氣球貸，真省息？假省息？

　　作者：孫 杰

　　面對央行加息的壓力，各家銀行紛紛推出不同的房貸產品，以解購房人的房貸之急。對深圳發展銀行推出的“氣球貸”，市場上出現了不同的爭議。有人說“氣球貸”是現在市面上最省息的房貸產品，因為它比普通貸款節省了近10%的利息支出，也有人認為“氣球貸”并不比其它產品省息，只是偷換概念而已。那么，深發展的這款“氣球貸”到底是真省息還是假省息？

　　如何實現利率低

　　由于我們國家還沒有實行利率市場化，

人民銀行規定貸款利率最多能在基準利率基礎上下浮15%。而現在的住房按揭貸款，實際上各銀行都下浮到底了。由于政策的限制，即使銀行想給客戶更優惠的利率，也很難做到。所以，實際上在“氣球貸”之前，還沒有哪家銀行開發的省息產品是因為“利率低”帶來的。

　　“氣球貸”的設計存在一種“低利率”省息的機會。在不增加每月還款金額的前提下，借款人可將一筆長期貸款拆成連續幾期的中短期“氣球貸”，從而適用于中短期貸款的低利率，實現輕松省息。

　　譬如，借款人要借一筆金額為50萬的15年期按揭貸款。他可以在深發展辦一筆5年期的氣球貸(按照15年期計算月供)，然后通過連續兩次的再融資，實際上還是貸款15年。但是通過這樣的轉換，貸款利率降低了，本來15年期貸款最優惠利率是6.0435%，現在5年期氣球貸就可以達到5.7375%了(見表1)。

　　由“還得快”節省的貸款利息，實際上是客戶自己為自己省息。而由“利率低”節省的貸款利息，卻是實實在在的銀行讓利，是銀行為客戶省息。

　　同時，“氣球貸”也允許提前還款。客戶可以在享受“低利率”帶來的利息節省的同時，享受“還得快”帶來的利息節省。

　　氣球貸，到底適合誰？

　　“氣球貸”推出后，有些人認為是市場現行最省息的房貸產品，也有業內人士認為“氣球貸”并不適合所有房貸客戶，而只適合一定群體，尤其不適合資金比較緊張的客戶，并提示客戶不可盲目追逐房貸新產品。眾說紛紜，莫衷一是，那么“氣球貸”到底適合誰？

　　如果客戶不愿或不能承擔普通中短期貸款的高月供，又希望能夠節省貸款利息，“氣球貸”則是他們惟一的選擇。

　　深發展宣稱，氣球貸的目標客戶是計劃中短期持有貸款或房產，但又不愿意或不能夠負擔高月供的客戶。

　　1.計劃持有房產期限較短的客戶，譬如很多客戶會在一定周期內換房，賣房的時候自然就會把剩余貸款還掉；

　　2.預期未來收入會有大幅增加的客戶，由于收入增加，他們會在“氣球貸”到期前或期末一次性清償剩余本金。但由于當前收入較低，不足以承擔高月供；

　　3.收入不均衡的客戶，除了月收入以外還有大筆年終獎等其它收入，但每月固定收入不足以負擔高額月供，而到期還款能力較強；

　　4.計劃在中短期將貸款轉往它行的客戶，現在市場上房貸產品層出不窮，利率市場化也是大勢所趨，客戶可能會發現其它行有更適合的產品或更優惠的利率，從而計劃未來將房貸轉到其它銀行。

　　由于氣球貸可以續短為長，計劃長期持有貸款的客戶，也可以辦理氣球貸。譬如借款人可以連續做兩個5年期的氣球貸，實際貸款期限還是10年。不增加還款壓力，降低了貸款利息。

　　氣球貸，不適合誰？

　　能夠承擔高額月供并且貸款期限較短的客戶，不適合辦理氣球貸。如果客戶本來要求貸款的期限就短，那么他辦理一個短期的普通貸款，就可以享受相應的低利率了。如果辦成了“氣球貸”，反而會因為“氣球貸”還得慢，而增加利息支出。

