家住城西的徐鵬由于工作調動的緣故，急需在城東購買一套工作時居住的住房，不過由于京城房價不斷攀升，近日銀行又提高了再購房的貸款門檻，為了能用最劃算的方式買到最稱心的住房，徐鵬找到了房產顧問進行咨詢時，理財師建議他選擇“以租養貸”的購房形式。

　　以租養貸 先算首付比重

　　在北京有很多與徐鵬類似的購房者，無論是要解決子女的上學問題還是出自自身需要，他們都有著極為迫切的購房需求。

　　一般來說，這一類人手中都會握有一定的資產，第二套房貸首付的提高對他們的影響并不明顯。因此，這類人群采用以租養貸的方式來進行二次置業最為適宜。

　　不過由于目前規定，第二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，因此對這些選擇以租養貸的人來說，為了盡量平衡現有資產，完全實現租金和月供的對沖，最好能盡量提高首付金額。

　　按照目前北京租房一般行情計算，我們將第一套房的租金定為每月2000～3000元，為保障購房人的租金有效對沖第二套房的月還款額，第二套房的10年期貸款本金應該在25萬～35萬元。按照當前

　　特色產品幫你降低成本

　　選定了購房策略，下一步我們需要考慮的就是選擇什么樣的按揭產品能確保我們在加息通道內，實現絕對省息的目的。

　　雖然光大銀行對于第二套房已經停辦了“固定利率貸款”，但是該行的“隨心還”可以幫投資者起到降低還貸成本的目的。“隨心貸”就像一個圓規，以貸款人的住房或商用房抵押為圓心，將該房屋價值作為半徑畫圓，在銀行授信額度覆蓋的范圍內，貸款人可以向銀行申請多種用途的個人貸款。根據評估價，借款人最高可以獲得住

　　花旗銀行的轉加按揭貸款最大的特點是，當客戶申請加按揭的時候，可坐享物業升值優勢，獲享更多靈活資金。如客戶現有的房貸為人民幣貸款，則可申請延長貸款期限，最長可達25年，減少每月還款壓力，增加每月現金流；當客戶申請轉按揭時，如現有的房貸為非人民幣貸款，將之轉到花旗銀行將享受更為優惠的房貸利率。

　　除了以上兩種產品之外，深圳發展銀行推出“氣球貸”產品，可讓借款人實貸30年按揭，而本金卻只需按5年期房貸利率計息還款。也就是說，“供樓族”可與銀行約定以5年為期，將30年的房貸分成6段來還，充分實現節省月供。

　　提前還貸要提前15天預約

　　在選對適合自己的按揭產品進行貸款時，一旦我們發現自己有能力提前還貸，為規避利率風險，我們還是應該盡早將房款還清。

　　不過由于多家銀行對提前還貸的客戶一般采用預約機制，因此想要提前還貸，動手必須要早。

　　中國銀行需要提前15個工作日預約，并且要貸款一年以上才可以提前還貸；工商銀行和農業銀行都需要提前1個月進行預約。

　　銀行人士也提醒貸款人，提前還貸必須到貸款相關的經辦行辦理，所以提前還貸前最好咨詢經辦行具體辦理流程及相關規定。目前，辦理提前還貸基本需要攜帶身份證、借款合同、收押

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