■ 提示板

　　王先生于2007年4月份購(gòu)買了一套100萬(wàn)元的房子，首付30%后，貸款額為70萬(wàn)元，貸款期限20年，假設(shè)該房產(chǎn)是王先生唯一的一套銀行抵押貸款房產(chǎn)，可享受當(dāng)時(shí)4月份優(yōu)惠利率6.04％。按等額本息還款法計(jì)算，月供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。從4月份至年底12月份，王先生已支付購(gòu)房貨款利息為27972.01元。從明年1月1日起將執(zhí)行新的優(yōu)惠利率6.6555%，王先生決定提前還款。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部對(duì)目前市場(chǎng)上存在的五種提前還款方式進(jìn)行了比較。

　　第一種：將所剩貸款一次還清

　　利息總額=

　　第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限

　　提前還款10萬(wàn)元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個(gè)月，提前還款后的總利息為362381.06元。

　　利息總額=27972.01+362381.06=390353.07元

　　第三種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變

　　提前還款10萬(wàn)元，貸款期限剩余19年4個(gè)月，月供減少為4509.49元，提前還款后總利息為458478.09元。

　　利息總額=27972.01+458478.09=486450.1元

　　第四種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限

　　提前還款10萬(wàn)元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年，提前還款后總利息為368925.92元。

　　利息總額=27972.01+368925.92=396897.93元

　　第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限

　　提前還款10萬(wàn)元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年，提前還款后總利息為218685.48元。

　　利息總額=27972.01+218685.48=246657.49元

　　提前還貸注意事項(xiàng)

　　1、詢問(wèn)銀行

　　各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定是不一致的，所以消費(fèi)者在決定提前還貸前要弄清貸款銀行的操作流程，是否需要交違約金等。

　　2、辦理退保

　　對(duì)于2006年之前購(gòu)房貸款的客戶是需要交納保險(xiǎn)費(fèi)用的。貸70萬(wàn)、20年的貸款的保費(fèi)為700000×0.5％。×20=7000元，如果其將貸款期限縮短10年，應(yīng)收的保費(fèi)為：700000元×0.8％。(10年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率)×10＝5600元，退保費(fèi)為1400元。

　　3、把握還款時(shí)機(jī)

　　對(duì)于采取等額本息還款法的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，月供的組成包括本金和利息，對(duì)于貸款者來(lái)說(shuō)，在貸款期限的1/3-1/2年限中，償還月供中利息支出要高于本金支出，而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主，利息很少。因此，如果貸15年，已償還6年，此時(shí)就沒(méi)太大必要提前還款。消費(fèi)者可以把多余錢投入到基金、

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