如何測量房地產市場有無泡沫

　　專家認為，泡沫是市場經濟的痼疾。有沒有泡沫，該不該捅穿，是目前國內城市房地產市場討論中最具爭議的焦點問題。何為泡沫，怎樣測度它們，其實是經濟中最難講得清的事情，也是經濟學里各執一詞、沒有定論的題目。

　　2002年冬，我曾應邀參加北京一場如何規范房地產市場的研討會，雖然當時上海的房價還沒開始發力形成第一波的沖擊，但對房地產泡沫的指責已經相當激烈。我從來就不是房地產經濟方面的專家，以后也再沒敢參加類似的會議，但既然受了邀請，總得貢獻一丁半點的，所以在會上提出了兩個見解。第一個見解是認為房地產市場的泡沫類似股市的泡沫，泡沫到底是否存在只有在它們破滅之后才能夠確定。當時有許多人在嚷著泡沫的時候，泡沫一定還有很大的膨脹空間，破裂的時機還沒成熟；第二個見解則認為，在房地產行業尤其房價研究時應當采用中位值而不是國內通常的平均值，否則分析的結論很可能導致偏誤。

　　我的第一個見解：市場泡沫能被確定全是事后的事情，從而說明泡沫無從預測的論點，幾乎沒有引起反響。顯然，它不合公眾的胃口。大家可能堅持相信，市場的規律已被認識，而且能夠被用來確定泡沫的形成和破裂�；�于對天體運行規律的深刻了解，人類能夠精準預測任何一次潮起潮落的時分。早晚有一天，我們對氣象的預報能夠準確無誤，至少對一個月內的天氣走勢。這些被研究的對象———自然的各種現象是具有科學性的。然而，人們卻難以預測市場價格的“周期”變化，而且越是短期預測就越不靈。

　　市場是人們逐利而動的行為集合，在一個時點上，彼此競爭的經濟主體是以互相挫敗為其目的的。這種人際的零和博弈就像棋局或球賽那樣，永遠有勝負而無永久的勝負。在這里，市場泡沫就像一個人的自滿心態，只有在受到懲罰之后其才會意識到錯誤。納博科夫說得極為精彩，“人的自大是一種只有在回顧時才被發覺的心態，它的存在只有在受到懲罰后才能被確定。”人性固有的盲點加總起來成為“群體的盲思”(groupthink)，它們是“市場盲動”的意識基礎。故而，我們無法斷定次日股市的漲跌。有時局面出現了離譜的高價，次日卻依舊照漲不誤，因為認為后天還繼續漲的錢要比看跌的錢多。總之，漲跌是大眾“錢意”表決的結果，不到大逆轉的一刻大眾的意志是難以被否決的。雖然匪夷所思，市場“規律”，要是有的話，就是如此。

　　至于我的第二個建議為什么至今未見采納，原因同樣令人難解。所以本篇來談談國內

房地產市場的數據統計在取值上的誤導問題。

　　國內在衡量作為房地產市場是否過熱甚或存在泡沫時的關鍵參數——價格和面積等指標方面有著嚴重的偏向，最突出的缺失在于不使用中位值，而一貫使用平均值，如每平方米的平均售價、每單元的平均面積等等，來做衡量指標，并據此評判“市場狀況是否合理”。研究人員卻早就明白，在涉及收入平等和公義等社會課題，特別是分析經濟財富的分配差異是否過于懸殊而有違公義、是否足以影響持續發展之類的問題，采用中位值(median)要比采用均值(mean)更能夠揭示問題的實質。

　　我想大家都會更樂意在輕松閑適中獲取信息吧，所以試著舉些例子，來說明為什么在收入或利益分配的分析上，中位值的指標意義要比平均值強得多。

　　先讓我們來設想，在英語補習學校有兩個班級，各為7人，為準備

留學而考了托福。甲班的考分分別是550、520、510、500、490、480、450，乙班的則為580、575、570、565、560、550、100，兩班的平均分數都是500分。一般美國州立大學要求外國申請者的托福分數起碼為550分，所以甲班有一人過線，乙班則有6人，平均分數顯然未能反映出甲乙兩班的教學效果。當采用中位值來比較兩者，即把每班的學生按各自的考分從高至低往下排，比較居于中間(第四名)的成績，在甲班是500分，在乙班則為565分，能比較清晰地反映出后者的優勢。

（據

南方周末）