年底收到大紅包 提前還貸多思量

　　新快報(bào)記者李芳芳

　　年底了，不少單位都會(huì)發(fā)“雙糧”和年終獎(jiǎng)，“房奴”們紛紛計(jì)劃提前歸還部分房貸，以減輕來年的還款壓力。不過，專家建議，“房奴”們還是要權(quán)衡一下得失再做決定。

　　Edwin是某外資企業(yè)的職員，急于立業(yè)的她在2005年12月的時(shí)候看中了一套房子，在銀行辦理了期限20年的按揭貸款，貸了30萬元，終于圓了自己的購(gòu)房夢(mèng)。誰知道2006年4月28日和8月19日，央行分別提高貸款利率。兩次加息后，5年期以上房貸的基準(zhǔn)利率提高了0.72％。

　　Edwin了解到，從2007年1月1日開始按8月19日央行公布的新利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，雖然商業(yè)性個(gè)人

住房貸款優(yōu)惠利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，但是五年期以上個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率比起加息前還是提高了。

　　由于Edwin所在的外資企業(yè)有發(fā)“雙糧”（雙份工資）和年終獎(jiǎng)的慣例，Edwin想利用這筆錢來提前還貸。她去銀行咨詢了一下提前還貸的事情，真是不算不知道，一算嚇一跳，如果現(xiàn)在提前還3萬元的話，累計(jì)節(jié)省利息竟然高達(dá)1.9萬元左右。

　　“這可是我量個(gè)月不吃不用的收入啊!”，Edwin感慨道，平時(shí)自己習(xí)慣了每月存夠供款的錢，沒有去仔細(xì)計(jì)算過利息，雖然這3萬元每月等額下來只要80多元的利息，但如果累計(jì)到期滿，竟然要產(chǎn)生1.9萬元的利息。

　　建行金海花園支行負(fù)責(zé)人、金融

理財(cái)師謝海鵬說：“每次央行提高貸款利率，都會(huì)引起大家提前還貸的話題，其實(shí)央行近期加息的幅度都在一個(gè)比較溫和的范圍內(nèi)，大家的反應(yīng)不必過激。對(duì)于如何提前還貸更劃算的問題，根本還是要從大家目前家庭所處的實(shí)際情況出發(fā)，選擇適合自己的還款方式。”

　　謝海鵬表示，市民選擇提前還貸，主要的目的都是為了減少利息的支出。目前市場(chǎng)的無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的一年期收益是2％左右（扣除利息稅后），而貸款的利息支出一年在6％左右，如果貸款人手上有閑錢而又沒有好的投資方向，而且今后幾年中家庭財(cái)務(wù)沒有大筆支出的安排，選擇提前還款則是一個(gè)比較好的方法，可以省去一筆利息支出。若貸款人有不錯(cuò)的投資，可得到較多的投資回報(bào)的話，則不妨好好利用這筆閑錢。

　　如果決定要提前還貸，還需注意不同還貸方式的差異。目前銀行提前部分還貸的主要方式有四種：月供不變，縮短期限；減少月供，保持還款期限；月供、期限雙減；增加月供，縮短期限。各種方式各具特點(diǎn)，借款人如何提前還貸，需要結(jié)合自己的實(shí)際情況來考慮。

　　招商銀行龍口支行的理財(cái)經(jīng)理麥延?xùn)|以Edwin的例子為我們算了一筆賬，按照等額本息還款計(jì)算，她合計(jì)應(yīng)付利息的總額為251321.34元。現(xiàn)在她已經(jīng)還了1年貸款，所以按揭貸款本金剩下292100.17元，應(yīng)付利息還剩下232722.99元。

　　

　　★招式一：月供不變，縮短期限

　　Edwin如果提前還款10萬元，選擇保持月供水平不變，即每月還2305.05元，而貸款期限就相應(yīng)縮短為111個(gè)月，今后應(yīng)付出的總利息將為67734.09元，其按揭貸款的利息總額為88028.94元，利息減少了163292.40元。

