近期，利率連續三次下降，明顯已進入降息周期；而房貸新政策開始逐步推出并落實，首次貸款購房者的房貸門檻和成本均大幅度降低。這些變化對于準備置業的年輕人和那些新“房奴”來說，無疑是一件大事。要貸款的如何還貸，已貸款的要不要提前還貸？這些問題值得考慮。

　　提前還貸不妨再等等

　　目前，全球央行都步入降息周期，我國央行也不例外，僅僅一個半月時間就已經三次下調貸款利率，其頻率歷史罕見。然而，這并不意味著降息的結束，反而預示著降息剛剛開始，分析機構預測，春節之前，央行可能還有兩次降息，此后還會視經濟發展情況決定是否繼續降息。

　　目前商業銀行5年以上貸款利率為7.20%，部分房貸利率還有下浮，如果明年春節前再有兩次27個基點的下浮，5年期以上的貸款利率將達到6.66%，甚至可能更低，這樣還款壓力也將大幅減輕。其實，如果你通過適當的投資理財，也可以將6.66%的貸款利率消化掉。如現在各銀行都有信貸資產類理財產品，目前一年期左右的信貸資產類理財產品年預期收益率超過6%的并不少見。也許有人會說，投資理財的收益率與貸款的利率差不多，這不也是白玩嗎？可如果你提前還了貸款，手頭沒了“米”，而未來的若干年，難免會有極好的投資機會，或其他急需用錢的時候，那時候就很難辦了。另外，房貸利率往往會在基準利率的基礎上下浮幾個百分點，而一般的商業抵押貸款往往在基準利率上浮幾個百分點。所以，資金在自己的手里才有主動權，“現金為王”還是有一定道理的。

　　選擇等額還是等本因人而異

　　現在很多準備置業的人都希望用足政策規定的八成貸款。比方市民小王夫婦經營著一家五金批發店，身家已過百萬元準備購房，但手頭需要隨時準備大量流動資金，準備貸款60萬元30年還清。他們還有兩種貸款方式可供選擇——等額還貸法和等本還貸法。

　　如果選擇前者，小王夫婦倆每月還款3236元，30年的利息總額是57萬元。如果選擇后者，小王夫婦第一個月還款額4187元，以后每月遞減7元，30年累計利息總額是46萬元。以上兩種貸款方式，各有優劣，前者盡管利息總額較大，但由于前期還款較少，因此適合那些收入穩中有升、經濟條件不允許前期投入過大的家庭，如事業起步不久的公務員或醫生。后者盡管前期還款量大，但是貸款人本金歸還得快，適用那些目前收入較好、可能提前還款、但遠景不明朗的人群，如商人、小業主。小王夫婦現在生意做得不錯，每月進項頗豐，且預期3到5年內事業會比較鞏固，家庭教育、醫療支出都會很小，而再以后就很難說，他們盤算再三，選擇了前期還款較高、后期壓力較小的等本還貸法。

　　利率走低不宜選擇固定利率

　　作為首次購房的自住需求者，兩口子都是企業高薪職員的小張夫婦不但可以獲得優惠的商業房貸利率，還可以獲得利率水平更低的公積金貸款，按照目前的房貸政策，由于兩人都有基本公積金和補充公積金，小張夫婦倆可以獲得80萬元的公積金貸款，如果按照80萬元公積金貸款、40萬元商業貸款來計算，按照等額的還款方式，夫婦倆每月約還款6253元，30年貸款的利息總額是105萬元。如果選擇等本的還款方式，夫婦倆首月還款8073元，以后每月遞減13元，30年期間，夫婦倆利息還款總額為85萬元。

　　當然，準備購房的家庭還有其他形式的房貸可以選擇，比如固定利率房貸。按照目前固定利率房貸政策，5年以上期的房貸固定利率為7.11%，而一些銀行可以為優質貸款客戶提供優惠利率，比如招商銀行的優惠利率就是6.85%，固定利率仍低于相同期限的商業貸款利率。但是從目前來看，我國正處于降息通道中，房貸利率還有進一步下降的可能。且從未來兩三年的預期來看，目前利率水平仍屬于高位，因此，選擇固定利率房貸并不劃算。