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我今年30歲，在某私營(yíng)公司任部門(mén)經(jīng)理，月收入實(shí)發(fā)3800元；妻子24歲，月實(shí)發(fā)工資1200元，家庭開(kāi)銷(xiāo)后可節(jié)余3000元，家有存款15萬(wàn)元。目前住房面積70平方米。準(zhǔn)備3年后購(gòu)買(mǎi)一套面積為150平方米以上，目前售價(jià)約60萬(wàn)元的商品房。現(xiàn)住房產(chǎn)位于市區(qū)繁華地段，屆時(shí)準(zhǔn)備出租，減輕還貸款壓力。按照目前家庭資產(chǎn)及收入情況，該如何理財(cái)以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃？
長(zhǎng)沙雨花區(qū) 趙先生
綜合分析：更新居住環(huán)境，更換更大更好的房產(chǎn)是步入中年的白領(lǐng)階層的普遍愿望，但何時(shí)可以換房、首付與月供是否對(duì)家庭生活品質(zhì)造成影響、采用何種理財(cái)產(chǎn)品達(dá)到預(yù)期目標(biāo)卻是需要進(jìn)行測(cè)算與規(guī)劃的。
1.需考慮購(gòu)置房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格
根據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，從2000年以來(lái)，長(zhǎng)沙市商品住房?jī)r(jià)格年增長(zhǎng)比約為6%，那么3年后同品質(zhì)住房?jī)r(jià)格計(jì)算后約為72萬(wàn)元，加上約為房?jī)r(jià)5%的相關(guān)費(fèi)用4萬(wàn)元及裝修費(fèi)用(按趙先生需求的中檔裝修，算8萬(wàn)元)。屆時(shí)按照在銀行辦理7成貸款測(cè)算，需要自行支付首付約22萬(wàn)元，準(zhǔn)備裝修費(fèi)用及稅費(fèi)等12萬(wàn)元，合計(jì)34萬(wàn)元，貸款50萬(wàn)元。
2.資產(chǎn)、收入狀況預(yù)期應(yīng)足夠支付首期
如果3年后趙先生支付34萬(wàn)元相關(guān)費(fèi)用，則現(xiàn)有資產(chǎn)需以13%的年回報(bào)率在3年內(nèi)持續(xù)增值，這是目前穩(wěn)健型理財(cái)產(chǎn)品難以達(dá)到的。建議他可以選擇兩種方案：一是，推遲購(gòu)房到4年后(年投資回報(bào)率達(dá)到5.27%即可)；二是，降低購(gòu)房的面積標(biāo)準(zhǔn)，3年后購(gòu)買(mǎi)同品質(zhì)居住面積為130平方左右住房。按此方案，趙先生3年后僅需要支付首付28萬(wàn)元(房?jī)r(jià)為54萬(wàn)元)，貸款38萬(wàn)元，按等額本息還款計(jì)算月供2620元。
3.依還貸能力選擇貸款期限
目前趙先生自有房產(chǎn)市場(chǎng)租價(jià)約1000元，那么節(jié)余月收入3000元，減除月供外還有留存約1400元，基本無(wú)附加壓力。實(shí)際上，根據(jù)其家庭收入情況，建議可采取10年期貸款，月供不到4100元，更為合適。
理財(cái)建議：趙先生有能力在3年后實(shí)現(xiàn)換房，換房計(jì)劃微調(diào)后不影響生活質(zhì)量。建議申請(qǐng)7成10年期貸款。由于趙先生的收入成長(zhǎng)空間較大，可選擇等額本金法還款(適用于貸款后早期提前還款)；為了順利實(shí)現(xiàn)換房夢(mèng)想，建議可將現(xiàn)有15萬(wàn)元用于購(gòu)買(mǎi)三年期國(guó)債，收益率約3.2%；月收入可按照季度定期定額購(gòu)買(mǎi)低風(fēng)險(xiǎn)基金(如嘉實(shí)浦安保本基金、南方債券基金)，稅后收益率約4%-5%；也可一次性購(gòu)買(mǎi)銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品及高保障型信托產(chǎn)品(如銀行代理型信托產(chǎn)品)，年稅后收益率約3%-5%。
對(duì)于購(gòu)換房規(guī)劃，需要注意目標(biāo)達(dá)成的可能性、購(gòu)房后月供是否會(huì)影響生活質(zhì)量(經(jīng)常性收入對(duì)貸款的負(fù)擔(dān)能力)、還款計(jì)劃與還款方式選擇。
本報(bào)記者 邱玉峰
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