先摸市場再做產品：商鋪投資熱的冷思考

　　-本報記者謝光飛

　　最新調查顯示：有近七成被調查者對未來1-2年北京房價持看漲態度��16%被調查者認為房價將大幅上漲，認為北京房價將穩中微漲的被調查者比例占53%，只有13%的被調查者認為北京房價會出現不同程度下降。

　　消費者的看漲預期和巨大需求不僅助推了北京房價的飆升，也激發了個體投資、炒房的欲望，而且不容忽視的一個情況是，它拉動了自然人和各行業企業對商鋪、商業地產的投資、投機沖動。

　　令人關注的是，

　　由于工作的關系，也經常有朋友向記者詢問商鋪投資的問題，他們認為投資商鋪比投資住宅回報更高，也更穩當，起碼國家宏觀調控對商業地產的動作較小，影響不大。

　　一位在北京西四環內有兩套住宅的女士，準備把其中的一套賣掉，投資商鋪，因為以前她一直是開美容院的，生意紅火，后來由于拆遷停業，沒有找到合適的地方開店。她對記者說，經過她的考察，她認為北京北部和東部商業的發展最有前景，最近她看到一份叫作《立水橋商業白皮書》的報告，其中對“奧北新商業中心”的描述讓她十分信服。

　　她說她做生意特別是開店比較相信風水，當初不被看好的亞運村一帶現在已經承接了京城商業中心的北移，繁華得使后來者再想切入競爭都很困難。而奧北新居住中心已經形成，以立水橋城鐵13號線和地鐵5號線的交匯點為樞紐，北有亞洲最大的社區天通苑，南有幾十萬人聚居的北苑小區，奧運村附近的中高檔樓盤星羅棋布，世茂奧臨、頂秀清溪、上園、華發頤園等匯集眾多都市白領消費人群。

　　她認為城鐵立水橋站南側、以10萬平方米“明天商業中心”為核心的奧北新商業中心將集聚大量的中高端消費人群。記者注意到，城鐵立水橋站北側除了早先建成的“北方明珠”商業設施，體量頗大的東亞奧北中心、龍德廣場等商業地產項目已開始圍欄建設。所有這些將可能在2008年奧運會前造就出一個奧北新商業中心。

　　這位女老板還向記者講述了她購買明天商業中心商鋪的想法和過程。

　　她說，明天商業中心均價可能在12000元／平方米左右，比周邊好多住宅的價格還低很多。“在這個上風上水、人氣日盛的京北旺地，12000／平方米的價格實在讓我吃驚，旁邊的高檔住宅均價還在15000／平方米呢。作為商鋪，這么低的價格難得，我非常看好它的升值潛力，所以一下買了兩個鋪子，一個自己用作開店，一個準備將來出租或出售。我還把朋友也帶來了。”

　　“把朋友介紹來一起投資商鋪。”體現出她的房產生意經。原來，她買的店鋪二十平方米左右，面積較小，自己又不是知名品牌，所以到明天商業中心人家根本不買賬，更不可能預訂上好的位置；再看，商鋪分布圖上早就涂滿交了訂金的知名商業品牌的顏色，國際品牌有沃爾瑪、麥德龍、肯德基等，國內品牌有大鴨梨、東來順、小土豆、上島咖啡、上海永樂和四大國有銀行等。

　　于是她采取借勢生財之道，通過介紹自己的朋友知名大企業入駐的方法，讓他們買下幾百平方米的店鋪，同時也把自己的小店帶進去；作為對推薦客戶的回報，明天商業中心會給她一定的優惠。

　　5月20日記者在明天商業中心知名品牌商家簽約大會現場采訪了幾位投資此處商鋪的商家，了解他們投資商業地產的想法。

　　他們認為，首先，要看項目開發商的經營理念。是以雙贏為原則，保證投資者利益，還是抱著“一賣就走”的心態，追求短期開發效益？其次，要看產品是否找到了項目所在區域的市場空缺。第三，要看地段價值，交通、基礎設施和居住區水平是否足以帶來相當的消費人群。

　　在這方面，明天商業中心的商業地產開發模式值得稱道，即根據商家需求定制商鋪、定制售價、定制租金；另一方面是了解消費者對區域商業的需求。通過這種“業態雙定制”調查活動，實現開發商、經營者、消費者的需求連通，共同打造奧北都市白領的消費主場，造就奧北新商業中心。

　　這樣的商業地產屬于比較成熟的，投資它具有可靠性。況且該項目所在地段是京北惟一的集軌道交通與公交交通為一體的樞紐，人流巨大但又欠缺適合都市白領消費的業態，這為該區域商業發展做好了鋪墊。

　　“先摸市場，再做產品。”這不僅是商業地產開發商成功的關鍵，也是商鋪投資者應該看重的項目經營模式，產品特色與市場需求不一致是商業地產開發商和投資商的大忌。