小心！別踏入投資農民房的“陷阱”
http://www.sina.com.cn 2006年08月13日 15:12
中國經營報
北京世嘉律師事務所合伙人 范伯松
地價大漲，房價猛升，城里人在自覺與不自覺之間就把精明的目光投向了廣大郊區和農村地區——那里的房子和地便宜啊。最近這方面的咨詢非常多，就連朋友們喝酒之際都忘不了問一句：“哥們兒，買個農民房行嗎？”其實，大家關心的主要有兩點：第一，農民房買賣是否合法；第二，明知不合法也要買，那么法律后果到底如何？損失到底多大？
湊巧的是，最近出差到深圳，偶遇程總，程總就自述了他的公司在北京投資農民房的故事。
程總的北京公司10年前租了一個郊區帶院子的農民房作庫房。隨著四環、五環的通車，農民房的交通變得極為便利。一天，房東找到公司，說他的房子要賣，讓公司搬家。程總一聽就急了，別人能買咱也能，別人出得起錢咱更出得起，并跟房東大講了一通“承租人買房優先權”的法學理論，最終10萬元搞定。合同簽了，款也交了，程總就是“連院帶房”的新“主人”了。
既然是“主人”，就要動真格的，于是庫房變成了四合院，一番裝修，雕梁畫棟。幾年風平浪靜，幾年優哉游哉。去年，村子要拆遷了，農民說：“程總，我退你10萬元，你走吧。”“我是主人啊，拆遷補償款至少100萬元啊，房子是我的。你讓我走我就走啊？”
于是開始了一場官司。
官司現在還沒判，程總讓我預測一下判決結果，我就把《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》送給了他。
這個文件把農民房買賣分為幾類：第一類：農民把房子賣給城市居民；第二類：農民把房子賣給外村村民；第三類：農民把房子賣給本村村民。房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬于“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。
所以，前兩類，合同一律無效，后一類經辦理宅基地審批手續有效。那么，合同無效后，如何處理此類糾紛呢？很簡單，房子和院子歸農民所有，但經過翻建、擴建的房屋，應根據實際情況對于添付價值進行補償。
其實，說了這么多，就是兩句話，第一，居民買農民房的合同無效；第二，房子歸農民，拆遷補償歸農民，居民翻建、擴建的成本可拿回來。具體到程總的案子，四合院的成本經評估后，可從農民那里拿回來，不過，評估價格一般比實際花銷要低得多。
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