文前提要：在二手房市場上有諸多帶租約的房產，由于涉及到租客而顯得手續復雜一些。購買此類房產時，需要圍繞優先購買權和買賣不破租賃兩大原則處理好購房過程中的各種細節問題。

　　文》本刊記者/甄愛軍

　　購買帶租約的房產手續要復雜一些，因為在買賣過程中要牽扯到租客。

　　專家表示，對于帶租約的房子而言，買賣過程中最為關鍵的因素是處理好與租客之間的關系，如租客是否放棄優先購買權，妥善處理提前解除租賃合同等。此外，還需要根據購房者的購房目的來進行具體分析，是用于自住還是投資，需要考察以及處理的內容側重點會有所不同。

　　那么，帶租約的房子到底該如何買賣呢？

　　處理好與租客的關系

　　如果不是親身經歷，鄭信旻還真的不知道購買帶租約的房產會如此麻煩。

　　去年底，鄭先生在上海市普陀區曹楊新村內看中一套小面積二手房。在看房時，他發現屋內住著一對小夫妻，中介解釋說，租客將在月底搬走。鄭先生也從這對小夫妻那里得到了同樣的說法。同時鄭先生也看到了租客放棄優先購買權的聲明，他以為這應該是不會有什么意外發生了。

　　而后是商談房價、簽買賣合同、辦理按揭貸款等，進展得都很順利，在房產交易中心辦完過戶手續之后，便只等賣家收到銀行放款之后收房入住。眼見收房日期臨近，鄭先生自己也在籌劃著如何裝修自己的“小窩”，他突然接到賣家的電話稱，要晚交房四個多月。此時他才知道，原來賣家與租客簽訂的租賃合同還有四個月才到期。

　　鄭先生找到中介，中介解釋說當初租客的確曾答應提前解除租賃合同，但由于沒有找到合適的房子而反悔了。鄭先生要求賣家妥善解決此事，剛開始時賣家還曾努力勸說租客盡早搬出，但收效不大，最后只好放棄了，并同意支付延期交房違約金。雖然鄭先生心里一百二十個不愿意，但卻毫無辦法。

　　業內人士表示，購買帶租約的房產，關鍵是要處理好與租客之間的關系，如是否已放棄優先購買權，租賃合同到期的日期等。同時還要針對具體情況采取不同的措施，比如自住與投資，因為其出發點不一樣，所以要采用不同的應對策略。

　　兩大原則重點關注

　　購買帶租約的房產，有兩大原則不能忽略，在此特地做重點介紹。

　　上海君悅律師事務所律師許海波表示，購買此類房產，首先要注意的是租客享有優先購買權原則，其次是買賣不破租賃原則。

　　據介紹，所謂優先購買權，在我國目前的法律法規以及司法解釋中對于承租人的優先購買權已有明確規定。根據我國《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”；以及《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權”。對此許海波表示，購買帶租約的房產，較為安全的做法就是要賣家出示租客放棄優先購買權的聲明，在簽訂房屋買賣合同時，該聲明必須作為合同附件。