頒布的房貸新政最讓貸款人和準貸款人關注的應該是房貸能省多少錢？

　　文/吳昊

　　進入牛年后，隨著存量房市場的交易活躍，北京房貸市場交易量也逐月攀升。“偉嘉安捷”統計，1、2月份的房貸市場成績不俗，1月份環比去年年底上漲26%左右，2月份環比1月份上漲35%左右，贏得牛年交易的“開門紅”。

　　春暖花開，房貸市場交易日趨升溫，針對不同的貸款買房人群，哪種貸款方式最合適最省錢？

　　n        還款中的老房貸

　　2009年房貸市場“頭一炮”焦點對準房貸七折優惠利率，從猶抱琵琶半遮面到各家銀行細則的悉數出爐，吊足了借款人的胃口。細則出臺后，多數銀行規定借款人還貸期間無不良信用記錄且貸款基準利率0.85 倍的，只要符合銀行下浮優惠利率政策基本上都能申請七折優惠利率。按照新的優惠利率執行，2007年30萬20年的一筆貸款，按照七折的房貸優惠利率4.158%計算，老房貸每月至少能夠節省420元左右。

　　當然也有不少人群享受不了房貸七折優惠利率，比如銀行規定借款人在24期內逾期1至2次，基本上就不可能享受下浮優惠利率了。個別銀行對借款人的要求會更嚴些，如借款人按新的房貸優惠利率執行，1年或者2年內不能部分提前還貸或者全都結清，否則要收取違約金。

　　不符合銀行條件的這部分人群如何省錢？不少人對“同名轉按揭”業務產生了濃厚興趣，因為轉按揭業務能夠將處于按揭中的借款人剩余貸款從一家銀行轉入到另外一家銀行，通過改變貸款銀行、改變還款方式緩解貸款購房壓力。但是從北京房貸金融市場來看，這種“同名轉按揭”擦邊球業務并不是所有銀行都接受，雖然能夠達到減負的目地，但借款人在使用前還是要考慮清楚。

　　n        首次貸款置業人群。

　　公積金貸款優勢多，省錢首選方式。

　　作為一項員工住房福利，現在北京多數企業和公司都為員工繳存公積金，借款人在符合連續或累計繳存12個月且處于繳存狀態可以使用公積金貸款。公積金貸款的優勢較多，貸款額度高，最高上限額度80萬，能夠滿足多數借款人的貸款需求；利率較低，在利率上行或者下行期間保持“低調”，目前五年以上3.87%；不受二套房貸的限制，無普通住宅與非普通住宅之分，還款方式靈活等。尤其最近公積金擔保費降至3‰，費用方面也會相對節省很多，對于首次貸款置業人群來說可謂省錢的首選方式。

　　商業貸款選擇還款方式需“對號入座”。

　　對于沒有繳存公積金的借款人，在使用商業貸款時，可以通過選擇合適的方式來達到省錢目的。目前常見的還款方式有等額本金和等額本息兩種，還有一些銀行推出的雙周供和氣球貸等個性化還款方式。在五花八門的還款方式面前，借款人需要擦亮雙眼，選擇合適自己的還款方式。

　　如果是收入穩定的教師或者公務員可以選擇等額本息，每月還款金額固定；如果是當前收入較高還款能力較強一族，可以選擇等額本金，此種還款方式前期還款壓力較大但后期則會很少利息；周薪、雙周薪或者夫妻倆一個月底一個月中發工資的借款人，雙周供無疑是借款人最好的選擇，隨著還款頻率的增加也能達到省錢的效果。

　　銀行房貸省息新品也能達到省息效果。

　　目前各銀行為爭搶客戶也在煞費苦心的開發新產品，如深發展的“存抵貸”、中行“房貸理賬戶”、建行的“房貸通”以及渣打銀行最近推出的“活利貸”等，這些房貸產品讓您在理財的同時也能達到房貸省息的目的。此類產品適用于那些有閑置資金又不想提前還貸的借款人。

　　“好馬配好鞍”，擔保公司作用不可忽視。

　　所謂“好馬配好鞍”，決定借款人能否省錢的關鍵一點在于選擇什么樣的金融擔保公司為其服務。正規的金融擔保、個貸服務機構與多家銀行保持良好的合作關系，能夠根據借款人要求選擇適合他們的銀行，另外借款人如在一家銀行批不下貸款的話，金融擔保機構可以幫其想辦法向其它銀行遞申請，為借款人打開局面。

　　目前，越來越多的借款人意識到金融擔保機構的重要性，也很清楚的知道一個好的貸款方案可以為他們節省下多少可觀的費用。所以，借款人要想把自己武裝成一個真正的省錢“牛人”，也要學會選擇金融擔保機構，通過多種渠道實現省錢愿望。

　　n        有貸款置業升級需求的借款人。

　　雖然在今年溫總理在政府工作報告中提出，對符合條件的第二套普通自住房購買者可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策，但目前央行及銀監會均未對二套房貸松動表態。按照現在的政策，借款人在貸款購買第二套房時首付仍然是四成，貸款利率上浮1.1倍。不過雖然二套房貸政策未松動，借款人也能達到省錢效果。

　　首先，五次降息后的二套房貸利率與以前相比較低。商業貸款基準利率五年以上5.94%，按照上浮10%的二套房貸利率計算僅為6.53%，與去年六次加息后基準利率7.83%上浮10%后的二套房貸利率8.61%相比，至少下降2.08個百分點。以50萬20年貸款為例，今年下調基準利率后的二套房貸月供與去年的二套房貸月供相比，節省的金額部分落差較大，月還款額相差637.29元，總還款利息相差15萬元左右。

　　其次，再次貸款置業依靠公積金貸款。如果借款人確有需求，購買第二套房產時可以使用公積金貸款，這樣將會省錢不少。以50萬20年為例，公積金貸款與商業貸款的二套房貸相比，借款人月還款額節省740.94元，總還款利息節省約18萬左右。

　　第三，貸款購買第二套房后，借款人還可以根據自身財力調整貸款年限與成數，通過提前還款縮短貸款年限達到節省利息的目地，專家提醒借款人在提前還貸前也要算好帳并不是所有的人都能省錢。對于手中資金并不充裕而且隨時都可能有大額支出的借款人來說，貸款本身負債率并不高的情況下最好不要提前還款。另外，對于房貸已還一半，采用本金不變剩余還款利息逐月遞減的借款人來說，提前還貸省息意義不大。

　　吳昊 偉嘉安捷投資擔保有限公司

　　插排：

　　如果是收入穩定的教師或者公務員可以選擇等額本息，每月還款金額固定；如果是當前收入較高還款能力較強一族，可以選擇等額本金，此種還款方式前期還款壓力較大但后期則會很少利息；周薪、雙周薪或者夫妻倆一個月底一個月中發工資的借款人，雙周供無疑是借款人最好的選擇，隨著還款頻率的增加也能達到省錢的效果。

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