選擇小戶型有哪些竅門 90平方米的兩房最合適

　　文》本刊記者/甄愛軍

　　文前提要：小戶型是有其獨特之處的，如何挑選小戶型還真是一門不小的學問。那么，怎樣才能挑到一套性價比高的小戶型呢？專家認為要從地段、配套、房型以及未來的升值潛力來綜合進行考察。

　　90平方米的兩房最合適

　　小戶型住宅是小面積住宅是一回事嗎？購買小戶型是不是就是購買小面積住宅呢？90平方米的住房分割成幾房最適合居��？

　　美聯物業上海區總經理馮泓睿提醒購房者，購買90平方米左右的住宅，房型考察尤為重要，各房間面積可小，但功能要齊。據馮泓睿介紹，打算購買90平方米以內住宅的購房者，首先需要區分小面積住宅與小戶型住宅的概念。一般而言，小面積住宅主要以住宅面積大小的特點作為賣點，對于住宅的使用功能等沒有嚴格的限制(如：酒店式公寓)。而小戶型住宅為了保持住宅完整的使用功能，對于不同房型的住宅給予了面積范圍的限制。所以為了保證日常生活的質量，購房者在選擇小戶型住宅時，需要對房型的劃分特別注意。

　　一般而言，總面積在90平方米左右的二房比較科學，既保證了住宅日常的使用功能，又滿足了總面積90平方米以內的硬性指標，對于三口之家而言，90平米以內的二房相對是一個不錯的選擇。在住宅面積90平方米限制的條件下，一房這樣的房型分割對于多口之家的客戶而言，不是特別合理。

　　由于受到總面積的限制，因此小戶型不是舒適性住宅，而是實用性住宅，故每個房間的面積也應該控制在一定的范圍內。專家介紹，臥室的面積應控制在16平方米左右，

　　配套、升值潛力都不能少

　　對于年輕人來說，專家認為并不是所有的物業都合適，因此也有必要進行篩選。綜合考慮，主要從以下三個方面進行考量。

　　首先是生活便利。買房自住，主要是要考慮到生活的方便，因此周邊的生活配套設施必須齊備，大型的購物設施諸如大賣場、綜合市場等必須具備，最好是在10分鐘的步行范圍之內；再就是醫院、學校、幼托設施等也不能缺少；還有諸如銀行、餐飲店等也應有分布。要求如果再齊全一些的話，那么文化娛樂設施也能找到。

　　其次，交通狀況良好。對于上班一族來說，便捷的交通狀況必不可少，否則將會由此而帶來諸多不便。目前性價比較高的交通設施是軌道交通，快捷而且所耗費的成本不是很高，因此購房者還是盡量在軌道交通線路附近尋找房源。

　　再就是居住環境也要做一番考察，比如小區周邊的綠化情況，人文景觀狀況等等，甚至連周邊居民的組成都可做考察。最好是選擇在社區周邊綠化狀況良好，人文景觀豐富，周邊居民素質高的地方居住。

　　此外，考慮到日后轉讓方便，專家認為要充分重視小戶型的升值潛力。就目前的情形開看，購買小戶型大多為年輕人，很多是出于過渡的目的。而隨著家庭結構的變遷，可能會面臨二次置業的情形，因此這時手中的小戶型是否容易方便售出，同時是否會保值，就顯得尤為重要了。因此專家認為應該挑選具有升值潛力或者保值功能較強的區域。

　　物業的升值潛力在很大程度上由地段來決定，一般情況下，街道、小區環境及物業配套設施成熟的區域，購物便利，靠近公園、超市、醫院、學校等場所的區域，以及租賃熱點區域的房屋容易出售，保值功能也相應比較強。同時，水景、江景以及靠近綠地周邊的物業，升值潛力也不俗。

