有存款60萬元賣房還是租房難倒外企中層干部

http://whmsebhyy.com 2005年11月24日 08:38 中國證券報

　　家庭背景

　　張先生今年36歲，是一家外資企業的中層干部，年薪20萬元左右，現有存款60萬元，有私家車。目前在京與父母生活在一起。由于工作需要，張先生常年往返于北京和廣東之間，在廣東出差時長住賓館，也是一筆不小的費用，所以想賣掉現與父母同住的房子(現價值45萬元左右)，在北京和廣東兩地各買一套新住房，北京的為三居室，夫妻倆接父母同住，廣

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東的為兩居室。張先生想知道在兩地買什么樣的房子更劃算？是否應該采用貸款的方式？同時，張先生想問一下自己的現有資產可參與哪些投資？

　　廣發行

理財師趙曄張先生如果將現有住房出租或轉手，需在京廣兩地各認購一套住房，按照此計劃估算，張先生目前60萬元的儲蓄不足以一次性付清全部購房費用，仍需申請銀行貸款。如果張先生現有住房已認購時間在兩年內，可采取“以租養房”策略避免繳納營業稅；但如果購房超過兩年，“以租抵貸”就未必可行。因為算上每年一個月的房屋空置期，加上房主為出租房屋購買家具、家電的費用，通常依靠出租房屋所獲得的利潤率在4.49％左右。而銀行現行按揭貸款利率最低是5.51％，顯然出租房屋還不如將房屋出售提前償還貸款的劃算。

　　同時，隨著6月

房地產新政策的出臺，北京已出現一定量的轉售為租的現象，由于北京房屋租賃市場供給與需求相對平衡，房屋租賃價格水平對于供給量變化是相當敏感的。在這種情況下，中檔房產的租金水平有可能因為供應量增加而縮水，張先生如果選擇租房，有可能進一步影響其收益。

　　如果張先生想精確地計算一下賣房與租房誰更劃算，下面提供給張先生一個方法:

　　賣房收益=45萬元租房收益=(月租—月房屋修繕費用—其他維護費用)/通貨膨脹率通過比較二者大小，可以看出租房或是購房哪個更劃算，附表給出在不同月租及通貨膨脹率下的計算結果。

　　對于張先生來說，購房可能有兩個疑問——“買與不買？”，“買什么？”。

　　第一個問題對于張先生來說答案是肯定的。在資金允許、又實際真的有購房需求的前提下，唯一會遲疑的理由就是奢望房價會大幅降落下來，這樣的購房心理可以理解，但可能并不現實。針對第二個問題來說，需要考慮的問題比較多，我們不妨先比較一下郊區購房與市區購房的優劣。

　　郊區在郊區置業，可以買到市中心所沒有的環境，郊區空氣清新、綠化率高、視野好、比較安靜；同時郊區的房子多為低密度住宅，很少有高層塔樓，樓間距大，通風和日照都比市區強，所以住在郊區相對于市區而言更加健康與舒適。同時價格便宜，這也是郊區房子的一大優勢。但是大多數郊區住宅只能以自住為主，想購買來進行投資出租是不太可行的。

　　城市在市區買房，人們首先想到的是高額的金錢代價，所以巨額的房款首先就會成為沉思的內容。其次市區渾濁的空氣、人口高密度、低綠化率的環境使人在無數的鋼筋、混凝土的叢林中得不到喘息。但相比于郊區它又有其突出的優點，如交通方便，多條公交線路遍及大街小巷，因此減少了購買私車的支出和上下班的時間成本。其實，挑選房子和挑選其他商品一樣，首先要弄明白自己最需要的是什么，以及目前最希望解決的居住方面的問題又是什么？

　　對于張先生來說，北京地區的住房是需要與父母同住的，那么應選擇戶型較大、環境優美、配套設施齊備的房產，這樣的條件如果在市內選購，價格一定不菲。考慮到張先生在上海仍要購置一套住房，建議在北京購房時選擇郊區購房為佳，同時由于張先生為個體經營者同時擁有私家車，郊區購房在交通上的不便利應該不會為張先生造成太多的困難。而在廣東地區，張先生由于需要認購的房屋面積較小，可以選擇市區房產，選購時不僅應考慮到現在工作的方便，更應考慮今后房產的出租便利程度與升值潛力。

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