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換房時不忘理財規劃

http://www.sina.com.cn  2009年03月27日 09:48  京華時報

  面對春節過后一直走火的北京市房產交易情況,加上近來政府的改善型二套房貸利好政策,一些為改善自己居住條件而想要換房的人群也逐漸增多。在“賣舊買新”或升級置業的過程中,需要考慮許多問題,如不同類型的房屋交易稅費、新房區域的選擇,以及需要補充的房款或結余的房款等。以下兩個案例可供廣大換房者參考。

  ★案例一:換大房

  蔣先生目前擁有一套石景山周邊滿五年的經濟適用房(65平方米,一居室),當初結婚購買的,如今隨著夫妻二人的事業發展和提升,收入較高且比較穩定。而孩子的即將誕生使目前居住的一居室已經無法滿足要求了,同時他還準備把父母接過來幫忙照看小孩,換房已經提上日程。由于工作單位較近及對周圍環境很熟悉,蔣先生有意在周邊新樓盤中換一套新的三居。

  解答:目前石景山區域的二手房價格在11000元/平方米-12500元/平方米。根據蔣先生的房產情況,其所有經濟適用房已滿五年,可按市場價格進行交易,按11500元/平方米的市價出售,總房款為65×11500=747500元。

  出售時需要繳納土地出讓金,按“老房老政策”,五年外的經濟適用房按市價出售,產權人應按出售價格的10%補交土地收益等價款,即74750元。

  目前石景山區域一手房市場均價為12000元/平方米-13500元/平方米。蔣先生可以購買一套西四環和西五環之間的一手項目,如遠洋·沁山水等。按12000元/平方米的單價購買一套120平方米三居室,總價為144萬元。根據目前普宅標準,屬于普通住宅。

  買新房時作為買方需要繳納契稅。90-140平方米的普通住房,需要繳納合同標的額的1.5%,即21600元。因此,一買一賣共繳納的稅費額為74750+21600=96350元。

  需補充房款:1440000元- 747500元+96350元=788850元。

  ★案例二:換小房

  方先生和邱女士目前擁有一套馬家堡區域5年以上的三居住房,房屋面積為100平方米。去年倆人的兒子成家后有了新的住所,考慮到家庭住房需求的改變和以后的養老費用等問題,方先生想把自己的三居賣掉,換一套環境好的一居室新房。

  解答:目前馬家堡區域的二手房價格在11000-12500元/平方米左右。按市場價格11000元/平方米出售,總價為110萬元。根據目前普宅標準,方先生的該套住房屬于普通住宅。并且已經超過兩年,所以免交營業稅和個人所得稅。

  由于經過該區域的地鐵4號線將于今年9月份開通,馬家堡區域的房產增值潛力比較大,且目前該區域的新建樓盤小區環境都比較好,建議方先生在馬家堡區域的一手樓盤中選一套新房。目前該區域一手房市場價格為12000元/平方米—14000元/平方米。按照13000元/平方米的市價購置一套60平方米的一居住房。總房款為13000×60=78萬元,根據目前普宅標準,方先生所要購置的這套住房屬于普通住宅。

  買新房時,方先生只需繳納契稅,90平方米以下的普通住房,繳納合同標的額的1%繳,即7800元。方先生可以結余110萬元-78萬元-7800元=312200元用于以后養老。

  北京中原三級市場研究部:

  上述第一個案例中,如果賣的一居經濟適用房換成賣一套一居普通住宅,其他房產條件如面積、地段、房齡等都相同,則業主在出售5年以上房產時營業稅和個人所得稅仍可享受免征,但商品房在出售時無土地出讓金,即業主方在出售時無需繳納稅費。與賣一居的經濟適用房相比,節省了土地出讓金74750元。

  在上述第二個案例中,由于為老年人買房,他們考慮更多的是小區的居住環境和周圍配套,或未來房產的增值潛力。但是對于一些為孩子上學而換房的消費者而言,由于北京市的重點中小學多集中在中心四城區,房價較高,從郊區換房到中心城區,一賣一買后結余可能不會很多,或者有時需要再加錢。換房時要考慮到自己的經濟實力是否能夠承擔。此外,對于這些換房人群來講,還應考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用增加等。

  本報記者 趙麗萍


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