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股市進入震蕩，二手房交易所得應按20%稅率繳納個人所得稅的細則不久將公布，這使得近期許多投資者又將目光放在了二手房市場上，希望能趕上新細則出臺前的末班車。買房是門大學問，從快進快出的買賣差價中獲利，既非目前政策所提倡，也非筆者所長，這里從買房出租收息的角度，談談如何選擇合適的投資對象。
房產也有市盈率
股票投資者對市盈率（P/E）這個概念很熟悉，雖然這個指標問題多多，但卻是衡量一個股票貴賤的最直觀指標。選擇房產同樣可引入此概念。將房屋買入價除以年租金收益，就可算出該房屋的市盈率了。把分子分母倒過來，那就是大家更熟悉的租金回報率了。這個指標怎么用？首先可幫你判斷房價貴不貴。
目前股市市盈率在25倍左右，而不少房屋的租金回報率在3%-4%左右，也就是25-33倍的市盈率。如果你覺得股市25倍市盈率都偏高了，那么顯然買房也要選擇25倍市盈率以下的房屋，也就是至少年租金回報率在4%左右。如果租金回報率能夠超過5%，也就是市盈率低于20倍，顯然是更理想的選擇了。
要方便計算一套房子的市盈率，可嘗試一下www.anjia.com的系統，它會利用自己的租房數據庫，根據你的房型，為你估算一個粗略的年租金，利用這個數字，你就可比較容易地估算此套房產的市盈率了。
市盈率的概念也可倒過來用。在與賣家討價還價時，如無法試探對方的低價，那不妨參考附近同類物業的年租金，然后再乘上一個自己能接受的市盈率倍數，得到一個直觀的估價，以此來作為討價還價的參考。
小戶型是價值股
房產市場的老手，都知道如果是為獲得租金回報，1室或者2室的小戶型是比較理想的投資對象，因為租金回報率高，市盈率低，絕對屬于“價值股”。
究其原因，主要在于購買房產一般以房產面積乘上單位均價作為購入總價，面積對買房非常重要———尤其是購買新房時；但在租賃市場，房屋面積并不是一個至關重要的因素，60平方米和62平方米的房子在租金上未必有什么區別，除了裝修、朝向等以外，對房產租金影響最大的還是房型。比如上文介紹的anjia系統，便是不考慮房屋面積，純粹以房型來估算年租金的。
同樣1萬元/平方米的房子，30平方米1室戶的房子也許可租到1500元/月，而60平方米2室戶的房子卻只能租到2200元/月，前者市盈率就是16.67倍，而后者則為22.73倍。可見從投資角度，房價不是關鍵，戶型反而更重要。
鬧市房是成長股
鬧市、內環以及周邊配套好或者不斷改善的房子，是樓市中的成長股。無論租金回報率還是反過來的市盈率，都是一個靜態指標，沒有考慮到房屋的成長性。因為供應有限，是皇帝的女兒不愁嫁，而且伴隨經濟水平上升，租金上升也會比普通的非鬧市區來得快。而周邊配套在改善的房屋，也會因環境效應而租金上升。如果兩套房子同樣是50萬元，年租金2.5萬元，20倍的市盈率，那么在鬧市區的一套，可能用不了幾年就因需求增加而上升至2.6萬元甚至2.7萬元；但是在非鬧市區的一套，可能幾年里租金都不會有大變化。如此一來，幾年后鬧市區的房子市盈率，由20倍下降至19.23乃至18.5倍；而非鬧市區的卻還在20倍。顯而易見，前者自然因此比后者更具投資價值了。
當然，租金回報率變化的資料不易獲得，恐怕還要多去租房市場跑跑，親自向房東打聽一下才能了解清楚。雖然這樣挺辛苦，但卻是有機會找到樓市中的“成長黑馬”。 □張佳
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