馬力

　　就北京眼下的行市看，二手房與期房比較，東四環區域樓盤期房價格最高至3萬，低的也近2萬。而這一區域每個樓盤周邊的二手新房價格，成交價平均要低于在售期房一到兩成。如果你肯花精力并且運氣不錯的話，你甚至可以找到比這還實惠的房源。

　　二手現房價格遠低于期房價格這是北京眼下市場不爭的事實。究其原因，至少有以下這么幾點。

　　首先，近兩年北京房價飛漲的帶動源頭是新房樓盤，樓盤引領價格上漲，二手房價隨后跟漲。近一兩年人民幣升值預期、連續加息，同時國內經濟持續高溫，民間投資踴躍，而短期緊促的房產調控恰使土地和房源供應收緊；加上上海、江浙等地樓市示范效應等一系列因素，導致北京開發商愈發大膽叫高期房價格。在當年棕櫚泉12000元、星河灣15000元、萬城華府25000、南城星河城達到萬元這些價位點上，如此高挑的價格依然被市場所接受，甚至受到追捧，京城樓盤叫價從此似脫韁野馬一發不可收。開發商群起高抬價格制造了買家追漲的大勢，小業主也隨之跟漲二手房價。

　　其次，自前年以來由于各項有利于投資置業的因素疊加，而市場可供房源又不斷吃緊，供不應求的局面使北京包括公寓

豪宅在內的新開樓盤幾乎都處于惜售狀態。為了應對政府主管部門強制開售的政策，相當數量開發商采取了高定價以抑制銷售速度的手段調控自己的企業運行節奏，但房子仍然被搶購一空。這反而刺激了開發商進一步漲價的勇氣，“得寸進尺”致使期房售價始終頂在買家最高承受價位點上。而二手房小業主除了暗自加速期房漲價持續、快速之外，絕無能力能領漲價格上升；

　　再次，北京、上海、深圳等城市已經絕對是投資客主導樓市，而投資客的贏點就在于能否第一時間抓搶住新開樓盤的優質戶型。這一投資客的投資定律，使上述幾城市新開樓盤大多處于開盤即被圍搶的局面。新盤“開門紅”會大大增強開發商的漲價信心，進而乘上漲價快車。而現在很多樓盤采用的刺激獎勵老客戶帶新客戶的銷售手段，使先期買家也加入到促銷行列之中，這樣他們既能因介紹客戶而直接受利，又能因后期買家源源不斷涌入而在售罄前的漲價中獲得長線收益。不夸張地講，目前期

房價格相當部分是被投資客炒高的，因此，講求實惠的買家切忌跟隨炒風，在期房高價位時進入。

　　另外，就

北京樓市來說，買家非理性成分較其它城市要嚴重得多。由于投資客很高比例是來自非北京籍的外地人士，這些出手闊綽來自全國各地的買家經常性地給其它客戶以“假象”和“錯覺”，導致本應理智的客戶失去理智，加上期房銷售信息不對稱，客戶被誘導搶購的局面時有發生。這也是期房價格所以能被快速抬升的重要因素。反之，二手房在互聯網支持下，中介競爭充分，信息完全公開，其價格基本保持在一個公道的范圍之內。

　　國慶節前，央行出臺政策要求將購買第二套住房首付款提高到四成，并且利率大幅提高。這一政策對市場的影響可以說超過以前任何一次，說明政府調控樓市的方向已基本校正。從來自各方的信息看，這一有效的調控手段還只是第一步，如若再對投資購房無所觸動，更嚴厲的調控手段將會接連不斷地出臺。現在，第二套住房貸款首付提高政策已對市場顯現出一定的影響作用，雖然長久效用還有待觀察，但可以肯定其對期房價格上漲定會起到有效抑制作用。

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