□本報記者 金蘋蘋

　　實習生 趙艷云

　　隨著國家稅務總局下發的“108號文”的出臺，個人房產轉讓所得已經被正式列入“財產轉讓所得”項目，20%的稅率也讓眾多投資者和買房人的理財神經被深深觸動。在房地產政策層面發生了眾多變化的今天，作為普通置業者，如何在新政之下進行選擇已經漸漸成為焦點。

　　持有還是拋售

　　受“108號文”影響最大的莫過于二手房市場，由于擔心出售房屋的收益將會大打折扣，不少業主在考慮將 自己的房子“轉售為租”。但根據記者的采訪和實例計算，“轉售為租”并不一定獲得更好的收益。

　　劉女士2003年以每平方米5500元的價格購入一套上海萬里城（巴黎之春第二期）100平方米的商品房，總價為55萬元，首付15萬元，銀行貸款40萬元，年限為20年。前一陣劉女士剛以每平方米8000元的價格出售此房，掛牌后不久就遇上了新政出臺。

　　根據稅收征收規定，個人所得稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%，劉女士如果售出這套80萬元的房子，需要繳納的個稅為 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%＝31150.9949元（注：房屋原值=原

　　因此，劉女士所要繳納的稅費總額為營業稅+印花稅+個稅=44400+400+31150.9949=75950.9949元。

　　該房現在出售的話，實際收入為轉讓收入－首付－應繳稅收－三年房貸利息（800000-150000-75950.9949－41100.0255=532948.9796元）。

　　如果劉女士“轉售為租”三年后出售此房，屆時因購房已超過5年，因此不用繳納營業稅和個人所得稅。根據業內人士分析，今后房價會趨于平穩，不會大跌或大漲，因此，我們姑且把三年后的轉讓價仍定為80萬元，每個月的房租收入為2000元。

　　三年后的實際收入為轉讓收入－房屋原值－房貸利息＋房租收入－裝修費用－印花稅＝800000-150000-82200.051+60000-50000-400＝577399.949元（案例中除主力稅種之外，其他稅率忽略，因考慮到實際上并非能每年租滿，故以每年10個月來計算出租月份數。因此房是毛坯房，要出租需有一定的裝修，故需支出裝修費至少5萬元）。

　　如果按照目前新政細則所規定的“對于未能出具合理費用相關憑證的業主，個人所得稅以轉讓價的1%來征收”，劉女士只要繳納8000元的個人所得稅就可以了。如此算下來，劉女士售出此房的實際所得將會更高，實際收入為轉讓收入－首付－三年的房貸利息－營業稅－印花稅－個人所得稅＝800000-150000-41100.0255-44400-400-8000＝556099.9745元。

　　如果劉女士將房售出，用其投資于其他領域，以每年5％的投資回報率計算，則售房所得的53.3萬元三年后將變成61.7萬元，比三年后出售此房的收益高出4萬元。如果只繳8000元個稅的話，劉女士獲得的收益將更高。

　　由此可見，“轉售為租”三年后的實際收益雖然比現在拋售要高，然而隨著大量投資客“轉售為租”，市場上的出租房可能會供大于求，租房收入也可能受此影響而下滑，劉女士的收益并不見得就會比出售房子高。由于劉女士的貸款數目不是很大，還貸年限也較長，所以每月的還款數目不大。如果貸款數目較大，每月的出租收入可能還不夠用來還貸款。

　　從

　　租房還是買房

　　不少人都認為，買房要比租房劃算，因為付利息和付房租相比，付房租是白白給房東交錢，而給銀行付利息則心甘情愿，因為不管怎么說，房子是自己的，是在花錢買屬于自己的東西。但在目前政策頻出的情況下，眾多計劃買房的人心頭出現諸多疑問：房市將會如何走？現在買房合算嗎？是不是租房更加省錢呢？……

　　小張前一陣看中了一套90平方米價格為95萬元的兩房，想買來作為今后的婚房。但隨著房產新政的推出，上家把房價抬高到了100萬元。面對自己所中意的房子，小張有些猶豫了，房價可能下跌的傳言讓他左右為難，是買還是租？

　　銀行理財專家表示，對于那些想要購房的人來說，短期內可能不是購房的最好時機，租房卻是一個值得考慮的選擇。比如小張，他購房打算首付三成，為30萬元，其余70萬元申請20年期商業貸款，按照目前貸款利率的下限計算，如果用等額本息的方法，小張每個月還貸額為4914.58元，總共要還銀行479500.29元的利息。平均算下來，小張每個月光還的銀行利息就是1997元，比他現在每月1200元的房租還要貴。

　　因此，現在買房就意味著在未來的幾年中，如果出現更安全、收益更高的投資機會，由于資金被套牢而無法抓住。而且購房人的每月支出也會多出不少。

　　理財專家還給小張算了一筆賬，房產新政的主要目的是為了打擊炒房者、保護自住客，未來幾年里，即使房價不下跌，大漲的可能性也不是很大。就算他看中的那套房子依然賣100萬元，幾年下來，小張用自己的首付款30萬元所進行的其他投資的所得收入以及這些年的薪金收入，可以在購房時幫助小張少申請一些商業貸款，從而減輕其月供壓力。如果房產新政的調控奏效，小張可以用同樣的錢買更好的房子，這筆30萬元資金的利用率也會比現在高得多。

　　業內人士同時指出，按照目前的情況看，租賃市場的租金價格不可能上漲。信義房地產研究中心的李振宇表示，由于前段時間購房者買的房子很多都未到5年期限，因此有一部分炒房者將會轉售為租，租金可能一直會處于一個比較便宜的水平。

　　那么，現在想買房的人該怎么辦呢。專家的建議是，如果確實有迫切的購房需要，在進行一段時期的觀察后，如果房價相對穩定，就可以考慮出手了，要把購房目標鎖定在新房或者已經超過5年期限的二手房上，這樣可以避免上家把稅金轉移給購房者。如果打算購房作投資或者購房需求并不是非常強烈的則可以考慮觀望。在觀望的同時，不要忘記將原本打算買房的資金制定一個理財計劃———外匯、黃金、股市、銀行的半年期或一年期理財產品……都是投資的好去處。哪怕是只打算觀望三四個月的準購房者，也可以考慮進行一些靈活的理財，目前銀行的理財產品很多都是超短期的固定利率產品，收益率要比同期存款利率高出一截。