　　-案例1

　　李小姐是一個年輕白領，月收入約6000元。現在計劃按揭買房，貸款金額約50萬。能夠承擔的月供不超過3000元。

　　李小姐可以辦一個普通30年期貸款，也可以辦一個5年期氣球貸(按30年計算月供)。辦理氣球貸，貸款利率更低，從而月供也更低，總的利息支付更少。

　　從表2可以看出，辦理遞減還款，利息最省。遞減還款法之所以省息，是因為還得快，對銀行的資金占用少(短)。但是遞減還款法的前期還款壓力很大，李小姐不一定能夠承擔。

　　氣球貸最適合李小姐。

　　-案例2

　　趙先生最近準備結婚，計劃按揭買一套住房作為婚房，貸款金額約50萬。考慮到以后有小孩、父母也一起住，他計劃在5年后換房。

　　趙先生需要的貸款年限實際上只有5年，但是如果辦理5年期的普通貸款，月供9000多元，壓力太大。如果辦理15年期的普通貸款，然后在第5年提前還款，月供是小一點，但是貸款利率比較高。

　　氣球貸就最適合趙先生。趙先生可以辦理一個5年期的氣球貸，按照15年計算月供，還款壓力比普通15年貸款還略低，更重要的是可以享受5年期的低利率。到了第5年的時候，他可以以自有資金或賣房的資金償還氣球貸的剩余本金。當然了，如果趙先生到時候又不想賣房，也不用擔心不能還款，銀行還可以為他提供再融資，延長貸款年限。

　　-案例3

　　王先生是一個企業家，收入比較高，他也計劃按揭買一套住宅。由于收入比較高，他可以負擔較高的月供，從而在比較短的期限內還完貸款。

　　譬如，他可以選擇5年期的普通貸款，也可以選擇5年期的氣球貸，我們來對比一下(見表3)。

　　由于貸款期限相同，氣球貸的利率與普通貸款的利率完全一樣，氣球貸并不能節省利息。相反，由于氣球貸的月供小、還款慢，總利息支出反而多。由于王先生可以負擔短期貸款的高月供，他直接選一個5年期的普通貸款即可。

　　王先生就不適合辦理氣球貸。正如前文所言，氣球貸之所以省息，是因為貸款期限短從而利率低。如果客戶本來就想申請一個中短期貸款，又能夠承擔短期貸款的高月供，那么他辦一個普通的中短期貸款就可以了，并不適合辦理氣球貸。

　　鏈 接

　　什么是“氣球貸”

　　“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。通過“氣球貸”，房貸客戶可以選擇一個較短的貸款期限(3年、5年或10年)，但以較長的期限(如30年)來計算月供。這樣，房貸客戶即可同時享受到短期貸款的低利率和長期貸款的低月供。

　　省息的根本原因

　　深發展房貸中心負責人告訴記者，決定貸款利息支出多少，有三個因素：貸款金額、貸款期限、貸款利率。貸款越多、期限越長、利率越高，支付的總利息就越多。

　　相應的節省貸款利率的機制也只有3條：1.貸得少；2.貸得短，或者還得快；3.利率低。

　　貸得少，大家都明白。貸款金額多少是由借款人的資金需求決定的，銀行不能以此開發新產品以節省貸款利息。所以，實際上所有以省息為賣點的房貸產品都是著眼于后兩種機制進行創新：貸得短(或還得快)、利率低。

　　如何能還得快

　　貸得短(或還得快)，之所以節省貸款利率，是因為借款人對銀行的資金占用少。是客戶自己為自己省錢。

　　譬如，遞減還款法比等額還款法省錢，就是因為前者還得快。雙周供比等額還款法省錢，也是因為雙周供實際上每年多了一個月的還款，還是還得快。

　　還得快，是客戶自己為自己省錢。但是這種省錢方式，客戶也會承受一定的“成本”，那就是會加大每月的還款壓力。譬如，遞減還款法，前期每月的還款額比等額還款法要多很多，這種增加的還款壓力是很多人所不能承受的。

　　力推“聚財寶”飛越計劃

　　在深發展銀行推出一款兩年期人民幣

理財產品——“聚財寶”F計劃2006年1號后，提前一年半鎖定了10%的預期最高總收益率。在此基礎上，該行3月29日又發行了“聚財寶”飛越計劃2007年3號個人人民幣理財產品。

　　該產品與國際知名的高盛農產品指數中最熱門的小麥、玉米、大豆三大分類指數掛鉤，投資期18個月，100%保證本金，預期最高總收益率達11%。同時采用分段觀察的方式，把偶然事件所造成的農產品價格波動的沖擊降至最低。