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案例：王華(化名)34歲，金融公司工作，月薪1萬(wàn)元；妻子30歲，公司職員，月薪4000元左右，再加上一些加班費(fèi)等收入，夫妻兩人每月收入1.5萬(wàn)元。年收入(包括獎(jiǎng)金)稅后20萬(wàn)元。兩人都交有三險(xiǎn)一金，住房公積金每月合計(jì)3千元。
每月日常開(kāi)銷(xiāo)：1千元孝敬父母、1千元養(yǎng)車(chē)、500元保險(xiǎn)、500元水電煤物業(yè)費(fèi)、2千元家庭開(kāi)支、1千元機(jī)動(dòng)開(kāi)支，合計(jì)6千元。
王華夫婦目前有50萬(wàn)元左右的金融資產(chǎn)：10萬(wàn)元國(guó)債，1萬(wàn)多美元的3年期外匯理財(cái)產(chǎn)品(預(yù)期收益3%)，30萬(wàn)元買(mǎi)了2年期信托產(chǎn)品(預(yù)期收益4%)。此外，兩人還買(mǎi)了大病保險(xiǎn)(保額每人10萬(wàn)元/年)，意外保險(xiǎn)(保額每人50萬(wàn)元/年)。
王華夫婦還有兩件大事沒(méi)有解決———孩子和房子。夫婦兩個(gè)人目前與父母合住，1千元既是房租又是飯費(fèi)，手頭還能積攢一些資產(chǎn)。
他倆準(zhǔn)備在妻子35歲前，要一個(gè)孩子，如是這樣，就必須考慮買(mǎi)房。該如何籌措這筆資金，生活水平又不發(fā)生大的變化？
《錢(qián)周刊》點(diǎn)評(píng)：王華夫婦的財(cái)務(wù)狀況，保守有余，靈活不足。國(guó)債、信托、外匯理財(cái)都屬于中長(zhǎng)期的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，收益率也比較低，均沒(méi)有超過(guò)5%。以王華夫婦的年紀(jì)和收入情況而言，投資過(guò)于穩(wěn)健。建議考慮投資股票基金，甚至買(mǎi)一些藍(lán)籌股。如果有好的項(xiàng)目，也不妨投資試試看。
兩年后再買(mǎi)房
馬麗蓉 建行上海市分行財(cái)富管理中心
夫婦倆每年的收入為20萬(wàn)元，由于從未購(gòu)房，每年可積累公積金3.6萬(wàn)元，年支出為7.2萬(wàn)元，所以每年可以有16.4萬(wàn)元的結(jié)余，且金融資產(chǎn)大都屬于中期的投資產(chǎn)品。
建議王華夫婦把購(gòu)房時(shí)間定在兩年后，或者是國(guó)債和信托都到期后。
首先，兩年后，夫婦倆又可以結(jié)余32.8萬(wàn)元的資產(chǎn)。其次，上海的樓市目前正處在非常微妙的調(diào)整階段，后市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。兩年后，樓市的走向也基本明朗。購(gòu)房對(duì)家庭是一筆大額的開(kāi)支，裝修也是勞神費(fèi)力的事情。所以無(wú)論是精力和財(cái)力上，都需要休養(yǎng)生息一個(gè)階段，為接下來(lái)的添丁計(jì)劃做好準(zhǔn)備。
確定了購(gòu)房時(shí)間后，需要確定購(gòu)房資金。像王華夫婦這樣的小家庭，既能滿足需要，又比較經(jīng)濟(jì)的是120平方米左右的三房二廳物業(yè)，假定購(gòu)買(mǎi)單價(jià)為10000元，購(gòu)房總額約在120萬(wàn)元。如果購(gòu)房時(shí)的利率水平和現(xiàn)在相差無(wú)幾，建議王華把所有到期的金融資產(chǎn)本息約53萬(wàn)元加上32.8萬(wàn)元，留出6個(gè)月的日常支出所需現(xiàn)金3.6萬(wàn)元(作活期存款或購(gòu)買(mǎi)貨幣基金)，剩余的82萬(wàn)元左右，全部用作支付首期(因?yàn)楹苌儆型顿Y產(chǎn)品可以獲得6.12%的年收益)，其余部分做38萬(wàn)元的按揭貸款。假定貸款期限為10年，采用等額本息還款法，每月還款額為4240元，不到家庭收入的三分之一，對(duì)家庭生活水平不會(huì)造成很大影響。
用質(zhì)押手段解決首付
徐欣光 大銀行上海分行理財(cái)師
王華夫婦的主要理財(cái)目標(biāo)是近期買(mǎi)房的問(wèn)題，考慮在2年內(nèi)會(huì)有子女撫養(yǎng)費(fèi)用的開(kāi)支。預(yù)計(jì)子女費(fèi)用開(kāi)支增加2000元/月，購(gòu)房目標(biāo)為100萬(wàn)元。
王華夫婦的現(xiàn)有財(cái)務(wù)收支情況良好，即使增加2000元/月的子女費(fèi)用開(kāi)支，也不會(huì)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)很大影響。
購(gòu)房100萬(wàn)元，需要30萬(wàn)元首付，其余部分70萬(wàn)元貸款，其中商業(yè)貸款50萬(wàn)元，公積金貸款20萬(wàn)元。根據(jù)現(xiàn)有銀行、公積金管理規(guī)定，每月等額還款4039.13元。除去現(xiàn)有公積金繳納的3000元，每月另需開(kāi)支1039.13元用于還貸。
從上述分析中可以看出，王華夫婦的兩個(gè)短期目標(biāo)均能順利進(jìn)行，但如何籌集短期資金用于首付款是一個(gè)關(guān)鍵。可選方案如下：
方案一：用現(xiàn)有的國(guó)債、美元理財(cái)產(chǎn)品或信托產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)押，支付6.12%的利息，籌滿房屋的首付款。30萬(wàn)元貸款每月支付利息約為1800元，辦理簡(jiǎn)便，且能短期內(nèi)購(gòu)房，獲得房產(chǎn)增值。
方案二：王華夫婦短期租房居住，等相應(yīng)產(chǎn)品到期后提現(xiàn)用于購(gòu)房。這需要增加租房開(kāi)支，約2000元/月，但時(shí)間較長(zhǎng)，需2年后購(gòu)房，房屋增值的投資機(jī)會(huì)將延后。
根據(jù)目前房產(chǎn)市場(chǎng)行情，房屋短期內(nèi)的變動(dòng)幅度不會(huì)太大，但仍有一定的上升空間，故建議采用方案一執(zhí)行，有利于抓住房屋的投資機(jī)會(huì)，增加個(gè)人家庭資產(chǎn)。同時(shí)公積金貸款也能盡早使用，調(diào)節(jié)個(gè)人家庭開(kāi)支的合理性。
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