在升息周期中，不同收入階層的購房人群受到的影響程度各不相同，這里我們根據不同階層消費者的特征和被影響程度為其提供在加息環境下有針對性的防身之術。

　　第一階層——中低收入群體

　　人群定義：買得起房、但收入偏低的人群

　　人群特征：收入水平較低；買房所需貸款的數額較大、年限較長；承受風險的能力較弱

　　受影響程度：最大

　　從年初至今，四次加息商貸基準利率合計上漲了0.72%（優惠利率上漲了0.61%），假設以一套貸款35萬元25年的商貸為例，年初時申請貸款的月供為2214.58元，總利息為314374元；如果現在申請則月供為2347.07元，總利息為354119元。兩者相比后者月供增加了132.49元，利息增加了39745元。這對此階層影響較大，因為一般在這樣的家庭月供會占到其每月總收入40%-50%左右的比例。

　　中原置業建議：

　　如果有購房的意愿，且經濟上基本滿足條件，建議您盡早購置房產。購買2-3年后成熟的潛力地區；選擇經濟類的小

　　在貸款方式上首選公積金貸款，由于幾次加息商貸利率的上漲幅度都要高于公積金的相對水平，因此從降低購房成本的角度看，公積金貸款顯然愈來愈有優勢。以貸款35萬元25年為例。

　　利率上調四次后，公積金貸款的月供比商貸少292.84元，顯然比年初時251.24元要每月減小成本41.6元。從總利息上比較，公積金比商貸節省的利息（87850元）也比年初時（75374元）多省下了12476元。

　　第二階層：中高收入群體

　　人群定義：能夠有一定選擇性的購房，但選擇度有限的人群

　　人群特征：收入適中；買房需貸款，但額度不大，貸款期限較短；有一定承受風險的能力

　　受影響程度：一般

　　由于這部分群體一般可以將月供的比例控制在月收入的30%以內，同時其中的高端人群還可以通過以租養房的方式。

　　中原置業建議：

　　購買交通便利或未來1年左右即有較大改善的地區。在考慮居住舒適度的前提下，可以購買空間寬敞度高一些的戶型如使用面積在90平方米至100平方米之間的兩居室或120平方米左右的三居室。我們以單價為10000元/平方米的房子舉例，購買一套100平方米兩居室的二手房，總價為100萬元，假設銀行評估價為90萬，那么選擇40萬10年期的貸款，月供為4526.87元。如果還擁有其他房產或者選擇暫時租住在租金較為便宜的房子，那么可以考慮以租養房的形式購置房產。

　　在貸款方式的選擇上，由于貸款金額少，期限短，可以選擇采用固定利率的方式來抵御未來加息預期的政策風險，以招商銀行現在10年期固定房貸利率為7.02%為例，假設每次的上調幅度與8月21日的相同，那么繼續加息4次后，浮動優惠利率將超過現階段的固定利率。

　　第三階層：高收入群體

　　人群定義：有足夠的資金進行房產置業，甚至是投資，只是存在選擇哪里的房產更能升值，升值更快，同時居住條件更優越的問題。

　　人群特征：收入很高；買房可全款支付；承受資金風險的能力極強

　　受影響程度：很小

　　這一階層多以高檔商品房甚至是別墅作為置業目標，并且在購房方式上常采用全款支付。所以小幅的加息所造成的貸款成本增加對他們來說影響甚微。

　　中原置業建議：

　　由于房產的價格不是問題，因此購買高檔住宅在地段的選擇上就顯得尤為重要，最關鍵的要素就是此類房屋與地段要具備獨有性和稀缺性。因為這是體現不動產價值的最高境界。考慮到未來北京也將成為世界級富翁矚目的焦點城市，因此選擇一個居住環境優越或商務活動頻繁的區域都是不錯的選擇。

　　在戶型選擇上，可以選擇別墅類項目或面積較大的高檔住宅，由于去年已叫停別墅類住宅土地的審批，因此別墅類房產的增量已十分有限，尤其是位于依山傍水、不可復制的地理位置上的別墅則更加具有升值潛力和居住價值。

　　(中原置業 靳瑞欣)

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