文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：近一段時間以來，全國各地相繼出現了去美國的“抄底”購房團，這也使得去海外購房一時間成了人們熱議的話題。不過在美國購房還是與中國內地有著諸多不同，對此，購房者必須注意哪些要點，才能規避許多額外的風險呢？

　　金融風暴，全球資產縮水，這已經成了近段時期的一個不爭的事實。而與此同時，另一種聲音卻也不斷地在市場中響起，那就是“抄底”，而其中去美國樓市“抄底”更是成了時下房地產的一個頗為熱門的流行語。

　　的確，受美國次貸危機的影響，美國房地產市場的價格出現了大幅下滑，許多樓盤的房價都跌去了大半以上。但同樣是在這個時候，中國內地房地產市場的價格卻仍然居高不下。兩個市場此消彼長的結果，使得美國的房地產市場完全失去了昔日“高不可攀”的感覺，甚至還讓不少人感到了投資機會的降臨。

　　于是，市場一下子變得躁動不安起來，大家都使出了渾身解數來捕捉這一市場機會。許多海外房產商來到內地進行推銷，一個個樓盤模型也讓人看得眼花繚亂。而更為讓人激動不已的是，近一段時間以來，一個又一個內地購房“抄底”團已經遠征美國，去那里淘金了。據了解，2月份，由國內某機構組織的去美國“抄底”購房團的40名成員從北京出發赴美。此外，據了解，還有遼寧、重慶以及由美國公司直接組織的購房團也都已出發，前往美國考察。一時間，內地的房產市場也一下子被攪得熱鬧非凡。

　　熱鬧之余，收獲如何？不久前，一個消息的傳來卻給市場澆了一盆涼水。據稱有一個國內某網站組織的 “赴美購房團”，前后11天，輾轉美國5大城市，結果沒有成交一套房子。這個消息一經透露，立即引起了市場的廣泛議論，有人說是資金問題，也有人說是因為投資者缺乏市場判斷力。但記者認為其中的一個關鍵點是，在去美國購房之前，你對那里的市場真的了解嗎？一個無法回避的事實是，在美國購房和中國內地相比有著很大的不同，如果不了解清楚這些運作規則而盲目地購房，顯然是要吃大虧的。

　　其實近一段時間以來，記者也接到了不少讀者的電話，他們都想了解去美國買房所必須注意的要點。最后還是在本刊編輯部的幫助下，我們聯系到了美國加里福尼亞州薩克拉門托的職業工程師劉立波先生，在他的大力幫助下，美國Intero地產公司Milpitas分公司主管秦朝暉小姐(Kelly Qin)為我們解答了一系列相關問題。據了解，該公司是業務遍布全美，并在亞利桑那州、科羅拉多州、內華達州、德克薩斯州及墨西哥都擁有分公司的著名房地產經營公司。

　　《理財周刊》： 在美國買房會涉及到哪些稅費？稅率或者收費標準各為多少？各個地區的稅費項目以及標準是不是有區別？其次在養房過程中又會涉及到哪些稅費？稅率或者收費標準各是多少，如何繳納？可否請人代繳？另外除了大家已經有所了解的房產土地稅和物業稅之外，還有沒有別的收費項目？

　　秦朝暉&劉立波：買房自然首先涉及到的是本金和利息。除此之外首先是稅收，美國房產每年需要繳納的地產稅較高.，因各個州擁有自己的獨立立法權，涉及許多領域也包括征收財產稅，所以各州地產稅亦不同，一般總額在房價的2～3%左右，基本上完全用于社區和市政公共設施如學校、醫院、消防、警察、圖書館及道路和公園 等的日常維護開支等。如加里福尼亞州基本是房價的1.25%。一般是一年兩次交納給地方郡政府，不過有的州地產稅甚至高達房價的5%。

　　其次是災害保險，其中主要是火災保險，通常還包括相關的個人財產損失和地產責任事故保險等，但水災、地震及其他天災通常不包括在災害保險所保范圍之內，如需要的話必須再單獨購買。房主如貸款尚未付清，貸款方如銀行等會強制一定要有災害保險，比如一幢50萬美元的獨棟別墅，災害保險一年大約也就 1000美元，占房產價值的0.2% 左右，當然具體還取決于地區，如北加州比南加州就要便宜，因火災機會相對要低。而有些保險就比較特殊了，像水災保險，除非是在聯邦政府劃定的水災區，一般都不需要，其他還有如地震保險，就僅適合加里福尼亞州的部分地震區。

