撰文 陸湘鍔

　　房產之所以又稱為不動產，一個重要的原因，就是它變現比較困難，也就是人們常說的流動性不強。正因為如此，資金被房產“套牢”的現象就相當普遍。

　　比如部分貸款購房者，用自己全部積蓄來付首付，又用未來較長一段時間的資金收入來還貸款。此時如果再出現新的大宗投資或消費項目，他們就無能為力了。再如一些私營業主，他們將一定比例的資金轉成了房產，如果此時出現諸如企業規模擴大、接到大量訂單等流動資金需求加大的情況，其周轉就捉襟見肘了。

　　許多自身擁有房產的人，在急需資金時，可能首先就會想到通過出售房產將不動產轉回貨幣資產。然而，賣房對那些以自住為目的的購房者來說根本行不通，即使對于有條件可以賣房籌資的人來說，他們也很難做到資金的籌集與使用在時間上完全合拍。由于房產變現并不容易，而投資機會又轉瞬即逝，很可能等資金籌齊了，投資機會也沒了。

　　那么，有沒有其他既不用出售房產又可令其迅速變現的途徑呢？最簡單的辦法是以房產抵押的方式向銀行融資。

　　我們知道，只要具有可靠的抵押擔保，從銀行獲得融資并不十分困難，而房產又是整體價值較高、可貸基數較大的理想融資抵押物。更重要的是，通過銀行融資不僅無需賣房，而且“變現”迅速。目前，市面上此類金融工具不少，只要善于合理運用這些工具，給自己的不動產“解套”，讓其“生錢”其實也并非什么難事。

　　當然，每個人的具體情況和實際需求都各不相同，在選擇工具時，還得根據自己的特點“對癥下藥”。

　　首先，根據自己房產當下所處的狀態來選擇。如果所擁有的房產系按揭購買，且貸款尚未還清，那么，可以選擇“加按揭”產品。由于貸著款的房產其抵押尚未完全“釋放”，因此，追加貸款的著眼點只是足額貸款與剩余貸款的差額部分。

　　具體講，也就是當初未貸足的，目前已歸還的，以及隨房產升值的可貸額度上升部分。比如：房產原價80萬元，現升值為90萬元，當初申請房貸50萬元，目前尚余45萬元未還清，那么就可以向銀行申請最高18萬元的(90×70%-45)加按揭貸款。

　　其次，根據自己對貸款使用靈活性要求的高低作選擇。如果對貸款使用靈活性要求較高，不想受固定的貸款周期和貸款額度束縛，那么，可以選擇循環授信的貸款方式。

　　所謂循環授信，就是指銀行不直接發放貸款而是給予一個授信額度，此額度在有效期內可循環使用。通過循環授信方式，借款人能在額度和有效期兩項基本約束條件下，實現最大限度的靈活性，何時借、借多少均由自己做主，而且能夠隨借隨還，無需筆筆申請。

　　最后，是根據自己所需的資金量大小來選擇。比如，所需資金量如果較大，就可選擇工行的“融資金賬戶”。貸款額度的大小主要取決于所抵押的房產，如果是沒有貸款的完全產權的房產，其可貸額度當然要比仍貸著款的房產來得多。還有就是可資抵押的房產數量，抵押物越多，可貸額當然也就越大。