房貸從月供改成雙周供 節省利息比高達19.42%

　　謝衡

　　向銀行貸款買房，通常我們會說要交多少“月供”，即每月要還給銀行多少錢。今后，個人住房貸款人可以盤算一下自己或家庭的半月收入是多少，因為你可以采用“雙周供”的方式，即每兩周向銀行還一次貸款。而這樣日積月累，就將節省一筆可觀的利息費用。

　　深圳發展銀行如今就推出了一項全新的房貸產品——“雙周供”個人按揭貸款，基本相同的月還款額，只要改變一下還款方式，即可大大減少利息，同時縮短還款期。

　　這是深圳發展銀行給個人住房貸款人算的一筆賬:一筆50萬元的貸款，按30年貸款期限、基準利率6.12%計算，選擇傳統的按月等額還款法，每個月要還款3036元，若選擇“雙周供”，每兩周還款1518元，由于供款次數頻密，本金減少速度加快，借款者可節省約11.52萬元的利息支出，節省利息比高達19.42%。此外，借款人只需要24.7年就可以還清這筆貸款;如這筆貸款按優惠利率5.51%計算，這一還款方式則比按月等額還款節省利息92303元，節省比例為17.64%。

　　為什么只改變了一下還款頻率，沒改變還款金額，30年下來卻節省了近10萬元的利息？因為，目前，銀行住房按揭計息都是以本金余額為基數的，本金越多，利息越高。而“雙周供”的關鍵是可節省“月供”一半本金半個月的利息。

　　我們可以采用一個更直觀的數目，例如2000元的月供中，下一個月要還的本金占1000元，它的利息則要算滿一個月，按現行月優惠利率0.459%計算，利息為4.59元;按雙周供，提前半月歸還500元本金后，僅余下的500元本金要按一個月計息，這樣這1000元本金當月支付的利息就變為3.44元了，節省1.15元。這1.15元，從數字看雖小，但隨著等額還款時間的延伸，還款中本金逐漸增多之后，節省的利息也會逐漸增多。

　　此外，由于采用“雙周供”后，就是14天為兩周，一年有52周零一天，相當于13個月，比月供要多出一期，也就是每年多還一個月的貸款，這樣還款頻率和總量都在增加，也加快了本金償還速度，相應的供款期縮短，所以就等于提前5.3年還完貸款，貸款的時間是24.7年，而不是30年。實際上，“雙周供”就是另一種方式的提前還款。

　　深圳發展銀行方面明確表示，目前“雙周供”房貸只能選用等額本息還款法(每期月供款相同)，而不能選用等額本金還款法(每期本金相同、利息遞減)。那么，“雙周供”與等額本金還款法相比，哪一種更省錢？

　　這里有個時間臨界點。還是以50萬元的貸款為例，按照目前多數銀行采用的優惠利率5.51%，如果貸款期為10年，采用等額本金還款法產生的總利息數為138897.92元;而選擇“雙周供”產生的總利息為136933.95元，節省利息1964元。如果貸款期限超過10年，比如為15年期，則等額本金還款法產生的總利息數為207772.92元，而“雙周供”產生的總利息為209890.44元。這樣等額本金還款法又比“雙周供”省了2112元利息。如此類推，貸款期限越長，則等額本金還款法越節省利息。

　　但需要注意的是，等額本金還款法在還款初期時，數額要高于等額本息還款法，貸款期限越短，月供款差額越大。所以若貸款期限同為10年期以內，“雙周供”早期的還款壓力還小于等額本金還款法。而如果貸款期限在5年以內，則無論采用哪種(浮動利率房貸)方式還款，產生的利息差別都不大。

　　從技術的角度而言，“雙周供”也并不會給貸款人帶來更多的麻煩，因為貸款人還是可以每月將兩期的供款額(等于原月供)存進賬號，銀行會每兩周自動扣款一次。只是，如前述計算，累計下來，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，所以這種方式對于每個月資金都不寬余的貸款人來說，會增加一點壓力。而對于年底雙薪，或者習慣一次將幾個月甚至更長時間的貸款額存入銀行賬戶的貸款人來說，“雙周供”無疑是一種相對更省錢的貸款方式。

　　也正因為此，深圳發展銀行對“雙周供”的市場前景很有信心，該行同時還提供“同名轉按揭”業務，也就是說，對于已在其他銀行辦理了房貸的客戶，無需手續費就可將他行按揭轉到深發展，選擇“雙周供”還款方式。

　　據深圳發展銀行總行住房與消費信貸部總經理周海良對記者介紹，這種轉按揭業務是非交易性的，不需要過戶。已經在他行辦理了貸款的客戶均可以向深圳發展銀行申請辦理這一業務，經審批后，由銀行認可的房屋置業擔保公司提供階段性擔保，該公司出具擔保函后，深圳發展銀行就可以先放貸款，貸款人可以憑此貸款提前歸還原來銀行的貸款，將與原來銀行的抵押合同注銷，再到深圳發展銀行辦理新的抵押即可。

　　需要提醒貸款人的是，深圳發展銀行的“同名轉按揭”業務免除的僅是手續費，而辦理“跨行轉按揭”并非免費，其中可能涉及的費用包括:原按揭行的提前還款違約金、到新按揭行辦貸款的房屋評估費、保險費、按揭費、贖樓費、擔保費等，加起來并非是一筆小數目。

