買房讓中小企業掌握了房產自主權，更容易從銀行獲得貸款；房產的折舊部分可以在稅前列支，幫助企業節稅；同時，房地產的升值前景同樣值得期待。

　　文/本刊記者 胡笑蓉

　　看著鋪天蓋地關于“買房還是租房”的大討論，身為一家小型塑料制品企業主的顧峰不僅沒有理清頭緒，而且更犯了難。“大家都說買房不劃算，現在地產價格高，租金價格水平低，買不如租。但是大家說的都是住宅，對于我們中小企業而言，情況又有所不同。就拿我來說，現在每月光廠房的租金成本就接近5萬元，更尷尬的是，我沒有房產，幾乎無法從銀行獲得貸款。”

　　顧先生的煩惱，集中體現了很多中小企業主在買房和租房問題上的矛盾。那么，對于中小企業而言，究竟是買房劃算，還是租房更實惠？記者帶著問題走訪了上海中小企業的有關專家。

　　房產增值可以期待

　　“我是贊成買房的。”對于中小企業是買房還是租房的問題，上海中小企業服務中心總經理陳雅玉直接給出了她明確的看法。

　　一直以幫中小企業解決問題作為自己工作重點的她告訴記者，2000年8月，上海市政府決定，將“再就業專項資金”改名為“促進就業專項資金”并賦予專項資金為個人開業提供貸款擔保的功能，也就是說個人可以通過免擔保的方式獲得貸款。“當時這個項目是上海市勞動保障局和上海銀行合作推行的，其中30萬貸款額度的由來，就是因為我們考慮到當時購置一間沿街商鋪大概需要資金30萬元，但是現在沿街商鋪的價格甚至已經超過130萬元。”換言之，當初貸款購買商鋪的創業者，假設貸款利息和租金水平相當，除項目投資收益外，房地產增值部分已經超過100萬元。

　　上海中小企業服務中心市場部部長石解放也認為買房相對租房更具優勢，并以其經手的案例為證。某燃料公司是一家民營企業，對市區的一些餐飲企業以及崇明等三島的用氣提供供給。曾經，這家公司租用的是寶山地區的一棟綜合性商務樓，樓內設施也相當陳舊，盡管如此，每月依然需要為兩件不大的辦公室支付12000元的租金。這時，上海中小企業服務中心建議其自己按揭購買辦公用房。如今，該燃料公司在吳淞新城280平方米的辦公用房，價值已經從當年的2000元每平方米升值至14000元每平方米。

　　但是，現在房地產價格已經處于一個高位，這時中小企業再買房是否依然適合呢？針對這一問題，陳雅玉的回答是：“在一個人民幣升值周期內，房地產投資也會表現出相應的保值性，仍然具有投資價值。”

　　增強企業報表實力

　　對于中小企業而言，無論是在初創階段還是發展階段，都是最需要資金的時期。絕大部分中小企業都會選擇銀行來進行間接融資。然而，“你的房產是買的還是租的？這往往是信貸員進入企業問的第一句話。”石解放如是說。

　　在現有信貸體系和環境下，雖然融資渠道和方式日趨多元化，但是通過房產抵押獲得貸款依然是中小企業最便捷可靠的選擇。陳雅玉補充說：“而且，隨著房產的升值，企業的資產實力得到增強，房產經重新評估后，企業報表上反映的總資產也相應增加。”

　　某生產機箱外殼等設備的儀表企業，幾年前在寶山購置80畝土地，當時的土地價格為 6.5萬元每畝。之后，企業便在土地上建設了自己的生產廠房。如今，土地價格已經躍然升至每畝50萬元。土地使用證和房產證兩證合一，銀行開出了5700萬元評估價，而在沒有購置土地前，該企業的融資額度只有100萬元。

