高和平 　　

　　從各方反應看，購買第二套住房將執行嚴厲政策已經比較清晰，鏈家地產副總經理金育松表示，對第二套住房提高首付款和執行新基準利率，將對投資市場形成兩大直接影響：極大地打擊投資行為；增加市場房源。

　　首先，投資者的貸款成本以及持有成本將出現大幅上升，投資收益及投資積極性都將受到極大打擊；其次，由于投資風險及持有成本大幅上升，部分投資性房源因投資風險增加而釋放到市場上，可售房源增加，在一定程度上緩解市場供需關系。

　　對于消費者來說，提高首付只是造成前期進入門檻的增加，影響不大，而利率上調才是真正的成本增加。

　　建議投資者，在當前情況下投資房產，要慎重選擇，尤其是以房養貸的購房人更需要慎重進入。投資購買第二套房子，更應該進行中長期投資，倒房的短期投資風險尤其加大。而在投資地段的選擇上，更應該選擇成熟區域或地段的房子來投資。

　　1、提前還款

　　為了避免買第二套住房時首付提高一成、利率提高三成的情況，因此，消費者要先進行提前還款，把第一套住房的貸款還清，這樣在實際購買第二套住房時，就可以享受銀行對第一套住房的低首付、優惠利率的政策。

　　2、選固定利率

　　自9月14日央行年內第五次加息后，各大擁有固定利率產品的銀行，也紛紛提高了固定利率的利率水平，以光大銀行固定利率為例(年內第五次加息)，十年期基準利率為7.965%，可下浮至7.76%，與購買第二套住房的利率8.613%相比，固定利率的基準利率低了0.653%。同樣貸款50萬元，20年期，固定利率的基準利率月還款為4170元，比執行8.613%的利率少還205元。

　　359號文件并沒有明確對購買第二套住房提高首付一成、利率執行基準利率的1.1倍的政策是否也適用于固定利率；如果不適用，固定利率肯定廣受歡迎。如果適用，固定利率可能也會采取基準利率1.1倍的政策。

　　3、更改還款方式

　　金育松建議，消費者可以通過更改還款方式來實現省錢。第二套

住房貸款選擇等額本息的還款方式，可以更換為等額本金，還可以縮短還款年限，也能省下一部分利息。另外，根據各家銀行的不同規定，如果允許，也可以把等額本息的還款方式更換為固定利率貸款，但需要注意的是，要比較更換還款方式之后，需要額外支付給銀行的手續費等一系列費用額，是否劃算。

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