各銀行房貸險全面松綁 專家告訴你該不該購買

　　目前，上海地區(qū)所有的房貸險保障內(nèi)容都包括“一旦主貸人發(fā)生意外，仍然保證還貸”的責(zé)任，這種類似普通人身意外險，又在費率上有所優(yōu)惠的保障險種，對于那些以房產(chǎn)為最大資產(chǎn)、且又沒有足額人身保障安排的人群來說，不失為一種聰明的選擇。

　　文 本刊記者/佟琳 陳婷

　　“我是銀行的貴賓客戶，因此被特別允許可以自主選擇購買房貸險。然而權(quán)利拿到手里，心下卻犯了難，這個房貸險到底該買還是不買？”讀者劉先生的一封來信引起了我們的關(guān)注。

　　劉先生的疑惑來自兩方面：有朋友告訴他，傳統(tǒng)房貸險都是以銀行為受益人，作為借款人當然不愿意為銀行買單，因此房貸險能不買最好不買；但也有朋友告訴他，如今房貸險是附加了還貸保證責(zé)任的，其功能類似于普通人身意外險，所以最好是買，而且是打折買，相當于打折買意外險，不要太合算哦！

　　各銀行房貸險全面松綁

　　房貸險松綁的消息始于去年10月。工商銀行總行宣布將購買房貸險的決定權(quán)還給購房者。工行深圳分行隨即宣布對所有在該行貸款買房的客戶免收保險費。據(jù)悉，工行總行對“松綁”房貸險的表述為“如果客戶要求以房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式到工行申請個人貸款，將由客戶自主選擇所抵押房產(chǎn)購買保險事宜”。這一政策意味著，今后在工行辦理個人住房按揭貸款的客戶，可以自由選擇是否購買房貸險，并自由選擇購買哪家保險公司的房貸險。

　　到今年，這種松綁得到更多銀行的認可，對銀行認可的“好客戶”，辦理房貸時可以有選擇權(quán)決定是否購買房貸險，而不再是“一刀切”強制要求購買。上海農(nóng)行曾宣布，貸款人可以通過住房置業(yè)擔(dān)保來代替房貸險，消費者貸款購房時既可以選擇購買房貸險也可以選擇住房置業(yè)擔(dān)保，置業(yè)擔(dān)保的費率比保險相對要少一些。而建行上海分行則對自己的優(yōu)質(zhì)客戶提出自由選擇房貸險的優(yōu)惠，如龍卡汽車卡的持卡人，由于其鎖定的目標客戶屬于高收入且高消費人群，信用卡系統(tǒng)也可以即時掌握這些客戶的信息變化，故可以在申請房貸時自行決定是否購買房貸險。

　　事實上，在其他銀行，對優(yōu)質(zhì)客戶的房貸險限制也在逐步取消。“尤其是一些散戶貸款，我們并不會強求。但房貸險也是開發(fā)商、中介等獲得傭金收益的重要來源，因此在業(yè)務(wù)上，我們并不著力宣傳取消房貸險。”滬上某股份制商業(yè)銀行個貸中心負責(zé)人告訴記者。

　　也就是說，在目前房貸市場低迷的前提下，借款人擁有足夠的優(yōu)勢可以和銀行討價還價，而房貸險自由選擇，則是銀行拋出的第一支“橄欖枝”。擁有了自由選擇房貸險權(quán)利的借款人，是否應(yīng)該想當然地選擇“不買”這個新權(quán)利呢？

　　不安排房貸險易面臨風(fēng)險

　　面對銀行對于房貸險的政策性松綁，客戶到底是買還是不買？那就先看看不買會產(chǎn)生什么壞處吧。

　　如果不買房貸險，借款人面臨的最大風(fēng)險就是，一旦自身遭遇各種意外傷害導(dǎo)致失去還貸能力，那所購房產(chǎn)到時候就可能因為還不出貸款而被銀行收回。因為根據(jù)最新審議通過并已經(jīng)執(zhí)行的《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。而在銀行實際操作中，銀行完全可以參考貸款額和房屋價值的差價，在相對偏遠地區(qū)對貸款人進行安置，對抵押房屋進行拍賣。這種情況是沒有人愿意看到的。

　　也正是基于這一點，我們看到有一部分人可以不用安排房貸險，那就是已經(jīng)有足額人身意外保險的人群。因為本身已經(jīng)安排好足額人身意外保障的貸款人，即使發(fā)生意外，也可以通過傳統(tǒng)的人身意外險獲得保險公司的理賠金，然后用這筆理賠金的一部分去支付尚未還清的房貸。

　　但我們必須指出，這個“足額”是有講究的。這個額度不僅僅要覆蓋房屋按揭貸款總額，還應(yīng)該有所超出。因為一個主貸人若發(fā)生意外無力還款，那么他肯定還將面臨收入銳減、其他各類開支驟增的局面，必須通過保險金獲得支援。

