不動產變股權同價轉讓納稅相差400多萬元

　　當一個企業(yè)這條道走不通的時候，稅務規(guī)劃要替他想另外一條道。當一筆買賣有兩個或者兩個以上的稅務方案可供選擇的時候，就有了稅務規(guī)劃的空間

　　本報記者 冉學東 王春霞 發(fā)自北京

　　“稅收總是體現(xiàn)國家鼓勵性或者是傾向性的一個東西，而稅收政策本身的差異性和復

雜性，使得稅收政策的制訂者給納稅人留下了空間。”說起一個月以前一個總價2200萬元寫字樓納稅額從600萬元降低到100多萬元的事，北京致通振業(yè)稅收籌劃事務所有限公司首席執(zhí)行官李記有仍然津津樂道。

　　600萬元納稅憂心

　　這是去年發(fā)生在遼寧的一件事兒。一位遼寧本地人買了一座房子，房子雖然不是很豪華，但是這所房子的地理位置很不錯，如果稍加包裝，將會有很大升值空間。他認為這是一個比較穩(wěn)妥的投資機會，于是以200多萬元買下了這個寫字間，花費了800萬元進行

　　他首先要考慮的就是稅收問題。按照目前的稅收政策，這筆交易首先要交5%的營業(yè)稅，以2200萬元的總額為計稅基礎，應稅額是110萬元；接著的一道稅種是附加稅，附加稅是在營業(yè)稅基礎上提取的；另外，因為這樁生意是出賣寫字樓，屬于房產轉讓，這就屬于土地征稅的征收范圍，還要交一道土地增值稅。增值稅的征收首先要評估該項資產，然后按照評估額的30%~60%征稅。

　　除此之外，由于購買方所有權發(fā)生了轉移，還要按3%~5%的比例交一道契稅。若以3%來計算，2200萬乘以3%就是66萬元，如果按照5%交的話，就要交100多萬；最后資產轉讓還要交一道20%的

　　600萬元的交稅額，這可不是一個小數(shù)目，這個遼寧人雖然認為這是一個很好的投資機會，但還是猶豫了。“這就是因為稅收的障礙無法達成交易。有沒有別的辦法呢？當然有。”李記有說。

　　“作為稅務顧問，我們幫他做了具體的分析，如果把這個交易當做轉讓寫字樓的話，的確是應該按照以上的辦法交稅。當一個企業(yè)這條道走不通的時候，稅務規(guī)劃要替他想另外一條道。當一筆買賣有兩個或者兩個以上的稅務方案可供選擇的時候，就有了稅務規(guī)劃的空間。如果只有一個方案，就沒有必要研究稅務規(guī)劃。”

　　“走彎路”減稅400多萬元

　　李記有所說能將該筆交易的稅收大大縮小的稅務規(guī)劃，具體是這樣操作的：

　　首先，先由這個遼寧人和購買方之間成立一個有限責任公司，他以這個不動產作為對這個公司的股權投資；然后，在3個月的時間之內再把他的股權轉讓給購買方的另外一個分公司或者子公司，這個股權轉讓價還是2200萬元。這樣操作的目的在于,雖然這個遼寧人賣房賣股權都是相同的回報，但是整個買賣的性質已經發(fā)生了變化，交稅行為也會非常不一樣。

　　按照我們國家稅法規(guī)定，以不動產對外投資共擔風險是不用交營業(yè)稅的。在2002年

　　接著，按照我國稅法規(guī)定，以不動產做投資共擔風險的，暫不征收土地增值稅，這樣的話，轉讓股權就不用交土地增值稅。

　　第3個稅種是關于契稅的。按照我國有關稅法規(guī)定，以不動產進行投資的，投資等于所有權發(fā)生變更，正屬于征稅的范圍，所以這個環(huán)節(jié)并沒有少，但是納稅額不再是66萬元(2200萬元×3%)了，而是以不動產做投資當中所占的股權的評估價格，比如評估價格是1600萬元，那就只需交48萬元(1600萬元×3%)契稅就可以了。

　　最后涉及到的稅種就是個人所得稅，按照我國的個人所得稅法，在投資人取得回報之前，不用交個人所得稅。現(xiàn)在通過上述的情況轉讓股權，由2200萬元減去評估價值1600萬元的差額再乘上20%，最后的納稅額是120萬元，個人所得稅被減少了，因為之前是按照2200萬元的資產額作為計稅基礎。

　　這個遼寧人原來通過轉讓不動產的方式要交600多萬元的稅款，但是轉化成通過股權轉讓的方式，交稅額就不到200萬元，成了100多萬元。

　　從600萬元到100多萬元，稅務規(guī)劃的魅力就在這里。它產生的根本原因是稅收政策的差異性和復雜性，這是稅收政策的制訂者留給納稅人的空間。