央行提高貸款利率 您的公寓出租還是出售

　　中國人民銀行決定，從2006年4月28日起上調金融機構貸款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應調整。金融機構存款利率保持不變。隨后，央行決定從5月8日起，個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。其中，5年(含)以下貸款由現行的3.96%調高至4.14%，5年以上貸款由現行的4.41%調整至4.59%。

　　面對這突如其來的一波波加息浪潮，“房奴”們的生活可謂是更加雪上加霜。而眾多以購買高檔公寓作為投資方式的房產投資者們，原先“以租養貸”的方式是否還適應當今的經濟形式。“我愛我家”的專家站出來，為您進行深層次剖析，希望通過專業的闡釋，對那些曾經以房地產為投資方式的人士有所幫助。

　　“我愛我家”的專家列舉一個實例，為您剖析

　　三年前，梁先生因看好公寓租賃市場，在CBD附近，購買了一套均價為每平米7500元，140平米帶精

　　計算公式：年出租凈收益＝月租金*實際出租月數-月供*12-月物業管理費*12-供暖費-中介費-房屋出租綜合稅(年租金收入*5%)

　　新利率下，貸款按照等額本息每月還款為5783元

　　月租金收入約為：6500元 空置期：假設為一個月

　　月物業管理費為2.8元/㎡*140㎡=392元 供暖費為30元/㎡*140㎡=4200元

　　中介費(1個月租金收入)6500元 租賃綜合稅6500元/月*11月*5%=3575元

　　梁先生房屋出租年凈收益=6500*11-5783*12-392*12-4200-6500-3575= -16875(元)

　　而：

　　【梁先生的前期投入成本=210000(首付)+1050000*1.5%(契稅)+1050000*2%(大修基金)+1050000*0.05%(印花稅)+50000(家電、家具)+840000*1%(貸款手續費、保險費、律師費)=305675(元)】

　　“我愛我家”專家強調，根據新利率標準，梁先生除去前期投入的30多萬元以外，每年還需另外支付16000多元。顯然，在新政策下，“以租養貸”的投資方式已經不能給梁先生帶來收益，反而恰恰成為一種負擔。

　　“我愛我家”專家分析，由于近些年，高檔住宅項目不斷放量市場，導致大批同品質同檔次的公寓樓盤數量激增，供應量的不斷上升導致租金價格持續下滑，公寓租賃的年收益率也在不斷下降，并且，從目前發展形式看，租金暫時還沒有回暖的跡象。因此“我愛我家”的專家建議，在國家頒布新政策時，房產投資者還應結合自身情況，為自己的投資理財方式進行全面分析，再決定是否選擇何種投資方式。而“我愛我家”的專家強調，由于目前，新開盤的一手樓盤價格還在不斷上漲，消費者亦可將目光轉向二級市場。

　　還以這位梁先生為例，如果目前，梁先生打算將自己這套公寓賣掉，那么專家為其算了筆經濟帳。

　　如果貸款日期從2003年11月份開始計算，一直到加息前的06年4月份。總共貸款30個月，按照原來貸款利率計算，梁先生要還給銀行17萬元左右，其中總額的65%為銀行利息大概11萬左右，總額的35%為本金大概在6萬元。

　　而在三年前，梁先生的公寓可以租到8000元/月，兩年的出租租金總收益為192000元，除去業主負擔的物業管理費、取暖費、房屋出租綜合稅總計27000元左右，兩年出租的凈收益為16萬元左右。按照目前CBD地區公寓買賣的價格11000元/平米，那么梁先生的公寓在售出后所得的凈收益為：

　　計算公式:買賣后的凈收益＝公寓成交總價＋兩年出租凈收益-初期投入成本-剩余銀行貸款-已繳納銀行利息

　　梁先生買賣后的收益＝154萬＋16萬-30萬-78萬-11萬＝51萬

　　通過計算比較得出，在目前，北京高檔租賃市場租金不斷下滑的情況下，將公寓轉向買賣市場還是比較明智的選擇。象梁先生這樣的情況，在經過近三年的發展后，住宅的地段在不斷升值，“我愛我家”的專家建議廣大房產投資者，“該出手時就出手”。

　　對于央行加息，“我愛我家”的專家稱，這只是剛剛開始。 隨著政府宏觀調控力度的不斷加大，北京