月供占月收入比例高達60% 中產房奴組合方程

　　33歲的北京人HELEN(化名)年薪10萬，丈夫是另一公司的技術人員，年薪近8萬，HELEN一家本應屬家底殷實、生活無憂之列。然而，事實卻并非如此。

　　HELEN覺得家庭生活并不寬裕，甚至覺得潛藏有不小的財務風險。

　　因為HELEN面臨巨大的房貸壓力。

　　三套房產的還貸危機

　　HELEN找到了香港御峰理財有限公司的理財顧問沈林靈為自己的家庭財務"把脈", 沈有著近10年理財經驗。

　　沈發現，HELEN家庭的房產居然占到了總資產的91%，資產結構單一，抗風險能力差。問題還不僅僅在此，雖然HELEN家擁有10萬元的金融資產，但讓人感到意外的是，它們都是定期存款，品種單一，收益低。

　　HELEN家分別在北京宣武區、海淀區和朝陽區擁有三套房產，這些房產均通過貸款獲得，目前貸款額為109萬元。

　　按照HELEN一家的規劃，宣武區的房子自住，購買價格65萬，還需還貸16年；海淀的房子由HELEN父母居住，價格30萬，房貸由HELEN償還，還需6年；朝陽區房產做投資用，價格75萬，還需還貸17年。

　　沈認為，按照目前的情況，在未來20年內有57%的收入用來償還貸款。HELEN一家呈現了一種典型的"中產房奴"的特征。房貸風險成為HELEN夫婦面臨的最大問題。

　　沈分析認為：第一，資產負債率=總負債/總資產=109萬/188萬=0.58，資產負債率表明負債占了資產的一半還多，有一定風險；第二，收入負債比率=19.5萬/109萬=0.179，收入負債比偏低，顯示出現金流償債能力比較差，隱藏著一定的風險；第三，房貸月供比率=房貸月支出/家庭月收入=0.9萬/1.5萬=0.6，這個比率明顯偏高，超過了一般的30%的一倍，所以在償還房貸方面存在著較大的風險。

　　除此之外，HELEN一家還存在另外一個潛在的風險，即沒有給家庭主要經濟來源者--HELEN夫婦買人身保險。因為一旦兩者之中的任何一人出現人身意外，造成經濟來源減少的話，會給整個家庭造成很大的沖擊。

　　四招化風險

　　在沈看來，HELEN的房產都很不錯，在未來會有一定程度的升值，因此HELEN一家應繼續保留三處房產，除非房貸的壓力已經使其無法正常生活。因為至少在近幾年，北京地段好的房子還會漲。但HELEN家擁有的房產之中目前屬于投資的只有朝陽區的一套，通過出租可以獲得6.4%的年回報率，以減輕還款壓力；而海淀區房產只能待其父母百年之后才能算作投資，屆時可以選擇出售或出租，作為自己的養老金補充。

　　沈建議，在以后如果收入有盈余，應該直接做證券方面的投資，而不再做

　　"在去年股市不太好的情況下，最好的股票型基金的年收益也達到了12%，而在國外，年收益在百分之十幾只能算很保守的投資。因此，建議HELEN做證券投資，比如開放式基金，因為其流動性好(房產的流動性比較差)，風險相對分散，收益也比較好。今年上半年股市表現很好，大部分的基金收益都在50%以上。"

　　沈認為HELEN夫婦倆都應購買一定的保險。根據HELEN家庭的實際情況，從

　　對此，沈設計的HELEN家庭總保額為180萬，并在逐漸還清住房貸款的同時，可以適當減少附加定期壽險和意外傷害險以及收入保障險。

　　"合計保費大約為年收入的6.5%左右，在一個合理水平。"沈稱。

　　HELEN夫婦打算兩年后生一個小孩。因此，沈還對HELEN家庭以后的子女教育和退休養老等做出安排。"撫養小孩至大學畢業的平均費用大概在50萬元左右。由此，可以從現在開始分階段地進行持續投資，獲取足夠的教育費用。途徑主要有三種，即購買教育保險、進行教育儲蓄以及投資于積極穩健型產品。"(見習記者 鐘文倩)