-本刊記者/郭濤濤

　　在強勢宏觀調控下，如果方法得當，個人購房者也可將省錢進行到底

　　中國人民銀行副行長吳曉靈于3月31日上午11時在北京友誼賓館出席第三屆中國金融年會稱，央行今年將通過采取加強公開市場操作、調整商業銀行存款準備金率等措施繼續抑止流動性增長。自然，房市依然不可避免會受到影響。

　　此前，央行已經亮出了2007年宏觀調控第一劍。3月17日，央行上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。另據《華爾街日報》報道，央行在新年剛過的加息很大程度上只是一個信號。而央行研究局局長唐旭表示，經濟增速不會因加息而立即放緩。

　　在剛剛過去的2006年全年，據《新世紀》周刊觀察，中國政府和金融、稅務部門先后出臺10項宏觀調控政策，同時，國家統計局2007年最新發布統計數據表明，2006年全國房價平均上漲5.5%，房市過熱進入了2007年。

　　不可否認，由于中國房地產市場賣方市場的現實，政府的每次宏觀調控所提升的成本最終多由購房者承擔，并且宏觀調控已然成為房價上漲的助推器。然而，在2007年繼續宏觀調控之下，貸款購房者若方法得當，仍可避免一部分損失。

　　主流貸款購房

　　“我們推算，目前選擇貸款方式購房比例占據購房總數70%左右。”北京中原地產三級市場部副總經理宮萍告訴《新世紀》周刊。中原地產集團是中國最大規模的房地產代理集團，目前在中國24個省市和地區設有網點。

　　據中國理財教育中心分析資料稱：“中國按揭購房的市場形勢，很有點春秋、戰國時期群雄逐鹿的架勢。各大商業銀行使出渾身解數來爭奪這一市場熱點，同時中國現有住房貸款種類也只有三種。”

　　按照信貸資金發放的不同，這三種住房貸款分別為個人住房商業性貸款、個人住房公積金貸款和個人住房組合貸款。個人住房商業性貸款來自于銀行本身的信貸資金，個人住房公積金貸款則來自于政策性的公積金。

　　與個人住房商業性貸款不同，申請個人住房公積金貸款的基本前提是購房者必須是繳存住房公積金的職工。如果購房者既符合個人住房商業性貸款條件，同時又繳存了住房公積金，就可以申請個人住房組合貸款。

　　一般而言，由于個人住房公積金貸款來源于政策性公積金，所以公積金貸款利率往往要低于商業性貸款利率。當然，如果繳存的公積金數量不夠，那么也無法得到足夠的公積金貸款進行投資。

　　加息和抉擇

　　相比于稅務部門實行的各種稅收調控政策，央行的貨幣政策直接影響了銀行的信貸，而加息又是各種貨幣政策中的“猛藥”。由此，貸款購房者也因而受到了加息的直接影響，而央行每次加息也在考驗著從銀行貸款購房者的投資能力。

　　據《新世紀》周刊了解，央行3月17日加息之后，不論是銀行商業性貸款還是公積金貸款，兩者利率都提升了一定幅度，其中商業信貸利率提高0.27個百分點，公積金貸款利率提高0.18個百分點。

　　以李先生在央行加息之后3月25日購買一套60萬元房屋計算。假設李先生購買這套房子的首付款為20萬元，另外需要貸款40萬元。加息后，5年期以上商業貸款利率達6.04%，而公積金貸款利率為4.77%。

　　李先生選擇15年月供來還從銀行貸出的40萬元。此時，如果選擇個人住房商業性貸款的方式，李先生將繳納209133.68元的利息，而選擇住房公積金貸款則只需繳納160781.97元的利息。加息之后，只要選擇方法得當，李先生可以少繳納48351.71元利息。

　　自然，李先生能夠選取住房公積金貸款方式在于李先生屬于繳存住房公積金的個人。如果李先生可以繳存住房公積金，但是總數卻達不到要求，那么李先生可以選取個人住房組合貸款，這依然比單純個人住房商業性貸款要節省。

　　利率的選擇

　　即便是無法選擇住房公積金貸款，而只能選擇個人商業性貸款購房，也可在購房方式之外找到經濟的購房策略。這些策略包括利率、還款方式、貸款年限等方面。

　　北京中原地產三級市場部副總經理宮萍告訴《新世紀》周刊：“從貸款年限上說，浮動利率的選擇范圍要大于固定利率，同時由于固定利率貸款年限較短，因此對購房者月供承受能力要求較高。”

　　以貸款40萬元、10年還房貸為例。浮動利率已達7.11%，而固定利率僅為6.45%。選擇固定利率要比浮動利率支付月供少135.3元，10年內節省開支16235.5元。

　　然而，如果未來央行繼續加息，以每次上調0.27個百分點計算，10年內只發生的兩次加息，那么，選擇固定利率所還金額將大于浮動利率。

　　還款方式的區別

　　針對于購房者的還款方式包括等額本息、等額本金、雙周供三種。

　　“從目前貸款市場來看，對于同一種還款方式，隨著貸款年限增長，月供一般會有所減少，但是總的利息支出額卻是大幅增長的。如果結合年限來選擇還款方式，15年是一個臨界點。”

　　宮萍表示。

　　仍然以貸款40萬元的房貸為例，按照最低浮動利率6.04%計算。在貸款15年年限以內，等額本金和雙周供支出利息基本相當。而選擇10年還貸，雙周供要比等額本金少支出2510.19元，然而，若選擇25年還貸，雙周供則多支出10583.53元。

　　同時，選擇等額本息的支出方式，無論還款年限多少，它所支出的金額在三種還貸方式中均最高。25年還貸，等額本息將繳納利息376100.41元，此時，等額本金繳納利息303007.41元，雙周供繳納利息313590.94元。

　　此外，購房者如果經濟寬裕，也可以選擇