文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：從投資生財(cái)?shù)慕嵌葋砜�，能夠產(chǎn)生正現(xiàn)金流的投資無疑能夠大大提高安全系數(shù)。特別是對(duì)于房產(chǎn)和股票投資來說，讓租金收入大于每月的月供總額，以及投資那些有穩(wěn)定分紅股息的股票，就是兩個(gè)切實(shí)可行的著力點(diǎn)。

　　正現(xiàn)金流提高安全邊際

　　徐彪是記者的一位朋友，他是一個(gè)非常崇尚“安全生財(cái)”的投資者，而他的觀點(diǎn)也頗為與眾不同——要尋找能產(chǎn)生正現(xiàn)金流的投資。前幾年，他在上海市中心投資了一套小戶型的住宅，由于面積不大所以總價(jià)并不高，完全在他能承受的范圍內(nèi)，付了首付之后，每月的還貸總額僅在2000多元。得益于這套房子所處的優(yōu)質(zhì)地段，出租后的租金水平卻并不低，能達(dá)到每月4000多元。這一進(jìn)一出，使得徐彪每月獲得了近2000元的“收入”，對(duì)此他還是相當(dāng)滿意的。他說：“將來這房價(jià)是漲是跌暫且不論，但每月這2000元可是‘真金白銀’，這樣的投資生財(cái)能不‘安全’嗎？”而這2000元，其實(shí)就是徐彪所指的正現(xiàn)金流。

　　其實(shí)，投資的含義是把你個(gè)人的金錢投入到預(yù)期有利潤或有令人滿意回報(bào)的項(xiàng)目中，其目的原本是為了提高生活質(zhì)量，但如果在出手前不考慮清楚，則很有可能變成降低生活質(zhì)量的包袱。但反過來，如果投資能夠產(chǎn)生正的現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金的流入，自然就可以大大提高安全系數(shù)。能夠產(chǎn)生正現(xiàn)金流的投資有很多，比如像有固定收益的理財(cái)產(chǎn)品，以及債券的投資等等，但我們?cè)谶@里著重要談的是房產(chǎn)投資和股票投資。

　　房產(chǎn)投資有一個(gè)特性，就是在持有房屋的過程中也會(huì)發(fā)生各種成本費(fèi)用的支出，這與投資其他產(chǎn)品有著較大的不同。換句話說，對(duì)購房者來說養(yǎng)房的成本也不容忽視。記者認(rèn)為其中可分為資本性支出和物業(yè)性支出兩大類。從資本性支出的角度來看，其主要的構(gòu)成就是在持有期間為貸款而付出的本金和利息，而物業(yè)性支出的種類就比較多了，其中主要包括物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)的折舊等等。所以在許多投資者看來，投資房產(chǎn)產(chǎn)生的是負(fù)現(xiàn)金流，即支出。

　　在這種情況下，有些購房者有持有多套房產(chǎn)，希望等房價(jià)漲上去后拋出獲利，但是市場的變幻風(fēng)云莫測，一旦陷入樓市低迷期，房子拋不出去捂在手中就會(huì)面臨巨大的養(yǎng)房成本，這個(gè)漏洞只能以一個(gè)“虧”字了解。而在另一方面，由于購房者自身收入的變化也會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，有些投資者的資金鏈原來已經(jīng)算得緊繃繃的，一旦發(fā)生變化，收入減少，支出增加，原來尚能保持暢通的現(xiàn)金流無疑就失去了源頭活水，家庭財(cái)務(wù)由此就會(huì)陷入危機(jī)。那么，如果我們能讓投資房產(chǎn)的現(xiàn)金流由“負(fù)”轉(zhuǎn)“正”，也就是讓房屋每月的租金收入大于還款和支出總和，這樣即使樓市發(fā)生動(dòng)蕩，或者家庭財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生變動(dòng)，都不會(huì)使投資的安全性受到影響。

　　而在另外一些投資者的眼中，投資股票產(chǎn)生的現(xiàn)金流為“零”，其投資收益完全來自于買賣差價(jià)的所得。在這種情況下，許多投資者在市場中追漲殺跌，到頭來卻落得一場空。而從去年至今的這波大跌中，不少投資者不僅分文未得，而且還虧得找不到北。但你有沒有想過，如果你能讓投資股票的現(xiàn)金流由“零”轉(zhuǎn)“正”，持有的股票每年都能獲得較好的分紅股息，那么在這種情況下，無論股價(jià)如何變動(dòng)，你都能獲得相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)。

　　量入為出提高租金收入

　　那么，怎樣才能讓房產(chǎn)投資產(chǎn)生正的現(xiàn)金流呢？其中的關(guān)鍵在上面的文章中已經(jīng)提到了，就是要讓房屋的租金收入大于每月還貸和其他各項(xiàng)支出的總和。特別是在當(dāng)前市場總體調(diào)整的狀況下，我們應(yīng)該拋棄那種差價(jià)投資獲利的老觀念，而樹立以租賃回報(bào)為主的長線投資理念，

