上海：房東稅負(fù)將增加

　　據(jù)了解，由于上海即將對(duì)租房行為恢復(fù)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，因此上海房東出租房屋稅負(fù)將會(huì)增加。至于增加的幅度有多大，這要根據(jù)出租房占地面積或分?jǐn)偯娣e的大小來確定。

　　近日，上海公布了《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅做出了相應(yīng)調(diào)整。雖然城鎮(zhèn)土地使用稅的調(diào)整，將加大囤地開發(fā)商的成本，但對(duì)于滬上出租房屋的房東來說，也不是一個(gè)好消息，因?yàn)閺囊欢ǔ潭壬蟻碚f，這部分稅費(fèi)的征收，肯定會(huì)加大房東的稅負(fù)。

　　據(jù)了解，上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級(jí)，其中內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域?yàn)橐恢寥��?jí)；內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域分布二至四級(jí)；外環(huán)線以外區(qū)域三至六級(jí)。各級(jí)土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等，其中30元的收稅標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的部分土地(具體見表2)。

　　記者從上海部分地區(qū)財(cái)稅部門了解到，雖然相關(guān)政策已經(jīng)出臺(tái)，但是具體的實(shí)施細(xì)則尚未公布，如各納稅等級(jí)區(qū)域的具體范圍尚未確定，因此該稅種何時(shí)開征，目前尚無法得知。

　　那么房東出租房稅負(fù)增加幅度有多大呢？這要根據(jù)物業(yè)的占地面積或者分?jǐn)偯娣e來確定。下面結(jié)合具體案例來進(jìn)行解析。如上海的李先生出租位于靜安區(qū)內(nèi)一套面積為100平方米公房產(chǎn)，租期一年，每月租金收入為6000元，一年的租金收入為72000元。按照目前通行的做法，以5%的標(biāo)準(zhǔn)征收綜合稅，那么李先生需繳納綜合稅3600元；此外，還需要按租賃合同金額的0.1%繳付印花稅，金額就是72元。兩個(gè)稅合計(jì)，共3672元。

　　如何確定土地使用稅額，需要具體計(jì)算出租房的占地面積或分?jǐn)偟耐恋孛娣e，還需要按納稅等級(jí)范圍確定每平方米土地使用稅的納稅金額。高層住宅樓一套出租房的土地分?jǐn)偯娣e，往往不到建筑面積的十分之一。假定李先生的房產(chǎn)是處于一級(jí)區(qū)域內(nèi)的高層住宅，土地分?jǐn)偯娣e為10平方米，那么其土地使用稅為300元。相比較而言稅負(fù)約增加8%。但如果假定李先生的房產(chǎn)為新式里弄，此類房產(chǎn)由于層數(shù)很少，因此土地分?jǐn)偯娣e相應(yīng)較多，假定為50平方米，那么他應(yīng)該繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)為1500元，稅負(fù)約增加41%。

　　由此可見，出租房稅負(fù)增加受到土地分?jǐn)偯娣e大小的影響較大，分?jǐn)偯娣e越大，稅負(fù)增幅也越大。可以預(yù)見的是，此后帶院落的獨(dú)幢別墅，因?yàn)橥恋厥褂每偯娣e超過建筑面積，以及帶院落的二層公寓房(其土地分?jǐn)偯娣e可能與建筑面積相近)，其稅費(fèi)成本受城鎮(zhèn)土地使用稅影響最大。當(dāng)然，稅負(fù)增加幅度同時(shí)還要受到土地納稅等級(jí)的影響，如李先生的房產(chǎn)位于二級(jí)區(qū)域，雖然其土地分?jǐn)偯娣e為50平方米，但是繳納的土地使用稅為1000元，稅負(fù)增加27%，低于一級(jí)區(qū)域水平。

　　北京：按5%稅率征收

　　記者撥通北京財(cái)稅咨詢電話得知，目前北京地區(qū)針對(duì)房屋出租情形征收優(yōu)惠綜合稅，稅率為5%。

　　據(jù)北京中原法務(wù)部有關(guān)人士介紹，在2004年之前，北京針對(duì)個(gè)人出租房屋的行為，與國(guó)家稅收政策一致，征收包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等7種稅費(fèi)。

　　2004年4月，北京市地方稅務(wù)局修訂個(gè)人出租房屋管理辦法，其中改變最大的就是提出對(duì)個(gè)人出租房屋應(yīng)征收的各項(xiàng)稅費(fèi)可選擇兩種方式計(jì)算繳納，其一是按照政策規(guī)定的分稅種計(jì)算繳納，其二是按照綜合征收率計(jì)征，并確定稅率為5%。而北京市地稅局同時(shí)說明，納稅人可以根據(jù)自愿和不增加稅負(fù)的原則自行選擇，因?yàn)榉侄惙N計(jì)征稅負(fù)明顯高于按綜合征收率計(jì)征的方式，因此實(shí)際上從此之后，北京針對(duì)個(gè)人出租房屋的行為，稅負(fù)為租金的5%。

　　在今年年初，北京市地稅局再次下發(fā)通知，重申個(gè)人出租房屋稅負(fù)為5%，并指出其中4.5%為各地方稅費(fèi)，0.5%為個(gè)人所得稅。

　　廣州：出租豪宅征收10%

　　在廣州出租自有房屋，稅負(fù)隨著租金的不同而不同，其中出租租金較高的豪宅，則要承擔(dān)最高的稅率，達(dá)到10%。

　　與北京上海相比，廣州個(gè)人出租房屋計(jì)算繳納稅費(fèi)方式有所區(qū)別。北京、上海采用的是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，即不管物業(yè)租金收入高低，都統(tǒng)一為一種綜合征收率，但廣州卻是區(qū)別對(duì)待，具體表現(xiàn)為租金越高，稅負(fù)也就越重。

　　據(jù)記者從廣州地稅局了解到的信息顯示，從2006年6月1日開始，個(gè)人出租房屋取得租金收入以綜合征收方式計(jì)征。按照該標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅五項(xiàng)稅款采取綜合征收率的征收辦法(另還需單繳印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅)，對(duì)個(gè)人出租住宅房屋月租金收入未達(dá)1000元的，綜合征收率為4%；月租金收入1000元以上(含1000元)，2000元以下的，綜合征收率為8%；月租金收入在2000元以上(含2000元)，綜合征收率為10%(見表4)。

　　有關(guān)人士解釋說，雖然廣州地稅局規(guī)定個(gè)人出租房屋需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，但是這項(xiàng)規(guī)定并未真正執(zhí)行，因此到目前為止，廣州市個(gè)人出租房屋實(shí)際上只需繳納綜合稅和印花稅。不過按照廣州市設(shè)計(jì)的計(jì)征辦法，對(duì)房東來說，漲房租也等于增加自己的稅負(fù)。如張先生出租一套位于天河區(qū)珠江新城麗晶華庭內(nèi)的一房，今年8月份時(shí)月租金為1950元，張先生每月需要繳納的綜合稅為156元。10月份退租，張先生以2100元出租給另外一個(gè)人，那么其每月需要繳納的綜合稅則相應(yīng)上漲到了210元。