　　換而言之，如果你平常并沒有安排好足夠的人身意外險，那么申請房屋按揭貸款時有兩種辦法：一種是你補足尚欠缺的人身意外險額度；另一種辦法就是按照貸款多少安排好房貸險，讓房貸險發(fā)揮這種保證任何情況下都能順利還款的功能。

　　房貸險費率優(yōu)勢明顯

　　那么，到底是選擇哪一種方式呢？我們研究下來，認為還是通過選擇房貸險為秒。理由以下幾個方面：

　　首先，房貸險在費率上比人身意外險更優(yōu)惠。我們知道，從2001年11月開始，上海全市已經(jīng)統(tǒng)一采用了包含人身意外保證還貸責(zé)任的新房貸險保單，也就是說現(xiàn)在上海地區(qū)所有的房貸險都有房屋財產(chǎn)保險和人身意外兩個部分組成。在費率上，目前大多數(shù)公司采用的躉繳型房貸險年費率在0.65‰，而且保額一直都維持在最初的房貸總額上。2005年9月率先推出年繳型房貸險的太平洋財險和太平財險兩家公司，其綜合房貸險年費率分別為1.06‰(農(nóng)行客戶為1‰)和0. 6‰，保障額度和保費計算標準按照還貸進度逐年遞減。

　　而一般的人身意外險目前上海地區(qū)費率在每年1‰~2‰。顯然，同樣的意外保障額度，綜合房貸險比人身意外險更劃算，這也和房貸險由財險公司提供有關(guān)，財險公司的意外險費率普遍低于壽險公司。若再加上房貸險里包含的房屋財產(chǎn)類保險還有一定的成本，那就更顯出綜合房貸險的價格優(yōu)勢了。(可參見表1)

　　表1：貸款總額/保額為60萬元的房貸綜合險與普通人身意外險費率比較

　　貸款年限(年)/總價普通人身意外險(按1.5‰中間價計算)現(xiàn)行的上海房貸綜合保險價格(躉繳型，全價)太平(個人住房貸款)意外傷害還貸保險(年繳型)太平洋財險的房貸險(年繳型)

　　159000元4872元首年360元合計2880元首年600元合計4800元

　　2012000元6378元首年360合計3780元首年600元合計6300元

　　3015000元9270元首年360元合計5580元首年600元合計9300元

　　年繳型房貸險保障程度更高

　　另一方面，在保障的支付比例上，房貸險中新型的年繳型產(chǎn)品也有所突破創(chuàng)新，更有利于被保險人。

　　人身意外險的支付比例也是根據(jù)死亡、一級傷殘、二級傷殘……直到八極傷殘等不同情況給予不同比例的賠償金的。但太平保險去年新的年繳型產(chǎn)品雖然只對意外身故和五級以內(nèi)的傷殘負責(zé)保證還貸責(zé)任，但在發(fā)生同等風(fēng)險的情況下(死亡或傷殘等級為1-5級)，太平年繳型產(chǎn)品卻至少能替投保人還清所有剩余的貸款余額。對貸款消費者來說，是否還清貸款關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)歸屬這一關(guān)鍵問題。因此，太平保險新產(chǎn)品的這一保障很實在。

　　而且，兩款年繳產(chǎn)品都增加了一個保障內(nèi)容，就是將保證只要是房產(chǎn)共同借款人，都可作為此份保險的共同受益人，也就是說，無論是丈夫還是妻子，只要在投保單上注明為共同借款人，任何一方發(fā)生人身意外，都可獲得相應(yīng)賠償。這樣一來，就等于一份保單保障了夫妻倆人的意外。若選擇人身意外險，當然要分開來投保，支付兩筆保費。

　　房貸險易滿足高額投保需求

　　還有一個區(qū)別也是很現(xiàn)實的。目前在壽險公司通過購買人身意外險來防范還貸風(fēng)險有個很大的不足，就是回到開篇所說的“足額保障”問題上。在保險金額上，不同人往往因收入、職業(yè)的不同受到保險公司投保規(guī)則的限制。人身意外傷害保險的保額通常在50萬元以下，很多公司對于保額在50萬元的申請人要求其開具財務(wù)證明，200萬元的額度申請就更復(fù)雜了，可能還要體檢等，主要是為了防范投保者的道德風(fēng)險。

　　但目前的房子動輒上百萬元，甚至兩三百萬元，若要通過購買意外險來尋求還貸能力的保障，很可能心有余而力不足，操辦起來也有些麻煩。而房貸險則完全打破這一限制，可以根據(jù)房子貸款額度來全額投保。因此對于貸款金額比較大的借款人而言，還是要借助房貸險的一臂之力。

　　所以，對于大多數(shù)貸款人而言，用房貸險來替代部分的意外險、家財險保障，還是不錯的。

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