來源：新浪財經理財診所

　　問：我夫婦二人有穩定的年收入(稅后16萬左右)，并且可每年見漲一些，女兒上大學。全家保險齊全。在1998年商業貸款14萬買房一套(現價值52萬)，現通過有時公積金還一些貸，還剩7萬元。計劃3年內另購房一套(擴大面積)，真誠請教張老師，我是否把原來的房子賣掉，再購房，還是以租還貸？現在是否提前還貸合算？

　　答：結合您提供的簡單信息我們做如下的分析：

    1、您的第一個問題，以房換房還是以租還貸，首先需要了解除您每月的結余，您目前的流動資金(銀行存款、現金等)的數額，來計算三年內您是否有足夠的資金支付新購房屋的首付款。其次需要您的未來租金收入和管理成本計算來計算您的回報率，以及您房子的具體情況包括升值空間來計算最終您房子的綜合回報，與現有的貸款利率(按照一般銀行15%的優惠，最新利率為6。43%)對比，是否需要賣掉現有住房。需要提醒的是目前國家調整利率水平為了穩定物價上漲，流動性過剩，并不是直接針對百姓的房屋貸款，而且對應的投資工具的投資回報率也在水漲船高，所以要按照上述比較進行判斷后，在作出合理規劃。

    2、您的第二個問題，是否需要

提前還貸，主要考慮的是您用于還貸的資金如果用于投資，長期穩定的回報率，是否可以超過現在的銀行貸款利率，同時每月的還款額度是否超過5000元。按照目前您的家庭狀況來看，7萬元的貸款額度較小，以目前國內的經濟形式，合理的配置投資，回報率可以抵御銀行貸款利率的增長，同時您有

公積金還款，不會對您的家庭

生活質量造成影響，因此建議您詳細比較后，盡量保持現有負債規模，合理利用財務杠桿作用增加您現有的資產規模。

　　張智博