　　就上海目前的具體情形來看，目前值得關注的熱點有軌道交通、世博會等，目前有軌道交通6、7、8、9號線等四條軌道線路同時開工建設，受益的地區主要有浦東、楊浦、寶山以及松江等，因此購房者可以考慮在這些區域內的軌道交通沿線站點周邊置業。不過，軌道交通6、8號線已開工多時，周邊機會已不多。

　　挑選房型不能馬虎

　　由于種種原因，小戶型在房型的設計上會存在缺陷，因此在選房時要注意避免。專家建議購房者盡量選擇板樓。由于塔樓的居住密度高，部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后，且不可改變，面積使用率不高等缺點，有的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，使得塔樓逐漸不再受到購房者的歡迎。而板樓正好可以克服塔樓的這些缺點。

　　90平方米左右的兩房，怎樣設計才算合理呢？五合智庫建筑設計室主管吳茂輝認為應該表現在以下四個方面：

　　首先是房型方正，南北通透，全明設計，每個房間都有窗戶與外界相通，這樣整個居室的采光、通風等都會不會受到影響。如案例中除了四個主要房間都設計了窗戶之外，連衛生間也安裝了窗戶，這樣有利于污濁空氣的散發。

　　其次就是房型的平面緊湊實用，功能布局合理。臥室和起居室的面積應該比應該合理，臥室應該較為寬敞。專家認為，主臥室可以適當大一些，如達到20平方米左右，其中可以安排一個衛生間、衣櫥等。

　　再就是功能齊全，不能遺漏生活陽臺、儲物間等。如圖1所示戶型中，廚房獨立，與客廳分開，可以避免室內空氣被油煙所污染；同時客廳面積適中，能夠保證有足夠的活動空間，觀景陽臺或飄窗等。設計有生活陽臺，這樣可以用于晾曬衣物等，同時也設置有儲物間，這樣家中的雜物便有了安置的地方。

　　還有就是面積浪費少。圖1房型比較各個區域基本上都得到了合理利用，較為難以處理的走道面積也與客廳有機地結合在一起，不至于形成浪費。

　　小戶型的房型在哪些方面容易出現問題呢？吳茂輝針對具體房型對此做出具體解答。

　　問題一：過道面積過大或不合理

　　過道面積過大或不合理，這是在小戶型房型中會經常碰到的毛病。面積過大會造成浪費；而如果設計不合理，則會影響到其他房間的使用，最常見的方式為走道設計在客廳中間，這樣做的結果是客廳的領域感完全喪失。在圖2中，客廳的前半部分實際上也是過道，可以試想這樣的情形：欣賞電視節目時正看到精彩處，偏偏有人在電視機前來回走動，這會帶來什么樣的結果？

　　此圖所示的房型中，還存在一個較大的缺陷，即沒有設置生活陽臺，這也是很容易忽略的地方。生活陽臺其實是小戶型中一個很重要的組成部分，如果缺少了生活陽臺，會給居住者帶來一些不便，如無處晾曬衣服等。

　　問題二：分割不合理造成浪費

　　如果在分割時將房間分割得不太合理，極為容易造成面積浪費，這對于面積本來就有限的小戶型來說，是一種最為糟糕的結果。在圖3中，客廳北端分割出一小塊地方作為“儲物間”，這種做法過于隨意，因為這樣的后果造成儲物間與衛生間之間的部分既不能當成客廳使用，也不能作為餐廳，成為一塊閑置面積。而與此同時，客廳的面積卻被硬生生減少了。

　　問題三：房間面積比例不當

　　每個居室都有一定的面積要求，如果小于這個要求時，便會影響其居住功能。如圖4中，客臥的面積與主臥相比，明顯要小得多，比例失調，居住其中有局促感。這是由于整個房型不規則，北部面寬不夠所致。類似的情形還有臥室面積過大，而擠占客廳面積等。

　　此外，類似通風、空氣對流不暢，采光效果不好等問題在大戶型物業中也會經常碰到，故再次就不在贅述。