歐洲人如何防范期房陷阱

http://whmsebhyy.com 2006年06月05日 03:46 中國經濟周刊

　　★文/畢可毅

　　期房預定合同

　　在歐洲一些國家，期房預定合同雖然不是法律嚴格規定的手續，但是現在已經成為一種程序化的手續。

　　期房預定合同必須包含以下內容：居住面積、主要房間的數量和次要房間(雜物間等)的性質、預售價和調整價格的條件、房子在整棟樓(如果是樓房)里的情況、建筑的技術標準(使用材料、設備)、最終售房合同的簽字日期。如果缺少其中的某一項，期房預定合同會被視為無效。在某些情況下，銷售方還把努力幫助買房人貸款作為條款寫進期房預定合同。當然，銷售方完全可以把法律規定的一些附加條款寫進期房預定合同，只要寫進去，銷售方就必須遵守。哪怕在最終銷售合同里沒有再寫這些條款。

　　您一定不要只聽口頭承諾，所有的承諾都必須寫進期房預定合同里才有效。有些

房地產銷售商在期房預定合同里還注明交房期、分期付款時間、最終價格等。在簽訂期房預定合同時，您一定要寫一條附加條款，就是如果貸款失敗，訂金必須退還。

　　訂金的數目要根據期房預定合同和最終售房合同之間的時間距離來確定。基本底線是：兩者的時間距離不超過一年，收

房價的5%；一年至兩年，收2%；超過兩年，不收訂金。

　　簽了期房預定合同，并用掛號信的形式寄出后，您有七天的時間反悔，并可以拿回訂金。七天期限過后，如果您拒絕簽訂最終購房合同，則訂金不予退回。當然還有一些特殊情況允許您拿回訂金，比如銷售商沒有幫您貸到款，最終購房合同沒有按照預定的期限簽訂，房子的質量或其它因素不過關，使房子的實際價值降低了10%以上。價值下降的情況包括房子的面積有出入、設備不合乎合同要求或

裝修問題。如果樓房的共用設備(電梯、垃圾房、花園等)沒有完成，買方也可以要回訂金。假如最終銷售價格超過原定價格的5%，買方也有權拒絕買，并拿回訂金。

　　最終購房合同

　　合同樣本應該在簽約前一個月送達買方手里。這樣買方有充足的時間審理合同細節，因為一旦簽了合同，就無法再改變了。最終購房合同對房子的情況要有非常明確的描述。

　　最終購房合同必須有最終銷售價格和付款方式，也就是說您要在整個工程進展期間分階段付款。一般付款階段是這樣分配的：地基打完付35%的房款，房頂完工后付到70%，工程完工付到95%，交付使用再付最后的5%。

　　交房期必須寫進最終購房合同里，日期越明確越好，但是法律規定可以在合同里寫諸如2006年下半年這樣模糊的交房期。合同里還要規定如果交房期推遲應該有怎樣的賠償條款。當然如果交房期延遲是因為非人力所及的原因造成的，就不存在賠償問題。

　　各種可能的糾紛

　　搬進新房后，如果發現一些表面的缺陷，如墻紙或地板脫膠，電開關不靈，水龍頭漏水，您要在交房后三個月內要求修理。如果房子隔音有問題，您在入住后一年內可以上訴法庭，房子里的設備保修期兩年。

　　還有一些看不見的缺陷，屬于建筑問題，影響房子的正常使用，比如墻體出現裂縫，窗戶漏雨，您如果發現這些情況，在十年時間里都可以要求銷售商進行修補，即使銷售商破產了，還有保險公司負責。

　　如果有不符合合同或宣傳廣告里的內容，只要發現，在三十年里都可以要求賠償。在您交完95%的房款，發現上述缺陷時，是否可以拒絕支付最后的5%房款？一般而言，銷售商會不給房鑰匙，法律上講，銷售商無權扣鑰匙，您可以讓鎖匠開門，但最好還是協商解決問題，或通過律師或公證人解決。

　　最終購房合同一定要包括對購房者的擔保，如果房子沒有建成，購房合同作廢，購房者拿回已經支付的所有款項。這是由金融機構做的擔保。

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