□本報(bào)記者 鄒靚

　　加息、加息、加息！伴隨著一年之內(nèi)央行三次加息，加息的心理效應(yīng)和市場反應(yīng)已經(jīng)日趨弱化。但是，貸款利率的上漲直接加重了普通消費(fèi)者的還貸壓力，甚至影響到日常生活品質(zhì)。貸款利率是否會(huì)再次上調(diào)？選擇怎樣的貸款方式才能盡可能地減輕還款壓力？這是購房者都關(guān)心的問題。

　　

商業(yè)銀行在房貸產(chǎn)品的開發(fā)上不遺余力。從最初的等額本息、等額本金還款法，到固息房貸、雙周供、循環(huán)貸、入住還款等，新型房貸產(chǎn)品層出不窮。某國有商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人曾這樣表示，“事實(shí)上房貸產(chǎn)品和買衣服一樣，沒有最好只有更好。關(guān)鍵是選擇一款適合客戶需求的產(chǎn)品。”

　　在此，我們對目前市場上熱銷的、有代表性的產(chǎn)品做了一個(gè)梳理，力圖為消費(fèi)者提供可供參考的建議。

　　固息房貸———昨日黃花？

　　在2006年市場加息預(yù)期增強(qiáng)的背景下，招行、建行、光大、農(nóng)行先后推出固定利率房貸產(chǎn)品。所謂固息房貸，即指在貸款期限內(nèi)，借款人按照合同約定的某一利率執(zhí)行還款，不因銀行利率變動(dòng)而調(diào)整還款利率。固息房貸產(chǎn)品適用于消費(fèi)者有長期升息預(yù)期的情況，合同約定利率通常會(huì)高于同期市場利率。

　　從各家銀行設(shè)定的5年期固息房貸利率與折后基準(zhǔn)利率比較來看，兩者相差在0.45－0.90個(gè)百分點(diǎn)。假設(shè)消費(fèi)者還款期為5年，央行每次升息幅度在0.27個(gè)百分點(diǎn)，那么升息3次之后，客戶才能從固息房貸產(chǎn)品中獲益。

　　農(nóng)行人士指出，雖然2006年以來升息預(yù)期持續(xù)存在，但是對長期貸款者來說，判斷升息趨勢并不容易。“目前固息房貸產(chǎn)品的市場接受度不是很高，但對某些有長期升值預(yù)期又對風(fēng)險(xiǎn)采取規(guī)避態(tài)度的人，還是有不小的吸引力。”

　　隨借隨還———主力選手？

　　從招行推出“隨借隨還”房貸產(chǎn)品開始，循環(huán)房貸產(chǎn)品逐漸受到市場追捧。目前如招行的“隨借隨還”、深發(fā)展的“循環(huán)貸”、民生銀行的“按揭開放賬戶”都有類似功能。

　　所謂循環(huán)房貸產(chǎn)品，即指消費(fèi)者與銀行約定某個(gè)貸款額度，在此額度內(nèi)無需再次審批就可隨時(shí)借款。而當(dāng)客戶有閑置資金短期不用時(shí)，也可隨時(shí)還貸。此類產(chǎn)品的初衷，是針對收入不很穩(wěn)定、可能出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流的客戶。

　　采用循環(huán)還貸方式后，客戶可自由調(diào)節(jié)還貸方式。招行人士介紹，從市場研究所得的負(fù)債偏好分析來看，中國消費(fèi)者大多都有提前還貸的意愿和傾向，程式化的還貸方式并不適合現(xiàn)金流不很穩(wěn)定的客戶。但是提前還貸需要提前通知銀行，某些情況下還要支出手續(xù)費(fèi)。

　　氣球貸———市場新寵？

　　2006年年底以來，一類新型的房貸產(chǎn)品進(jìn)入消費(fèi)者的視野。其基本特征是將還款期限分割為兩個(gè)階段，首期無需還本金或是只還少量本金，后期進(jìn)入正常本息還款階段或是一次性歸還本金。

　　目前如招行、建行的“入住還款法”、深發(fā)展的“氣球貸”、交行的“輕松安居貸”都屬此類。其中入住還款法是由借款人和銀行約定在一定期限內(nèi)無需歸還本金，氣球貸設(shè)定為在后期一次性歸還本金，輕松安居貸則是設(shè)定在前1至3年只歸還部分本金。

　　深發(fā)展人士介紹，此類產(chǎn)品的目的在于幫助前期資金不足的人群減輕還款壓力。如初入社會(huì)的白領(lǐng)人士，收入穩(wěn)定但是前期資金不足。有一點(diǎn)要注意的是，此類產(chǎn)品并不都能節(jié)省房貸利息支出，但比較適合提前還貸。

　　◆理財(cái)支招

　　怎樣轉(zhuǎn)存？何時(shí)還款？

　　存款利率提高后，每萬元一年期整存整取的稅后利息收入將增加21.6元。但并不是所有定存客戶都能通過轉(zhuǎn)存來獲得這筆額外收入。

　　交行工作人員算了一筆賬：一年期存款在46天內(nèi)、2年期存款在74天內(nèi)、3年期存款在90天內(nèi)、5年期存款在131天內(nèi)提前支取后再轉(zhuǎn)存同樣期限的定期存款，是比較合算的。

　　而對于有房貸的市民來說，按等額本息還款法，20年期商業(yè)性個(gè)人住房貸款每萬元將多還1.62元。為節(jié)省利息支出，有些市民考慮提前還貸。

　　對此，交行理財(cái)師建議，以下幾類貸款者不必考慮提前還貸：剩余還款時(shí)間已超過貸款期限一半以上的，由于大部分償還的是本金，此時(shí)若通過提前還貸達(dá)到節(jié)省利息的作用，意義不大；一年內(nèi)有資金需求的，如住房

裝修、孩子上學(xué)或閑錢不多的人；貸款不到一年，提前還貸要支付違約金的。此外，對那些理財(cái)能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力都較強(qiáng)的市民來說，提前還貸讓很多理財(cái)機(jī)會(huì)流失，也是得不償失的。（孫佳）