　　對此，陳雅玉點評說：“銀行在評估資產當中，如果土地是企業租賃而來，即使它的生產用房是自己投資建設的，那么這些房產也是無法得到銀行認可的，從而獲得貸款的。不僅如此，企業在購置房產之后，作為固定資產，在財務報表中每個月它的折舊可以稅前計提。也就是說，相對于租房而言，企業因此而節約了一部分的稅務支出。這對中小企業而言，也是比較可觀的。”

　　買房準確預估是關鍵

　　但是財務杠桿是一柄雙刃劍，如果利用不當，則有可能陷入資金的泥潭。因此，中小企業對于自己的項目有一個準確的預估是買房的關鍵。

　　“我遇到很多中小企業，他們一跑到銀行就獅子大開口：‘我要1000萬元！’但是他們對于如何計算得來需要那么多錢、這些錢要運用到何處卻一無所知。”言及此，陳雅玉有些許無奈，“我們提倡中小企業買房，但是絕對反對他們盲目買房。例如，他的企業明明只需要買30畝土地，他卻僅僅看到土地升值前景可觀，就一下子買入1000畝，結果企業的利潤不足以支付土地的貸款月供，最后導致企業現金流極度緊張而難以為繼。”

　　事實上，這樣的案例在現實中也不勝枚舉，最出名的要數當年史玉柱的“巨人大廈”。1994年，處于事業巔峰的史玉柱決定建造巨人大廈。“這座樓的位置很好，為什么不蓋得更高一點？”于是巨人大廈不斷加高，從18層到38層，接著又分別經歷54層、64層、70層的設計變更，設計投資從2億元增加到12億元。1996年，巨人大廈資金告急，史玉柱把保健品方面的全部資金都調往巨人大廈，而保健品業務則由于“失血”過多而拖垮了史玉柱領導下的巨人集團。

　　“因此，中小企業在買房前必須對自己的項目進行嚴謹的測算，從產銷率等等方面找到企業利潤和購房成本之間的一個平衡點。一般而言，高科技企業三年時間回收前期投入，工業項目五至八年，如果這個項目收回投資時間超過十年，就要相當謹慎了。”陳雅玉說道。

　　房產租賃也有門道

　　那么，在土地價格不斷上漲的當下，對于那些資金實力確實有限對投資者，應該如何解決房產的問題呢？石解放給出的建議，就是去上海周邊土地價格相對低廉的區域購房。“現在江蘇、安徽還有部分地區的土地價格比較合適，大約每畝在2～5萬元。企業可以考慮將生產基地建在外地，同時把研發基地保留在上海。”

　　陳雅玉認為，在經濟實力有限需要租房的情況下，則盡可能地簽長期租約。“租房相對不利的一點是，主動權并不掌握在自己手中。租約每每一到，房東往往就會提高租金 。因此，企業可以盡可能簽長期租約，減少租金上漲的風險。即使遇到搬遷、自行購置房產等等需要離開的情況，也可以選擇轉租，操作上能夠掌握更多的主動權。”

　　對于房產租賃，上海市中小企業理財促進中心總干事長李堅平提出了一種獨辟蹊徑的做法，就是融資租賃。融資租賃相當于以租代售，出租人根據承租人的要求購入物品租賃給承租人，合同期內物品所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按殘值購入物品，擁有物品的所有權。“這種租賃方式可以解決企業在資金短缺情況下的生產辦公用房，而且最后能獲得產權，為融資帶來便利，同時沒有炒作房產的嫌疑。”但同時李堅平指出，現階段這種房地產融資租賃的形式在配套措施方面還比較有限。

　　行業選址按圖索驥

　　無論買房還是租房，歸結到落實過程當中，還是從選址開始。

　　對于中小企業的辦公生產用房的選址，專家的觀點非常一致。“每個中小企業都會有其隸屬的行業，而每個區縣或區域也都會有其特色的經濟園區，區域政府會給予具有相應特色的企業以一定的政策優惠。因此，只要中小企業根據自身行業特色，按圖索驥，找到特色相吻合的經濟，也就等于找到了企業的發展空間。”