研究表明，房地產(chǎn)在很大程度上能夠?qū)�沖物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)椋�隨著物價(jià)上漲，資金就會(huì)向房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)聚集，作為主要的居民實(shí)物資產(chǎn)的房產(chǎn)，就能夠起到保值增值的作用。那么，住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)，究竟哪個(gè)是最佳的通脹抵御工具？專家認(rèn)為，國內(nèi)還是普通住宅收益率最高。

　　美國的公寓收益率排第一

　　五合國際總顧問劉力博士指出，以美國為例，1984年以來，美國的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)保持溫和上漲，22年間大約年均上漲了2.8%，我們選取的MIT房地產(chǎn)交易指數(shù)顯示，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)在這期間的年均綜合收益率大約是9.6%，明顯高于CPI增速。而從四種主要物業(yè)的收益率指數(shù)情況看，四種物業(yè)在這期間的表現(xiàn)略有差異。公寓的平均收益率最高，同時(shí)也最為穩(wěn)定，而以截至2007年1月的數(shù)據(jù)看，寫字樓的收益率是最好的，工業(yè)地產(chǎn)收益率略高于零售物業(yè)。

　　我們發(fā)現(xiàn)，在美國這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的地區(qū)，各種類型物業(yè)最終的收益率趨向一致。這照顧要是由于市場(chǎng)的供求達(dá)到了較為均衡的狀態(tài)。

　　國內(nèi)普通住宅的收益率最高

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還未發(fā)展到成熟階段，住宅供求的結(jié)構(gòu)性矛盾、商業(yè)物業(yè)總體的供求不平衡以及工業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)滯后發(fā)展，加上信息傳達(dá)的問題，導(dǎo)致了在不同的物業(yè)之間，收益率還存在較大的差異。

　　以北京、上海兩個(gè)一線城市為例，從2006年中期到2007年底這段時(shí)間內(nèi)，北京和上海的住宅銷售價(jià)格和租金價(jià)格指數(shù)漲幅均高于商廈和寫字樓。而寫字樓的租金漲幅高于商廈，并且商廈的租金漲幅明顯小于價(jià)格漲幅，其租金收益率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。其中，商鋪的風(fēng)險(xiǎn)最大，并且未來的供應(yīng)有較大的不確定性；而住宅的流通性高、投資門檻低，所以住宅成為了收益率最好的物業(yè)，這也反映了我國投資者較為明顯的心理偏好。

　　劉力博士指出，在住宅市場(chǎng)中，普通住宅的租金和價(jià)格漲幅又要高于豪宅市場(chǎng)，尤其是上海豪宅的租金價(jià)格近幾年來的變化很小，似乎并未受到物價(jià)因素的影響。對(duì)此，劉力博士分析后認(rèn)為，豪宅可以看作奢侈品的一種，其價(jià)格主要受供給和小部分高收入者的可支配收入影響。

　　專家提示

　　房產(chǎn)市場(chǎng)受資產(chǎn)市場(chǎng)影響大

　　國際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，一旦主要的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在第一時(shí)間受到影響，并且房?jī)r(jià)下跌的深度和調(diào)整的時(shí)間都將高于CPI。美國和加拿大上世紀(jì)70年代都印證了這一點(diǎn)，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心恢復(fù)需要更長(zhǎng)的時(shí)間。因此，劉力博士建議中小投資者要充分關(guān)注其他相關(guān)的經(jīng)濟(jì)情況和國際經(jīng)濟(jì)格局，充分做好投資風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。

　　信報(bào)記者 蔡雪婧

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