目前，我國利率進入加息通道，這已經是一個不爭的事實；再加上“二套房”政策和股市大幅震蕩，又恰逢歲末年初，使得不少身負房貸的市民有了提前還貸的想法。而銀行業內也預計，隨著年末將至提前還貸潮或將到來。面對這種情況，理財專家指出，提前還貸并非降低利率風險的惟一方式，房貸者需根據自己的實際情況來決定。對于那些投資渠道不暢、收入較為單一的普通“房貸族”，當他們的理財收益低于貸款利率時，建議提前還貸。而那些風險承受能力強、有一定投資經驗的人群可通過相關理財產品，以獲得較高收益，從而降低房貸負擔

　　記者 王睿

　　從2004年10月29日起，央行在不到3年的時間里已8次提高

　　對于貸款購房者來說，加息的最直接影響就是月供的增加、貸款利息的提高。以20萬元20年貸款為例，8次加息前，以當時年利率5.04%辦理的貸款，如利率不變，月供1324.33元，到期利息總額是117840.36元；而現在即便以6.6555%(基準利率7.83%打8.5折后的優惠利率)獲得貸款，同樣20萬元20年貸款，月供1509.51元，到期利息總額162282.89元。月供增加185.18元，增幅近14%；總利息多付44442.53元，增幅達37.7%。

　　也就是說，同樣的20萬元20年貸款，市民A于今年初以5.814%(基準利率6.84%打8.5折后的優惠利率)獲得貸款，跟市民B現在以6.6555%的優惠利率獲得貸款相比，經歷了年內5次加息，兩者月供相差98.03元，總利息相差23526.66元。

　　“提前還貸潮”可能來臨

　　從以往經驗看，加息會在年末導致提前還貸潮出現。一方面，大部分房貸客戶的合同屬于次年調整貸款利率；另一方面，年末是個人客戶手頭資金相對寬裕的時候。有的客戶年終獎或年終股利分紅不少，為了不被不斷上升的利息抵消掉個人財富，趕在年底前辦理提前還貸手續。

　　業內人士稱，去年股市幫了銀行房貸，今年則可能“幫倒忙”。6000點指數被不少投資者視作A股告別暴利時代的“分水嶺”時，部分有房貸的股民，或許會考慮將股市中的部分獲利資金，用于提前還貸。較之往年，老股民獲利豐厚，提前還貸能力顯著增加。有業內人士估計，房貸新政也可能“加劇”今年的提前還貸潮。一些銀行規定，已結清的房貸不影響客戶再次獲得首套房貸的優惠。部分客戶從需求出發，如有換房計劃，可能先辦理提前還貸。

　　辦理周期被拉長

　　面對房貸成本的增加，不少市民都一廂情愿地想提前還貸。但面對可能“洶涌”的“還貸潮”，銀行卻有自己的“小算盤”。據了解，不少銀行通過種種方式，給提前還貸設置門檻。而銀行之所以不愿接受大量提前還貸，是因為其把房貸視作優質貸款資產，各銀行不愿意看到存量房貸大幅萎縮。有銀行業內人士直言不諱：“集中提前還貸將影響到銀行的資金安排，還貸申請有可能被拒絕或辦理周期拖長�！�

　　拉長辦理周期是銀行為提前還貸設置的隱形門檻之一。記者致電部分商業銀行的客服電話，咨詢了相關提前還貸事項。記者了解到，滬上銀行能夠按程序辦理提前還貸，但不少銀行表示，需要提前一個月預約。換句話說，若想趕上年內提前還貸的“末班車”，需要在11月份內提出申請。到12月份再想辦理，很可能被拖至明年初，還得先“感受”一下房貸新利率的滋味。

　　當然，房貸業務一直被視作銀行的優質資產，所以有些銀行也在提前還貸上動起了“腦筋”。例如針對本市市民借款過程中經常會產生提前還款需求的情況，民生銀行推出“無障礙提前還款”的服務承諾，即客戶在該行銀行辦理按揭貸款后，可以隨時向銀行提出提前還款申請，民生將會在五個工作日里完成客戶提前還款的操作，且不收取任何違約金。只要借款人提出申請填妥“還款憑證”并將擬提前還款的款項存入民生卡還款賬戶內，借款人最快當天就能辦妥還款手續。

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　　一般情況下，貸款購房者在提前還貸時需要經過5道程序。第一步，先查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。第二步，向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料。第三步，按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請。第四步，借款人攜相關證件到借款銀行辦理提前還款相關手續。第五步，提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項即可。

　　提前還款的5種方式

　　案例：黃先生于2007年4月購買了一套100萬元的房子，首付30%后，貸款額為70萬元，貸款期限20年。假設該房產是黃先生惟一的一套銀行抵押貸款房產，可享受當時4月份優惠利率6.04%。按等額本息還款法計算，月供為5031.18元，20年利息總支出高達507485.08元。

　　從今年4月至12月，僅8個月時間內，黃先生已支付購房貸款利息為27972.01元。從明年1月1日起執行6.6555%新的優惠利率后，黃先生的月供和利息都將有所增加。在此背景下，黃先生決定提前還一部分款項，以此來減少利息的支出。

　　針對黃先生的實際情況，有專業人士對目前存在的5種提前還貸方式進行了逐一計算。

　　第一種：將所剩貸款一次性還清。

　　利息總額=提前還貸前的利息額＝27972.01元第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。

　　提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個月，提前還款后的總利息為362381.06元。利息總額=27972.01+362381.06=390353.07元

　　第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變。

　　提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個月，月供減少為4509.49元，提前還款后總利息為458478.09元。利息總額=27972.01+458478.09=486450.1元