　　最后物業管理費也是一項開支，比如有的房產還要交小區物業管理費等。當然，以上提到的所有費用都可請人來代理繳納。

　　《理財周刊》：那么在房產投資過程中，如果沒有專人來打理，會遭遇哪些困難，并會帶來哪些不良后果呢？另外在養房過程中除了費用之外，還會有哪些具體的工作需要處理？

　　秦朝暉&劉立波： 如沒有專人打理，確實會碰到一系列的困難。特別是中國內地人士，除了語言和文化上的障礙以外，對涉及在美投資購房等的具體手續過程亦缺乏了解，這些都是不利因素，上次內地赴美購房參觀團無獲而歸便是個典型的例子。所以想在美買房的內地人士最好有專業的房地產經紀來協助。另外養房過程中也有許多事情要處理，否則會帶來麻煩，如屋前房后草坪等的日常妥善修剪養護和垃圾清理工作等，如處理不當影響市容景觀，被鄰居告到警局和政府部門，就會被警告和吃罰單。

　　《理財周刊》：養房過程中，是否會發生業主必須親自到場才能處理的問題？發生的可能性有多大？如果發生了這樣的問題，而業主卻遠隔重洋，又該怎么辦？

　　秦朝暉&劉立波：如前所述， 養房過程中房產需要有人日常照理.，但如有專人打理，業主不需要凡事都到場。比如像有的業主雖然從來沒見過所購房屋，也同樣可以完成買房賣房手續和程序。

　　《理財周刊》：眾所周知，在美國欠費是一件很不好的事情。那么請問在養房過程中，如果因為人在中國沒能及時繳費而造成了欠費，結果會怎么樣？

　　秦朝暉&劉立波：由于受次貸危機的影響，近來美國銀行對貸款都收得很緊，即便信譽良好的本地人貸款都有困難，所以現在外國人買房需付現金并要一次付清。另外在養房過程中，仍需繳地產稅和日常小區管理費，其中特別是地產稅，如果遲交房產有被政府查封沒收的可能。但如請專人管理， 這些狀況就可避免發生。

　　《理財周刊》：請問美國的房產中介公司是如何幫助客戶打理房產的，收費標準如何？假如房產被出租，整個過程中業主所有的工作是否都能讓中介來代勞？

　　秦朝暉&劉立波：美國的房產中介有代管買賣房產，或專業管理房產的，也有的亦兩項兼做，意在幫助客戶解除買房后出租房屋的后顧之憂。因租房牽涉到許多的因素，特別是當業主和承租人(即房客)產生糾紛時，還可能涉及到法律問題，如果業主由于不懂英語和相關法律造成處理不當，就會吃虧甚至遇到麻煩。中介租房的收費一般是每月月租金的8%～10%.，如買房加租房由同一中介受理，那租房的收費還可以享受折扣。如果請專業人士代理，業主基本不需做任何事，也避免了出租房屋過程中可能遇到的麻煩和不必要的法律糾紛，所以不少美國本地業主也愿意委托中介代理租房事宜。順便提一下，美國房產每年的租金一般占房價的5%～10%，比國內的租金回報要高.。

　　《理財周刊》：按揭貸款能否完全委托給中介公司？如果因為中介公司的原因造成逾期還貸該如何處理？

　　秦朝暉&劉立波：前面說了，由于受次貸危機的影響，近來美國銀行對貸款收得很緊，即便信譽良好的本地人貸款都有困難. 所以現在外國人買房需付現金并要一次付清。既然是付現金，即無按揭，中介公司可為業主打理一切繳費問題。在美國居住過的人都了解，這里是個法制國家，如果因為中介公司疏忽或其他的原因造成逾期，業主可請律師控告中介的瀆職。不過，很少有中介公司愿意觸犯法律，一般都按合同和法律行事。。

　　附：

　　秦朝暉小姐(Kelly Qin)簡介：是注冊的地產紀經(licensed broker)，同時也是注冊會計師(CPA)，加盟Intero地產公司之前，她在高科技公司任財經分析師近十年，并在早年獲伊利諾大學(University of Illinois - Urbana Champaign)財經碩士學位。郵箱kqin@interorealestate.com，公司網頁 www.kellyqin.com

　　劉立波先生簡介：是注冊于加里福尼亞州和俄勒岡洲的職業工程師(Licensed Professional Civil Engineer)，現供職于薩克拉門托某工程顧問公司，任職高級工程師。

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