　　要做到這一點(diǎn)，首先是要控制好自己的還貸總額，不要為了追逐利潤而盲目求“大”。不然負(fù)現(xiàn)金流形成的支出就會(huì)加重家庭的負(fù)擔(dān)，特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，家庭收入的變動(dòng)就容易造成資金鏈的斷裂。而其中風(fēng)險(xiǎn)最大的莫過于多套房的投資，這可是大起大落的游戲。有些投資者一環(huán)緊扣一環(huán)把資金算得滿滿當(dāng)當(dāng)，一套房又一套房購買，準(zhǔn)備日后一套房又一套房賣出獲利，但是只要市場出現(xiàn)震蕩，這些投資者就會(huì)遭致滅頂之災(zāi)。

　　其次，要盡量選擇租賃回報(bào)高的房產(chǎn)進(jìn)行投資，這樣的房產(chǎn)可以有不少類型，比如重要商務(wù)區(qū)周邊以及校園周邊的房產(chǎn)等，這里再舉其中的幾個(gè)例子：一是中心城區(qū)的小戶型住宅，由于其位置的優(yōu)勢(shì)，往往能獲得比較好的租賃價(jià)格；二是“老工房”，由于其總價(jià)不高，還貸的負(fù)擔(dān)較輕，也容易產(chǎn)生正的現(xiàn)金流；三是優(yōu)質(zhì)商鋪，真正的旺鋪產(chǎn)生的現(xiàn)金流往往會(huì)出乎你的意料。

　　除了對(duì)投資對(duì)象的選擇之外，我們還要注意這樣幾點(diǎn)：一是盡快地把手中的閑置房屋租出去，千萬不要讓房子“爛”在手中，要知道持有房產(chǎn)是有成本的，多租出去一個(gè)月也就多了一份收益；二是對(duì)于那些租金回報(bào)率偏低甚至租不出去的房產(chǎn)，在合適的價(jià)位上還是要考慮盡早出手，當(dāng)然在另一方面，對(duì)于此類房產(chǎn)也要盡量少碰為妙；三是要利用多種渠道廣開財(cái)源，盡量提高自己房屋的租金收益，比如“包裝出租”就是一個(gè)很好的方法。

　　以分紅收益為選擇坐標(biāo)

　　而從股票投資的角度來說，要產(chǎn)生正的現(xiàn)金流，關(guān)鍵是要找到能夠有穩(wěn)定股息分紅的股票，而且一般來說，這類股票的經(jīng)營較為穩(wěn)健，盈利能力也比較強(qiáng)。而要做到這一點(diǎn)，首先是要堅(jiān)持長期投資，根據(jù)天相投資對(duì)上證指數(shù)過去20多年的統(tǒng)計(jì)顯示，無論市場經(jīng)過多長時(shí)間的低迷，也無論投資人是在何時(shí)進(jìn)場，長期投資更容易把握安全邊際，取得正收益。許多投資者有 “撈一票就撤”的投機(jī)心態(tài)，投資行為短期化，追漲殺跌，這樣做的結(jié)果是得不償失的。其次，就是要把握選股、選時(shí)和風(fēng)控這樣幾個(gè)詞。選股的重要性是顯而易見的，但選時(shí)同樣也不能忽視，一般來說在市場瘋狂股價(jià)過高時(shí)就不適合進(jìn)入，反而市場低迷期是投資這些股票的良機(jī)。而接下來，大家關(guān)心的肯定就是如何才能找到這樣的股票，對(duì)此記者認(rèn)為可以遵循三個(gè)思路：

　　一是A股中有穩(wěn)定分紅股息的股票。不少投資者認(rèn)為，A股中有穩(wěn)定分紅股息的股票很少，但實(shí)際情況并不完全是這樣。從表1中我們可以發(fā)現(xiàn)，還是有不少股票近三年保持了較好的分紅回報(bào)，根據(jù)其1月13日的股價(jià)計(jì)算，其2007年的分紅回報(bào)率大都超過了當(dāng)前2.25%的一年期存款基準(zhǔn)利率，其中有些個(gè)股的回報(bào)甚至超過了5%，其產(chǎn)生的正現(xiàn)金流顯然是令人滿意的。通過分析我們可以發(fā)現(xiàn)，此類股票大多集中在鋼鐵、港口和公用事業(yè)板塊中，這也可以成為我們投資個(gè)股的方向。

　　二是香港股市值得關(guān)注。從香港股市目前的情況來看，其股價(jià)水平明顯低于A股，而其中有穩(wěn)定分紅股息的股票則不在少數(shù)，對(duì)此投資者可以多加留意。比如一些H股，股息相對(duì)于它的A股股價(jià)來說可能并不多，但由于其H股的股價(jià)要大大低于A股，所以從回報(bào)率上看，仍然可以說“有利可圖”。舉個(gè)簡單的例子，中石化的H股(00386)，其2007年的股息為每股0.165股港元，1月13日收盤該股股價(jià)為4.35港元，回報(bào)率仍然超過了3%。

　　三是海外股市中的高分紅股票。對(duì)于那些有能力涉足海外股市的投資者來說，海外市場中此類股票的選擇面更大一些，比如像一些石油股，對(duì)此投資者可以多加分析和比較。

    表1 部分穩(wěn)定分紅股息A股一覽

 

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