文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：尋找“看漲型”房產絕對不是盲目的追漲，在當前的市場狀況下，購房者首先要樹立長線的思維，并在此基礎上根據自己的實際情況，因人而異量力而行地做出選擇。

　　樹立長線思維是前提

　　說了那么多“看漲型”房產的道理，許多投資者肯定會有一種蠢蠢欲動的感覺了。不過看漲絕對不是盲目的追漲，在踏上尋找的“征途”之前，我們首先還是要對當前的市場狀況做到心知肚明，這樣才能有效地規避其中所存在的風險。

　　從目前來看樓市已經進入了低迷盤整期，在未來有些區域房價還有出現調整的可能，然而從另一方面來說，這反而給了我們更多觀察市場的機會。在這種情況下，購房者首先要多多留意市場的變化情況，在此基礎上對樓盤的特征多做比較和分析，然后抓住時機購買到物有所值的房產。多做“功課”才能淘到好房，隨著時間的推移這個效應就會慢慢地顯現出來。

　　除此之外還有一個重要前提，那就是當前購房一定要樹立長線思維，而不是寄希望于獲得短期的差價利潤空間。其實購房要從三個方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個方面就是機會成本。在目前的情況下，由于此前房價的不斷高漲，一套房產的初期資金投入可以說已經相當大了。而從支出的情況來，營業稅和個人所得稅的嚴格征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產也要支出像物業管理費等費用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金機會成本的話，一套房子要上漲20%才能保證我們的贏利空間，所以短期的差價投資已經沒有可能了。

　　但是從另一方面來看，樓市與股市是絕不相同的兩個市場，樓市的發展無疑具有較長的周期性。許多歷史經驗已經表明，通過在市場低迷期長期持有優質物業，其所帶來的回報還是相當豐厚的。

　　控制好現金流是關鍵

　　其次對于購房者來說，控制好現金流也是一個關鍵要素，它是決定你能否長期持有優質物業的經濟基礎。房產與其他投資不同，由于大部分人買房都是依靠貸款的，每月的還貸是他們必須要面對的現實問題。由此其持有房產期間的現金流能否保持有效運轉是相當重要的，如果由于種種原因發生資金鏈斷裂，所謂尋找“看漲型”房產那也只能是空中樓閣。

　　有一位“過來人”說得頗為形象，再好的物業也不能忽視持有期間的成本。持有房屋的過程中會發生各種成本費用的支出，其中可分為資本性支出和物業性支出兩大類。從資本性支出的角度來看，其主要的構成就是在持有期間為貸款而付出的本金和利息，而物業性支出的種類就比較多了，其中主要有物業管理費、裝修費的折舊等等。

　　有些購房者有持有多套房產，希望能夠“以租養貸”，或者等房價漲上去后拋出獲利，但是市場的變幻風云莫測，特別是在樓市的低迷期，房子拋不出去捂在手中就會面臨巨大養房成本。而在另一方面，由于購房者自身收入的變化也會對現金流產生影響，有些投資者購房時資金鏈繃得太緊，一旦發生變化收入減少支出增加，原來尚能保持暢通現金流無疑就失去了源頭活水，家庭財務由此就會陷入危機。

　　因人而異做選擇

　　最后，作為一項長期的投資行為，購房也要因人而異地做出決定，其中量力而行同樣也是不能忽視的。一般來說，買房按揭的月還款數不能超過月收入的50%，也就是說借款者的月收入必須是月供的兩倍。但從量力而行的角度來說這只是一個最低限，最為合理的收入使用分配應該是收入的30%～40%用于生活支出，10%可用于投資或保險，30%用于每月的房貸還款，剩下的20%用于儲蓄。這樣的比例劃分可以在維持原有生活水平的前提下買房貸款，達到合理理財目的。因為按國際通行看法，月收入的1/3是房貸按揭的“警戒線”。

　　此外在當前的市場情況下還有幾點要注意的：一是當前房地產市場的交易稅費比較高，這個成本已經在購房時占有了不小的比例，達到了10%左右，購房者一定要把它們也計算在內；二是貸款年限不宜太長或太短，還款年限選擇15年至20年較為適中，若貸款年限過短，還款壓力相應較大，而貸款年限過長，受加息等政策影響會加大；三是善用公積金，若有住房公積金的購房者，在購房時能用多少公積金就盡量用，就算工作不久，公積金較少，能用則最好用，起碼也可少付利息。