　　★招式二：減少月供，保持還款期限

　　Edwin如果提前還款10萬元，選擇20年貸款期限不變，現(xiàn)在還剩下19年，因此每月還款金額為1494.40元，其月供水平相應(yīng)減少了810.65元，這樣今后的總利息支出為150291.84元，其按揭貸款的利息總額為170596.69元，利息減少了80734.65元。

　　★招式三：月供、期限雙減

　　Edwin如果提前還款10萬元，再將其余貸款的還款期限縮短為15年，即提前5年還清剩余貸款，那么月供為1780.03元，相應(yīng)減少了517.14元，這樣今后的利息支出為106944.74元，其按揭貸款的利息總額為127239.59元，利息減少了124081.75元。

　　★招式四：增加月供，縮短期限

　　Edwin如果提前還款10萬元，將其余貸款還款期限縮短為8年，即提前12年還清剩余的貸款，那么月供會(huì)相應(yīng)增加到2884.30元，這樣今后的利息支出為50181.40元，其按揭貸款的利息總額為70476.25元，利息減少了180845.09元。

　　至于提前還貸選擇何種方式最劃算？理財(cái)專家表示沒有最劃算的說法，選擇哪種方式要根據(jù)貸款人的具體情況來確定，“比如貸款人預(yù)期未來收入會(huì)大幅增加，就可以選擇增加月供，縮短期限的方式。”

　　●特別提醒：辦理手續(xù)需提前申請(qǐng)

　　Edwin去銀行辦理提前還房貸手續(xù)時(shí)獲悉，原來提前還貸需要提前向銀行提交申請(qǐng)，等銀行回復(fù)后才能辦理提前還款的手續(xù)。正式辦理手續(xù)時(shí)，貸款人還得和銀行簽署補(bǔ)充協(xié)議，以更改借款額及年限等。通常，銀行會(huì)在一個(gè)月左右給予答復(fù)。所以，在這里給市民提個(gè)醒，如果要提前還貸就要提前申請(qǐng)，以免耽擱了時(shí)間。

　　提前還貸有“門檻”

　　有關(guān)專家表示，提前還貸要弄清楚不同銀行的提前還貸規(guī)定。記者從銀行了解到，目前銀行一般都規(guī)定在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后，經(jīng)銀行同意，市民可書面申請(qǐng)?zhí)崆皻w還部分或全部貸款，提前還貸一般都不會(huì)收取違約金。各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定各不相同，建議市民在決定提前還貸前，務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程，提前預(yù)約。記者還了解到，提前還貸還有個(gè)還貸額度問題，某國(guó)有銀行提前還款額需要達(dá)3萬元以上才能提出申請(qǐng)。

　　專家建議：提前還貸前兩點(diǎn)要權(quán)衡

　　謝海鵬提示，借款人如果手頭資金較為寬裕的話，在選擇提前還貸之前，不妨從以下方面權(quán)衡一下：

　　一、有沒有更好的投資方向，從理論上講，如果投資回報(bào)率高于貸款利率的話，則類似于企業(yè)經(jīng)營(yíng)中所說的財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)使得實(shí)際的收益率更高。但在實(shí)際操作中，借款人還須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)有充分的認(rèn)識(shí)，例如2006年投資證券基金的回報(bào)率普遍在80％以上，投資回報(bào)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)比提前還貸好，但在2005年證券市場(chǎng)比較低迷的時(shí)候，提前還貸就比投資證券市場(chǎng)好一點(diǎn)。

　　二、借款人可以根據(jù)自己所處的年齡層次特點(diǎn)，對(duì)提前還款采取不同的方法：年齡層次偏大者，對(duì)將來收入的預(yù)期可能更保守一些，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也相對(duì)弱一些，從注重穩(wěn)健的角度出發(fā)，可以盡量減少負(fù)債；而年輕人一般來說正處于事業(yè)的上升期，將來要用錢的地方還很多，例如結(jié)婚安排、自我進(jìn)修充值、子女養(yǎng)育計(jì)劃、補(bǔ)充保險(xiǎn)計(jì)劃等等，要根據(jù)目標(biāo)的輕重緩急，把錢用在刀刃上，不一定要急于提前還貸。

　　（曉健／編制）