　　據記者了解，一般來說置業擔保公司提供擔保需要收取貸款額3%～5%的費用，再加上重新辦理按揭等費用，預計50萬元貸款額，僅是“同名轉按”的費用就可能達到2萬～3萬元。而如果貸款人原本就只選擇了15年期的貸款，按優惠利率5.51%計算，“雙周供”比等額還款法也不過只省了2.6萬元的利息。而原來在深圳發展銀行做房貸的老客戶，從4月份開始可以申請變更為“雙周供”的還款方式，不過銀行要收一定手續費，估計為按揭余額的2‰，最低600元。

　　所以貸款人事先應經過仔細考慮和計算，如果“雙周供”省下的利息與辦理轉按揭的費用相差不多，辦理的必要就不大，以免浪費時間和精力。

　　但周海良對記者強調的是，“同名轉按”業務是可以加按的，也就是貸款人可以因此從深圳發展銀行得到更多的貸款。目前，國內多數城市的房價呈持續上漲趨勢。舉例而言，貸款人在原銀行的房貸還剩下20萬元，經過銀行按現價評估后，貸款人現在就可能從深圳發展銀行得到40萬元的貸款。深圳發展銀行的個人住房貸款對多數貸款人實行5.51%的優惠利率，而如果房主去做一般的房屋抵押貸款，則利率為6.12%。也就是說，原本就希望從銀行得到更多貸款的客戶，可以通過“同名轉按揭”的方式，以更優惠的利率獲得貸款。

　　固定利率房貸 貸款人的“賭博”

　　在深圳發展銀行推出“雙周供”之前，光大銀行、建設銀行，以及招商銀行就開始向客戶提供固定利率房貸產品(具體利率標準請參見附文)。

　　所謂固定利率房貸，是銀行為貸款者提供一定期限內的固定利率，它不會隨央行利率的調整而變動。銀行根據對利率周期的判斷，向貸款人提供一個利率報價，該固定利率的利率標準要比目前執行的略高。目前我國住房貸款普遍采用浮動利率，如果在貸款期內，國家利率調整，住房貸款的利率會跟隨調整。選擇固定利率房貸，貸款人可以通過這種方式鎖定風險，避免以后加息給自己增加超過預期的利息負擔。

　　在利率市場化的國家，固定利率房貸占據著很大的市場份額，在法國接近70%的消費者選擇固定利率房貸。

　　但以目前國內3家銀行公布的固定利率水平和期限看，對于自住型購房的貸款者都不具有足夠的吸引力。目前5年期以下房貸的浮動優惠利率為5.27%(這是多數自住型購房貸款者都能夠享受到的利率)，而以光大銀行的固定利率房貸為例，5年以下利率為5.94%，二者之間相差0.67%。

　　央行自2004年起已經連續調高了兩次房貸利率，平均每次上漲幅度約為0.23%，若按照這一比例推算，5年內央行至少按此幅度升息3次，選擇固定利率貸款才有意義。

　　而固定利率房貸主要適用于對利率敏感，希望長期鎖定利率風險的客戶。這也就是在歐美國家至少15年以上的房貸才會選擇固定利率形式的主要原因。而到目前為止，3家銀行推出的固定利率房貸最長期限不過10年，10年內能鎖定的風險非常有限。而在購房貸款中，選擇10年以內貸款的購房者僅在10%左右。更何況能夠在10年內還款的人又是最有經濟實力、對利率不甚敏感的客戶，更不用說5年期的房貸客戶。而住房公積金貸款，又不能選擇固定利率房貸產品。

　　實際上，固定利率房貸產品某種意義上是一種賭博，就是貸款人賭未來一定期限內央行會不會加息，以及加息的幅度。以10年為周期看，盡管中國的利率水平依然處于低點，但與去年同期相比，市場對于加息的心理預期已經明顯減弱。而且在2005年，中國的消費價格指數已經從2004年的3.9%降到了1.8%。加之人民幣匯率已經開始上升，且上升幅度有加快的趨勢，在外貿環境不容樂觀的前提下，國家有進一步拉動內需的要求，所以央行近期大幅加息的可能性不是很大。

　　但是，目前的固定利率房貸也并非“一無是處”。對于在自己名下購買第二套住房或者購買商業用房的客戶，固定利率房貸就是個不錯的選擇。按央行現行規定，購買第二套住房或商鋪，執行的利率是基準利率上浮10%以上，這樣的利率已高于固定利率，客戶當然是選擇固定利率合適;對于買房“以租養貸”的投資人群，也可以考慮選擇固定利率房貸，因為這樣可以用固定利率將月供成本鎖定，便于投資者制定租金標準，以保證自己的穩定收益。

　　業內人士指出，選擇了固定利率房貸，即便政府再次出臺限制

　　實際上，除了“雙周供”、固定利率房貸，以及兩種傳統的月供方式外，有些銀行還提供等額遞增、等額遞減等個性化的房貸還款方式。深圳發展銀行還表示，將視情況有可能在未來推出“單周供”的房貸產品。而照此類推，“日供”也并非絕無可能。2006年，是中國銀行業對外開放的大限，在銀行業競爭日趨激烈、利率逐步市場化的態勢下，在作為銀行最優質資產來源的個人房貸市場上，各家銀行競相推出新產品、提供更好的服務，應該指日可待。

　　每一個與銀行有業務往來的消費者都應該清楚的是——并非只有存錢的時候，你才是“上帝”。只要你是一個按時歸還銀行貸款、守信用的人，你就是銀行眼中最優質的客戶，而你同樣有要求或選擇更優質銀行服務的權利。也許，目前這個銀行市場上能夠給你提供的產品和服務還遠遠不夠好，但關鍵在于，選擇的機會，你有了。-