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吃透房貸新政巧理財
□晨報記者 林勁榆
本周開始，房貸新政策正式實施，首次貸款購房者的房貸門檻和成本均大幅度降低。房產政策的小變化對于剛剛結婚的小張來說，無疑是一件大事。新政策剛剛頒布，他就與新娘計劃起來購房事宜，打算在未來一年間完成置業的大事。
有足夠現金，要不要貸款
小張和妻子小王都是屬于那種很會理財的白領，剛剛過了而立之年的兩個年輕人，已經擁有了150萬元現金，現在他們計劃購買一套浦東三林地區的三房，總價約150萬元。在選房子、選地段、選樓層時，小夫妻倆都很默契，但是在計劃貸款的時候，兩個人出現了矛盾，小張希望用足政策規定的八成貸款，而小王希望不用貸款，一次付清房款，而兩人的朋友又有各種建議，其中還包括固定利率貸款、五年以下期限的短期房產貸款等。
小張夫妻倆之前沒有買過房，這套三林的三房屬于兩人的首套自住房，按照現在的房產政策，小張夫婦可以享受兩成首付，也就是30萬元，貸款總額可以達到120萬元。如果貸足30年的話，按照新政策利率下浮30%來計算，5年以上期的房貸利率為5.04%。小張說，用足貸款的話，可以留120萬元現金在手，如果股市有好的投資機會，可以有足夠的資本賺錢，賺到錢就可以提前還款。
還款方式，等額等本有講究
如果選擇八成貸款，小張還有兩種貸款方式可供選擇——等額和等本。如果選擇前者，小張夫婦倆每月還款6471元，30年的利息總額是113萬元。如果選擇后者，小張夫婦第一個月還款額8373元，以后每月遞減14元，30年累計利息總額是91萬元。以上兩種貸款方式，各有優劣，前者盡管利息總額較大，但由于前期還款較少，因此適合那些收入穩中有升、經濟條件不允許前期投入過大的家庭。后者盡管前期還款量大，但是貸款人本金歸還得快，適用那些準備提前還款的人群。
作為首次購房的自住需求者，小張夫婦不但可以獲得優惠的商業房貸利率，還可以獲得利率水平更低的公積金貸款，按照目前的房貸政策，由于兩人都有基本公積金和補充公積金，小張夫婦倆可以獲得80萬元的公積金貸款，如果按照80萬元公積金貸款、40萬元商業貸款來計算，按照等額的還款方式，夫婦倆每月約還款6253元，30年貸款的利息總額是105萬元。如果選擇等本的還款方式，夫婦倆首月還款8073元，以后每月遞減13元，30年期間，夫婦倆利息還款總額為85萬元。
利率走低，不宜選擇固定利率
當然，夫妻倆還有其他形式的房貸可以選擇，比如固定利率房貸。按照目前固定利率房貸政策，5年以上期的房貸固定利率為7.11%，而一些銀行可以為優質貸款客戶提供優惠利率，比如招商銀行的優惠利率就是6.85%，固定利率仍低于相同期限的商業貸款利率。但是從目前來看，選擇固定利率房貸并不劃算。21世紀不動產的一分析人士就向記者表示，目前處于降息通道中，房貸利率還有進一步下降的可能。從未來兩三年的預期來看，目前利率水平仍屬于高位，因此，選擇固定利率房貸并不劃算。
小張夫婦購買的房產處于內環和中環之間，按照上海剛剛出臺的政策，在這個區域中，140萬元的總價是劃分普通商品房和自住商品房的界限，夫婦倆還不得不為房價的走勢做好準備，一旦房價上漲，這套房產的總價超過140萬元，兩人就可能享受不到優惠政策了。按照銀行的基準利率貸款購房，夫妻倆人的支出將進一步增加，增幅約為30%甚至更高。如果享受不到優惠利率的扶持，小張認為，或許現在還不是購房的良好時機。
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