是達到了4.58萬億元。在此情況下，貨幣大量流向市場，通脹預期明顯增強，由此不少人將目光轉向保值增值能力較強的高檔住宅。而在易居中國分析師薛建雄看來，流動性突然從緊缺轉向過剩，短時間內資金緊缺就轉向了流動泛濫，是推動樓市突然間瘋狂的主要原因。在近期各大豪宅的熱銷中，溫州、義烏、寧波、蕭山等浙江投資客的身影隨處可見。在易居中國近期對客戶所作的調研中發現，這批豪宅買家中有部分是海外購房者，并且以中國港、臺地區和東南亞華僑為主。通過調查發現，這些地區經濟體量都較小，因此其富豪基本上都持有美元。現在，低利率、高通脹預期的美元，對他們的財富形成了巨大的貶值危險。在這種情況下，他們便進入了租金和價格相對平衡，而且有消費力支撐的中國樓市。

　　上漲趨勢已經確立

　　通過以上分析，我們可以基本得出這樣的判斷，未來樓市上漲的趨勢已經確立。而對于購房者來說，應該充分利用當前政策面上的優惠，適時出手購房，以進一步鎖定購房成本。那么，為什么能夠得出這樣的結論呢？對于這一點，我們可以從以下幾個方面來進行說明。

　　首先，雖然近期中國經濟已經出現了回暖的跡象，但有不少宏觀經濟指標仍然不容樂觀。由此我們可以判斷，拉動內需刺激經濟增長將會是一個長期的過程。在這種情況下，除非房價出現過度上漲，房地產市場政策的主基調在短期內也不會改變，而這一點我們可以從近期相關政策的變化中得到印證。日前，國務院常務會議決定下調商品住房的項目資本金比例，這使得許多房地產企業受益匪淺。一位專家這樣打趣道，對開發商而言，信心有了(政策基調向好)，腰桿子硬了(口袋中現金多了)，底氣足了(摸清消費者的底了)，憑啥再降價？

　　第二，雖然有不少專家認為全面通脹還難以出現，但人們對通脹的預期仍難以消退。對此易居中國分析認為，2003年，美國為了應對網絡泡沫破滅給經濟帶來的沖擊，采用低利率、高通賬的貨幣政策，結果把地產加金融泡沫吹向了全球。而如今美元再度將利率降到歷史低點，且變本加厲地多印美元，使得低利率加高通脹預期的經濟新泡沫再度吹起。另外，從目前的趨勢看，在接下來的階段內，我國的貨幣寬松政策仍然會得到延續，流動性的增加無疑也會加劇人們的通脹預期。

　　第三，有效供應在短時間內能否增加也是難題。根據中房指數系統的統計，從市場現有存量來看，總體當期供應壓力正在緩解。隨著2009年春節過后全國樓市成交量的不斷回升，而大量的新項目受去年金融危機，開發商資金緊繃影響，工程進度放緩，從而當前的供應也隨之放緩，北京、上海、深圳、杭州等多個重點城市可售面積已經連續5個月走跌，使得各城市存量房去化率不斷提升，市場銷售壓力得到有效緩解。比如上海4月份的住宅出清周期已經減少到不足4個月，后市供應不足的問題較為明顯。

　　表6 部分城市住宅可售面積一覽表                           單位：萬平方米

 

　　對此，中國社會科學院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞認為，盡管中間可能有波動，但從長遠來看，房價上漲是必然趨勢。而在接下來的文章中，我們也采訪了各路專家，他們都表達了相類似的觀點。

　　把握優惠購房機會

　　值得注意的是，近期北京等地的樓市曾一度爆出了高退房率的傳聞，這也讓許多購房者大惑不解。對此，北京市房地產協會副秘書長陳志出面作出了澄清與解釋。他表示，媒體所指的退房總量是按項目銷售許可證號統計的總量，包括了2006年至今的所有數量。此外，這些統計的退房數據中還包含著商品住房、辦公用房、商業房、配套商業房等不同類別，這樣一概而論自然會出現誤讀。

　　雖然有關方面進行了澄清，但根據記者的調查，退房的現象仍然存在，而這也從一個側面反映了許多購房者仍然還處在猶豫狀態。其實還是那句老話，樓市的優惠政策往往有階段性，當前購房者應該注意把握這樣的機會，該出手時就出手。當然在具體的購房過程中，盲目追漲也沒有必要，而是要更多地留意對相關技巧的運用。其實從近幾年樓市的發展態勢看，記者認為階梯式爬升是其最顯著的特點，在這種情況下，房價不斷經歷上漲、盤整、再上漲的循環。所以猶豫期反而是購房的好時機，而等到了快速上漲階段，不僅容易因追漲而吃到“高價”，而且也很難買到適合自己的房子。

　　摩根大通首席經濟學家龔方雄日前在一個會議上預測稱，二季度樓市將繼續保持回暖勢頭，今年中國房價上漲幅度將達5%~10%，而明年漲幅也將達到10%。他認為，在過去兩年里樓市之所以出現短暫的低潮，在于中國政府對房價過快上漲的擔憂并一直采取緊縮的政策，由此抑制了部分購買需求，而其中大部分是剛性需求。到今年政府放松信貸和稅收政策之后，這部分需求明顯釋放了出來。而現在正是購房的好時機，如果目前進行投資，兩三年后經濟復蘇，投資者將獲得更加豐厚的回報。

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